■中古住宅をリノベーションすることのメリット
一般的に、一戸建てでもマンションでも、古い物件の方が先に良い立地を押えているし、容積率も現行より緩い時に建てられているので空間的にゆとりがあります。また、値段も築20年のものになるとだいたい半額で買えます。一戸建てはまず建物の値段なんてほとんどなくなってしまいます。更地の値段と隣に建っている住宅の値段を比べるとわかりますが、新築時に3,000万円かけて建てられたものでも、20年もたてば500万円くらいに下がってしまっていることもあるわけです。そうすると、500万円のストックに手を加えるわけですから、最低でも土地の部分が残るという計算になります。日本は比較的中古の値段が低い国です。海外だと、いいストックになると逆に新築よりも高かったりするくらいですから、日本の中古物件はお買い得です。実際に、プロの投資家は中古を買う傾向があります。中古が安いということは資産価値がないんじゃないか、だから新築じゃなくてはと言われますが、新築を買ったとしても次の日から中古になるわけですから、3,000万円のマンションが20年先には半額の1,500万円、ひどい場合では700万円という値下がりの仕方をします。一方、1,500万円の中古を買っていたら、その時点で既に値下がりしてしまっていますから、そこからはあまり下がりません。そう考えると中古の方が損をすることが少ないのです。そこを誤解されていることがよくあります。いざ賃貸に出しても、自分の支払うローンより高く貸せることが多いのです。家賃を考えると中古のマンションでも賃貸なら、新築とそんなに賃料は変わりません。むしろ、リノベーションした物件となれば賃貸市場で希少性があります。ストックが過剰で借り手市場の現在では、たとえ万人に受けなくても個性的な住まいの方が割高に貸すことができるため、収益性が高い優良物件と言えます。そういう、収益還元という算定の仕方で、資産価値の考え方をすることはできます。
■完成までの流れ
物件探しから始める場合は、運がよければ早く決まりますが、どのくらいの期間が必要かは、一概に言えません。業者は情報の早い大手と、対応が丁寧で地域に詳しい地元の2軒を当たられることをお勧めします。この物件探しの段階から、できれば設計者に相談しておきたいですね。リノベーションの仕方も含めて物件へのアドバイスがもらえるはずですし、購入を決めてから引越しまでの間にも設計を進めてもらえます。実際、購入して設計が始まってから引越しまでは約4ヶ月といったところでしょうか。計画、設計、見積もりで2ヶ月、解体作業、大工工事に１ヶ月、設備機器の取り入れ、内装等の仕上げ工事に１ヶ月です。購入から直ぐに工事に入れなかったりすると、その分、購入物件のローンと現住まいの家賃を二重に払う期間が延びてしまうので、タイミングよく進めるようにしましょう。
■中古物件の探し方のコツ
中古ですから、つまり人が使った家ですから基本的に汚れています。その汚れに騙されないようにしましょう。その物件の皮を剥いだらどうなるだろうかと、「ハコ」として見るんです。リノベーションが前提なので、壁や床のシミも、ガス台のまわりの油もすべて取り払われるから大丈夫です。いざ現場に立つと、プロでもギョっとするような場合もあるので簡単ではありませんが、汚いからといってダメと決めてしまっては、後から大変身する掘出しものを見逃すかもしれません。へたにクロスだけ張り替えてきれいにされてしまった物件は、リノベーションで間取りも仕上材も変えてしまう人にとっては無駄になってしまいます。逆に汚くてはいけないもの、マンションの場合、それは共用部です。共用部が暗い、汚れている、乱雑、つまりそれはマンションの管理がしっかりなされていないということです。マンション全体や、周囲の地域の雰囲気が気持ち良いかどうか、それはいくらリノベーションしても変わりませんから重要です。
https://kaitai-kouji23211.on.omisenomikata.jp/
https://kaitai-kouji24202.on.omisenomikata.jp/
https://kaitai-kouji23201.on.omisenomikata.jp/
https://kaitai-kouji23203.on.omisenomikata.jp/
https://kaitai-kouji21201.on.omisenomikata.jp/
https://kaitai-kouji23202.on.omisenomikata.jp/
https://kaitai-kouji24201.on.omisenomikata.jp/
https://kaitai-kouji23206.on.omisenomikata.jp/
https://kaitai-kouji23106.on.omisenomikata.jp/