おはようございます。
新大阪のオフィスで働くアラフォーパパ、福本です。
今朝の日本経済新聞の記事（「動かぬ円」再び 値幅4年半ぶり小ささ）はお読みになりましたでしょうか？
10月のドル円相場は156円台前半〜158円台後半で推移し、月間値幅は2.87円と実に4年半ぶりの小ささとなりました。日米当局による牽制や「ベッセント砲」、高市政権の発言なども影響し、ヘッジファンドによる過度な円売りが落ち着いたことが要因とされています。
為替が膠着状態に入った今、投資用不動産市場にはどのような影響があるのか。大阪で日々投資用マンションをご提案している営業マンの視点から、今後のマーケット予測と投資戦略をお伝えします。
1. 海外投資家の「爆買い」から「厳選投資」へのシフト
これまでのような「歴史的な円安に乗じた一括買い」というフェーズは一旦落ち着きました。しかし、為替が安定することは、長期的な事業計画を立てたい海外投資家にとってはむしろポジティブな動きです。
特に再開発が進む大阪エリアは、インバウンド需要や賃貸需要の底堅さから、海外ファンドや個人投資家にとって引き続き魅力的な投資先として「じっくり吟味しながら買っていく」姿勢が続いています。
2. 「質への逃避」が投資用不動産でも加速する
記事内でも「質への逃避」というキーワードが出ていましたが、これは不動産投資においてもまさに今のキーワードです。
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立地と築年数による二極化:
駅近・人気エリアや利便性の高いマンションは相変わらず強い引き合いがあります。一方で、駅から距離がある物件やインフラ管理が不十分な物件は、空室リスクや修繕コストの増大から価格調整が入る可能性があります。
3. 金利とインフレを意識した「実質利回り」の重視
為替が安定する一方で、国内の金利動向やインフレ率（建築資材・修繕費の高騰）には引き続き注視が必要です。今後は単なる「表面利回り」の高さだけに惑わされず、以下を意識した物件選定が求められます。
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インフレに伴う適正な家賃アップが狙えるエリアか
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長期保有時の修繕積立金・管理費のシミュレーションが妥当か
まとめ：今、投資家が動くべきアプローチ
為替の波波波（乱高下）が落ち着いている「静かな相場」の局面こそ、じっくりと財務戦略を見直し、良質なポートフォリオを構築する絶好の機会です。
「所有している収益物件の現在の適正価格を知りたい」
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このようなご要望がございましたら、ぜひ私までお気軽にお問い合わせください。」
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それでは、本日も良い一日をお過ごしください。