利回りマンと否定マン

最近、本当に不動産の人間なのか？と自問自答しております。（笑）

今日は、アンパンマンの新キャラクターではなく、

「こういう人は不動産投資はやらない」

「不動産投資じゃない方がいい」と断言できる、

（それゆけ！）利回りマンと否定マンについて。（笑）

まず、投資において「利回り」ってのは大切なのだけど、

重要ではない。

利回りとは何ぞや？という方の為に簡単に説明すると、

利回りというのは、

「年間で使ったお金に対して、どれくらい利益が出せるのか？」の数字です。

単純に「利回りが高い＝ハイリスク」と言われるけれど、

事実リスクが少ない状態で高い利回りを取れている商品も存在する。

が、

利回りが大切だけど重要じゃないという理由は、

「電卓上の数字だから」です。

不動産で言えば、

表面利回りは家賃×１２（年）÷物件価格

実質利回りはその家賃から管理費、修繕積立金を引いたものになる。

実質、つまり実際は必要経費も出るので、予定よりも下回るという事。

書いてて「お。不動産屋みたいやん。」と思った事は割愛。

例えば「東京」であれば２０２０年の現在、利回りは

大体新築で４％以下、

中古で４．５％前後のイメージ。

これが築古になる、または駅距離があると

単純に物件価格が下がるので、利回りは高くなる、という感じ。

築古、駅から遠いとその分賃貸リスクが浮上するので、

ここが「利回りが高い＝ハイリスク」と言われる要因へとなる、と。

ただ、何度も書くけど「全て」ではない。

そこで、誰しもがこれを考える。

「誰よりもいい立地で、誰よりも安く、絶対失敗しない物件。」

そんな物件も確かにある。

あるが、なら「売ってるわけないじゃない。」

所有者が手放すわけがないのである。

じゃあ、今売られている不動産は全て失敗、または出がらし物件なのか？

と言うとそうでもない。

例えば、今ある物件で「駅近、築１５年程度」だと先にも書いた通り、

大体利回りは４．５％前後。

では、この物件が築４０年になったら利回りは４．５のままなのか？

勿論違う。

そこが面白いと頃で、

価格が下がるが、それに対して家賃が大きく下がるわけではないので、

「利回りは上がる」という現象が起こるのです。

つまり不動産は、「利回りを育てる投資」と僕は思う。

重要なのは、

・入居者がいる事

・家賃の下落率が低い事

この二つ。

ここを踏まえて行くと、「利回りマン」は失敗しやすい傾向にある。

ましてや、不動産なんてローンを使う物に対して、高いリスクを取る意味がない。

キャッシュで考える場合は、「安物買いの銭失い」に陥りやすいし、

絶対他の事に使った方が全然いい。

それに合わせて「否定マン」

これは簡単で、リスクマネージメントと否定は別物で、

投資は「ネガティブ」ではやらない方がいいってだけ。

過剰な期待もだめだけど、「地道にコツコツ」何事も。（笑）

「利回りマン」と「否定マン」

結構多いのですよ、これが。