　国交省の「マンション総合調査」の結果編その２．
日本の政府機関の作る統計データって、諸外国に比較しても実はすごく詳細なんだけど、なかなか生かされてない部分があるかなぁ... で都合のいいとこどり。
　　↓
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/manseidata.htm
（管理組合向け調査結果（２）のPDF 27ページ目；全体でのページ数は76)）
　
今回は：
●20人超えの理事にどう仕事を割り振るか困惑してる理事長の数は？
●マンションの戸数が多いと、輪番で一巡可能な年数は増えていく？
　
[1] 理事が２０人超えのマンションの数は？　

　理事の数を回答したマンション数2307に対して、
理事数が16人以上と回答したマンションは 72
理事数が21人以上と回答したマンションは 24
おのおのざっくりですが全マンションの 3%/1% ってことになります。
　
　その１の結果から全国の理事会の数は約10万。20人超えの理事会の人数がいるマンションの数は1%を掛けて全国で約1000箇所。道理で、20人の理事の理事会での役職の分掌表を貼っても誰もみにこないわけだ...(苦笑）
　
＃　私がセンターやってる理事長の会ではマンションの平均戸数が400弱、平均の階数は20を超えているから理事会も大きなとこが多い。多分理事会の人数が4-5人だと一人”覚醒”した理事長が現れると独力で殆どの改革を達成可能な一方で、20人相手だと、まず理事会を説得しないといけないから、マンション全体を制圧（？）するのに２段階いる。なかなかままならんとかで、相談相手を求めて...となるので、メガマンションが多いのだろうと勝手に考えてます。実際殆どのマンションは”理事長のみ”の加入ですしね。
　
　多分16人から上の理事数の多い3%の人数の陣容を生かし切れる理事長はとても少ないでしょう。直接トップが掌握できる人数は10人台の前半までで、典型的なところではアメリカの特殊部隊グリーンベレーの通常のアルファーチームの編成は12人。20人でやっていくには、中間管理職を置かないと無理だと私個人は思ってます。ブログでおなじみミッキーさんや、うちの顧問のメルすみごこちの深山さんなんかも少数精鋭主義。
遊んでる理事がいて理事会が定数割れで流会するくらいなら、クビにしたほうがてっとり早いのは確かです。
　
　
[2] 輪番で一巡するまでの年数は？
　
　よく掲示板で、立候補なんか採用するといいようにかき回されるから、輪番のみで全員がさっさと理事を経験したほうがよいのであるとかの意見を見ます。
　
＃ある都内の700戸くらいの超メガマンションの掲示板に書いてあることを信じると、『輪番のみ、立候補不可、全員入れ替え』が原始規約にべた書きされた規定なんだそうで、それが実に素晴らしいとか・・・
　きっと素晴らしい管理会社が完璧な「おもてなし」をしてくれていて、修繕費も一度も値上げの必要はなく、管理費も潤沢で、電気代が上がっても、古くなってきて経年劣化で修繕費が嵩んでも、消費税率があがっても、みんなにっこり笑って値上げに総会で賛成票を入れてくれるんでしょうねぇ　（この規約なら絶対私は買わないですから、確かにはるぶーとかいう小うるさいのにかき回されずには済む）
　
　輪番を回す意味は、早期に全員が運営側から理事会を経験できることでしょう。うちでは５年かかってやっと全戸の1/6しか経験していませんが、確かに一度でも理事会の理事を務めた家は理事会って何？は分かっていて、管理会社に『規約を変えろ！』とかむちゃくちゃな要求を出す率は低い。何かを”変更”できるのは理事会だけですね。理事やらなきゃ普通知りません。
　
　さて同じデータから戸数と、平均理事数をとってきて、平均何年で輪番だけで一巡できるかの年数をみたのが下の表。20戸以下と、500戸超えの戸数の”平均”はわからないので適当な数字を仮定してます。
　

　
　戸数が増えても、それに比例しては理事数は伸びていきません。　よくある管理会社の設定では、極力10年程度で回るように戸数が少ない場合には戸数の1/10程度を割り当てるけれども、メガマンションでも20人程度で打ち切りにするという初期設定。
　
　現行のマンションでの大規模修繕の周期は12年が普通。輪番中心でがんがん回してまぁなんとかなるのは、せめて12年よりも前に一巡できるとこまでで、平均的には100戸を超えるともう無理ということが分かります。これ、全員が１期だけやったら次の人に入れ替わるという１年任期を仮定したもので、輪番中心でも経験と過去の経緯の継承が可能な２年半数改選をとると、さらに2倍に一巡可能な年数は伸びることになります。
　
　まぁ経験者が増えてきて一巡すればなんとかなるでしょ？で301-500戸のマンションでのんびりやっていて、実際に一巡するのは30年後。なにもしなけりゃそれまでに間違いなくスラムです。
　
　うちのマンションは輪番ブロックは18あって、28-29年で一周していたのを、今度任期は2年に延ばすつもりなので60年、RJC48では100年に一回回ってこないなんてマンションもあります。もうやばいな。。。と気が付いた人が、立候補でえいやっとやるしかないですよねぇ。 30年に一回しか回ってこないのが、60年一回になって不公平だ。。。みたいな意見が総会ででてきたら、きちんと説明しよっと。
　
　あ表題の結論としては、マンション総合調査は結構参考になる（少なくとも管理ヲタク限定では）...ってことで必要認定。５年に一回くらいはいいんではないかな。
　
　理事長勉強会 RJC48に関心のある方は、こちらからどうぞ
ま入ってみなければどんなものかはわかりませんから
　　http://rjc48.com (RJC48への参加から）
　　

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