新築住宅は値切れますか？【不動産登記の観点から】

おはようございます。


今朝の天気は、　です。


熊本では、大雨がすごいみたいですね。

例年通りの大雨、程度なら気にしないのですが、

今までの記録にないような大雨となると、すごく心配です。



本日のお題は、　新築住宅は値切れますか？　

です。

今回は、あえて条件を付けて、【不動産登記の観点から】考えてみたいと思います。

「値引き」も「値切り」も同じ意味だとして書いてますので、ご了承ください。




Ｑ．新築を建替えたり、建売住宅を購入する際に、値引きをしてもらうことは可能でしょうか？



Ａ．Ｙｅｓ　とも　Ｎｏ　ともいえます。

　　答えになってないって？

　　「値引き」といえるのか微妙ですが、実質支払う金額を減らすという意味で、

　　この記事では不動産登記の観点から考えてみましょう。


その前に　・・・Ｙｅｓ　の場合

（建売住宅に限る）
・値切れる物件は、人気が無い物件と言えます。
・建売住宅は、１年を経過してしまうと、中古住宅という扱いになるので、
　１年を目処に、値切りができるところが多いようです。

（注文・建売共通）
・値切りができたたとしても、その分見えない箇所（天井、押し入れ）の材質を
　ランクの低いものを使われることもありえます。
　この場合、実質値切ったとは言えないような気がします。

・値切り方が下手だと、手抜きはいくらでもできるとの事。
　これは怖いです。


Ｎo の場合　不動産登記の観点というのは、

・見積書に、【登記費用】という項目があった場合に、
　「自分で登記をする」という手です。
　この方法は、ある程度の時間と知識を要します。

この場合、施工メーカー、や住宅会社が嫌がることがあるかもしれませんが、
一般的な家の場合、自分でできないということはまずありません。

表題登記は、図面の作成がありますので、その分報酬も高いです。
（８～１０万円程度）
比較的シンプルな形のお家でしたら、図面を描くのも容易かもしれません。

保存登記は、図面の作成もないため、報酬も安いです。
（１～２万円程度）
取得する書類は、住民票だけですので、自分でやりやすい登記といえます。

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不動産登記のオンライン化について

おはようございます。

今朝の天気は、

真夏の陽気になりそうです。


本日のお題は、　不動産登記のオンライン化について　

です。



Ｑ．不動産登記のオンライン化になって、どこが今までと変わったのでしょうか？


Ａ．スピードが変わったといえるのではないでしょうか。


オンライン化が始まって、司法書士や調査士の仕事は大きく変化しつつあります。



例えば、登記簿（登記記録）の取得について考えてみましょう。


以前は、不動産を管轄する登記所へいかなければなりませんでした。

例えば、東京の事務所で、沖縄の登記簿を見ようとする場合、

沖縄まで行くのは大変ですので、沖縄の司法書士に依頼して、

その不動産の登記簿を取得してもらい、それを東京の事務所に

ＦＡＸしてもらう、というような感じです。

原本は後日郵送で送ってもらう、と。




その後、コンピュータ化が進み、交換システムを導入している登記所においては、

Ａ登記所の管轄の不動産の登記簿を、Ｂ登記所で発行してもらうことが

できるようになりました。

そのため、遠方の不動産の登記簿に関しても、近所の登記所で

取得することができるようになりました。

ただし、まだ交換システムを導入していない登記所に関しては、実際に

登記所で取得する方法をとっていました。



さらに、オンライン化が全国の登記所で完了し、

すべての登記所がインターネットでつながるようになると、
飛躍的に情報のスピードがＵＰします。

今まで登記所の窓口へ行かなければならなかった人も

時間や場所を問わずに自宅や職場で登記記録を見ることができるようになりました。



その後、司法書士のあるある話としては、

銀行から依頼を受けて登記簿の取得を依頼されて登記所の窓口へとりにいく、

要するに「謄本屋さん」の仕事が往々にしてありましたが、

それらが消えているようです。

銀行員も、インターネットで全国の不動産の登記記録を見れるわけですからね。

不動産屋さんも同じです。

謄本屋さんを業として行っていた事務所は仕事の一部が激減したわけです。



また、内容としては重複しますが、

一般の人も、わざわざ登記所へ行く時間を作らなくとも

自宅で見ることができるわけですから、スピードＵＰといえるのではないでしょうか。







　　

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建替えと大幅にリフォームの違いとは？

おはようございます。

今朝の天気は、です。

今日は、いつもと少しネタを変えて書いてみます。

　建替えと大幅にリフォームの違い　　です。


Ｑ．劇的ビ○○ーアフターが古い家でも建て替えない理由は？


Ａ．この番組は、私も好きでよく見ていました。

理由はいくつか考えられます。


・建築基準法などの規制で家の建替えができなくなってしまった。
　
　　→家を建てた当時は規制が緩かったけど、今の規制にあてはめると、
　　　どうしても家の広さが小さくなってしまったり、建替え自体が困難な
　　　場合があります。


・リフォームの方が安いから？
　
　　→あれは番組なので、ほとんど材料費みたいな内訳になっているみたいですが、
　　　普通に考えて、大量生産できないものを「匠」に依頼することが一番の
　　　金額上乗せになると思います。
　　　内訳にはデザイン料含まず、みたいなことが書いてあったかもしれません。
　　　ＴＶで建築家の宣伝がしてもらえるわけですから。
　　　材料費に+ウン百万ぐらいデザイン料かかると思ってもいいかも。


・新築に比べて税金が安い

　　→新たな不動産を取得したわけではないので、不動産取得の申告が不要。
　　　固定資産税も、新築するよりは「改築」扱いになり、安い。
　　　登記をする場合には、「表題変更登記」をすることになるため、
　　　登録免許税がかからない。

　　　※　ただし、調査士に依頼した場合の報酬はかかります。













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公図が現況と異なるとは？

おはようございます。

試験後最初のブログ更新となります。

今朝の天気は　　


本日のお題は、　公図が現況と異なるとは？　　　



Ｑ．法務局で取得した公図が現況と合っていません。
　　ローン審査などに影響するのでしょうか？
　　測量をしなければならないのでしょうか？



Ａ．公図が現況と異なることは珍しくありません。

なぜなら、昔、縄で計って図面を作成した頃の

図面をもとに公図が作成され、それが未だに残っていることもあるからです。

公図とは土地と道路の位置関係がわかればいい、という感じで、

公図の使い道は、実在する地番や地形や隣地の確認に使用します。

測量はあまり関係しませんので、詳しくは地積測量図で見たほうが正確でしょう。


地積測量図も、比較的近年に土地の売買や分筆などをされた場合には、

測量したものがあると思いますが、そうでない場合には、

存在しないことがあります。




話をもとに戻しまして、公図は、個人が申請して直すものではありません。

そのため、公図を修正するために測量をすることもありません。

そして、公図が現況と異なるからといってローンの審査に影響することは
ありません。


実体とはことなる公図でも提出してくださいといわれれば、提出しましょう。































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新築建物価格認定基準表とは？

おはようございます。



今朝の天気は、　　です。

司法書士試験も間近に迫っています。


さて、本日のお題は、



　新築建物価格認定基準表　　です。



Ｑ．「新築建物価格認定基準表」とはなんでしょうか？

この新築建物価格認定基準表と言うのは登録免許税のためだけに存在するのですか？


また、課税標準、課税標準額、固定資産税評価額、台帳価格
これらの用語は全て同じ意味なのでしょうか？
同じようなイメージなのですがいまいちよくわかっていません。



Ａ．

これは、登記がない建物について、初めて登記をするときの「登録免許税」を計算する

基礎となるものです。


例えば、

家を建てたので、家の登記をします。

「所有権保存登記」をするときにかかる税金の計算は、どうやってするのでしょう？

そのような場合に、

都道府県ごと、さらに構造ごとに、


都道府県ごとに基準が異なります。

そのため、都道府県の法務局ごとに「新築建物価格認定基準表」

という基準の表を発行しています。

都道府県ごとの法務局のＨＰに載っています。


そうすると、

岐阜県に、木造、１５０㎡のマイホームを建てた場合、

岐阜県の法務局のＨＰから、「新築建物価格認定基準表」を探し、

木造、居宅の場合の　『㎡単価』　の金額を見ます。


『㎡単価』が、４万円の場合、

１５０㎡×４万円＝６００万円となり、

６００万円を基準として税率を計算します。



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先ほど、、登記がない建物　といいましたが、

登記がある建物はどうなるの？？

と思われるかもしれません。

登記がある建物の場合は、所有者のもとに固定資産税の請求書がきて、

既に毎年納めていると思います。




とりあえず、今回はここまでで。

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法務局に備え付けのブルーマップと公図の違いは?

おはようございます。

今朝の天気は、


本日のお題は、　法務局に備え付けのブルーマップと公図の違いは?　


です。


Ｑ．

法務局に備え付けのブルーマップと公図は、同じものですか?
どちらも法務局にあるものですよね？


Ａ．

公図とブルーマップは別物です。


公図は法務局が管理する公の図面で、証明印もありますが、
ブルーマップはあくまでも民間企業が販売する一般図書にすぎません。
もちろん、ブルーマップには公的な効力はありません。

多くの法務局にはブルーマップが置かれています。
あくまでも、閲覧できるサービスを法務局がしているだけであって、
何か証明するのが目的ではありません。


また、ブルーマップは、ゼンリンという会社が作成しているもので、

「ゼンリン住宅地図」に，法務局（登記所）備え付けの地図と地図に準ずる図面(公図)及び
都市計画情報を重ね合わせて作成し，販売しているものです。
もちろん、購入することもできますよ。

ブルーマップはこちら


公図は、土地の境界や建物  の位置を確定するための地図、一般には、

• 不動産登記法第14条第1項に規定する地図
• 不動産登記法第14条第4項に規定する地図に準ずる図面

のことを指します。

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マンションの購入の登記費用はいくらでしょうか？

おはようございます。

今朝の天気は、　

本日のお題は、

　マンションを購入する際の登記費用はいくら？　

です。

Ｑ．築４０年 マンション ５０㎡・価格は４００万 の購入を検討しています
登記費用・住宅取得税はいくらかかるのでしょうか。

また床面積 が５０㎡以上か未満で違いがあるのでしょうか。


Ａ．質問には出てきていませんが、現金で購入するのか、
ローンを組むか、にもよって登記費用は異なります。

住宅ローン４００万円を組むことを前提に考えます。
現金の場合は、かかりません。

４００万円というのは、購入費用のことだと思いますので、
「評価証明書」の金額を見て、計算します。
仮に、評価証明書の金額が、
土地＝１００万円
建物＝１００万円　とします。

登録免許税の減税がない場合、

所有権移転登記
土地１００万円×１５/１０００＝１５０００円
建物１００万円×２０/１０００＝２００００円

抵当権設定登記
４００万円×４/１０００＝１６０００円

合計５１０００円の登録免許税がかかります。



*中古住宅の移転登記の特例

1. ①自己居住用の住宅
2. ②取得後1年以内に登記されたもの
3. ③マンション等耐火建築物は25年以内、木造等耐火建築物以外は20年以内に建築されたもの。この年数を超えている場合には、その住宅が新耐震基準に適合していることについて証明されたものであること。
4. ④床面積（登記簿面積）50m²以上←マンションの売買契約書の床面積ではありませんので、ご注意ください。

　　　　　

これらに該当すると、

所有権移転登記
土地１００万円×１５/１０００＝１５０００円
建物１００万円×３/１０００＝３０００円

抵当権設定登記
４００万円×１/１０００＝１６０００円

合計３４０００円の登録免許税がかかります。

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「登記」とはどのようなものでしょうか？

おはようございます。


今朝の天気は、快晴　

本日のお題は、


　登記ってなに？　　です。



A.

登記とは、法に定められた一定の事柄を帳簿や台帳に記載すること
をいう。（ウィキペディアより）


　　※　　このブログでは、不動産登記がメインなので、『不動産登記』に絞って書いています。
　　　　　そのため、不動産について決められた事項を、
　　　　　法務局の台帳に記入することを、不動産登記といいます。


現在は、台帳ではなくコンピュータで管理されているため、

「定められた事項について、法務局のコンピュータに記録すること」

を登記といいます。



人間でいうと、住民票や戸籍のようなイメージ。


引越しをしたら、住民票を異動するし、子供が生まれたら戸籍に記載しますよね。


土地や建物も似ています。

どこどこにあるどの土地の所有者が変わったら、

所有者はAさんですよ、と登記をします。

家を建てたら、新しくその家の登記記録を作ります。



不動産登記は、１つの建物、１筆の土地ごとに

登記記録が作成され、その不動産を管轄する法務局で管理しています。



登記を見ると、

表示の登記と権利の登記というものに分かれています。


表示の登記・・・

例えば、土地の測量をしなおして、面積の変更や誤りがあり正しく直す時、


また、1つの土地を複数に分けたり、複数の土地を1つにする時など、


物理的な事項を登記する箇所です。





権利の登記・・・例えば、売買で所有者が変わった時や所有者が亡くなって、

相続した時、担保に入れた時などに行うものです。

おもに、人や会社が絡む事項について登記をする箇所です。

権利の登記については、測量や現地調査はありません。



表示登記は土地家屋調査士、権利登記は司法書士が専門家です。

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「登記簿謄本」と「登記簿謄本の写し」の違いとは？

おはようございます。

今朝の天気は、

みなさん、金環日食はご覧になりましたか？？

私は、チラっと見ました。

朝起きたとき、すごくまぶしかったです。

さて、本日のお題は、

　「登記簿謄本」と「登記簿謄本の写し」はどう違うのでしょうか

です。

不動産屋さんや、住宅メーカーさんに、

登記簿謄本の写しが必要と言われた場合、コピーでよいということでしょうか。

A.

必要だと言われた人の意図がよくわかりませんが、

この場合、「役所で取得した登記記録の原本」を用意すれば間違いないでしょう。





登記簿謄本の写し＝登記簿＋謄本＋写し


法務局にある登記記録を、法務局で写したもの＝謄本、その写し＝コピー


「謄本」は、写し（コピー）という意味です。


「登記簿謄本」とは、登記所に備え付けの「登記簿」を、
登記所の登記官が書き写し（謄写）して作成した公文書です。


現在は、登記簿とはいいません。


以前の登記簿は紙でできた帳簿でした。

現在は登記簿の内容（登記記録）は、コンピュータに移行しており、

コンピュータ上の登記記録をプリントアウトして作成しています。



なお、役所でする登記記録のプリントアウトは、単なるコピーとは異なります。

正式には「登記簿謄本」ではなく「登記事項証明書」と呼んでいます。

登記官の公印が押されており、証明書としての効力があるためです。



登記官が作成した公文書である「登記簿謄本」もしくは「登記事項証明書」を、
個人が適宜コピーしたものを指すものと思われます。

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未登記の住宅は、不利益や問題があるのでしょうか？

おはようございます。


本日の天気は、　夕方には　や　にもなりそうで、

ちょっと心配です。


今回は、

　未登記の住宅は、不利益や問題があるのでしょうか？　

という質問です。

A.　あるといえば、ある　ということでしょうか。

　　ずーっと所有者も変わらなければ、特に問題はないかもしれません。




不動産登記法47条1項は、

「新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、

その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。」

と定めています。

これに違反すると、164条により、十万円以下の過料に処せられると定められています。



→この規定は、　表題登記に関するものです。


　が、実際に課せられたという話はきいたことがありません。



　建売住宅を考えてください。


　建築施工者である不動産会社は、表題登記の登記費用を払いません。

　払いませんというか、登記自体をしないのです。


　買主が付くまで未登記になっているのです。

　買主が決まったら、買主に登記をさせるので、それまでは放置です。

　建売住宅で1ヶ月経過なんて、ザラにあることですよね。



不利益というと、

住宅ローンを組む場合、

住宅ローン控除も新築後、１年を過ぎると登録免許税の減税（住宅用家屋減税）を

受けられなくなります。

また、ローンを使わず作ったので未登記の家というのもよくあります。

しかし登記の有無に関わらず、固定資産税はかかります。



そして、


何年、何十年か後に、不動産を売ることになりました。

登記をしていないと、仲介業者から、「不動産の登記をしておいてください。」

などと言われます。または、仲介業者提携の調査士や司法書士で

登記をすることになります。売買をするときに、登記がされていないと

買主としても困るからです。




そのときに、登記をしていないことを思い出して、

早速登記をしようとすると、、、

建築から時間が経てば経つほど、書類紛失・建築請負人の所在不明という事も

起こり勝ちで、結果として登記するのに余計な時間と費用が掛かる事になるのです。

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