皆様こんにちわ。
株式会社HARMONYの山本航聡（やまもとこうそう）です。
まず、いきなりなんですが、１つご質問させてください。
人生で1番高い買い物は？と聞かれましたらなんてお答えしますか？
マイホームと答えますよね。
しかし、これは考え方によっては答えはNOなんです。
なぜなのかと申しますと、確かに家は高額です。
しかしマイホームを持つほとんどの人が住宅ローンを利用します。
その住宅ローンには必ず金利がついております。
例えば3000万円の建物に住宅ローンを組んで買ったとします。
そうすると金利分がプラスされて返済総額は3000万円以上になります。
と考えると人生で1番高い買い物は家ではなく、住宅ローン。という考え方が出来ますね。
人生の中で最も高額な住宅ローン。
どの住宅ローンを選ぶかによっては、その後のライフプランが大きく変わります。
3000万円で買った建物であれば、より3000万円に近い形で返済し終えるのが理想です。
それが出来れば住宅ローンでライフプランを狂わせられずに人生を楽しめるという事です。
それほど、住宅ローン選び、資金計画というのは家づくりにおいて重要な事なので、銀行の担当者に勧められたからとか、会社がこの銀行と付き合いしてるからとか安易に選んではダメなんですね。
という事で、本日は「資金計画の考え方」をテーマに書かせていただこうと思います。
変動金利と固定金利
先日ニュースでも大々的に報じておりました。
2016年にマイナス金利政策がはじまって、実に8年ぶり今年の3月19日に日本銀行からマイナス金利政策の解除が発表されました。
これによって住宅ローンはどのような影響を受けるのか？というところなんですが、住宅ローンには変動金利と固定金利があります。
変動金利は短期プライムレートと連動しており、この金利からそれぞれの銀行が◯%優遇という形で貸出金利を決定しております。
一方固定金利は新発10年物国債の利回りというものが指標となり金利が決められており、市場で取引される金融商品の相場と投資家の将来予測によって金利が決められています。
住宅ローンにはこの2種類があるんだと、まず知っておいてくださいね。
金利予測
その上で今後金利推移はどうなってくかと予測しますと、
変動金利は短期プライムレートによって決められており、これは日銀がコントロールしております。
その日銀がしばらくは金融緩和を継続していくと表明していますので、いきなり上がるという事は中々考えづらいですね。
一方固定金利というのは投資家の将来予測によって金利が動きます。現在10年物の国債利回りは0.72%程ですが、日銀の金融政策により1%程にまで達するという見方や、しばらくの間は増減するといった見方や様々な意見がありまが、勝手ながら私の意見は増減を繰り返しながら右肩上がりに上がっていくと予想しております。
同じ住宅ローンでも経済や社会の情勢がどう向いているかで変動金利と固定金利で大きく変わってくるんですね。
住宅ローンと団信
次に住宅ローンの性質についてご説明いたします。
住宅ローンというのは、ほとんどの商品に団体信用生命保険保険というものが付いてます。
通称団信というのですが、この団信は借入名義人の方が死亡もしくは高度障害になった時に住宅ローンの残金が完済されるという仕組みの保険です。
さらに銀行によって多少変更しますが、オプションで3大疾病特約やガン特約というものもあり、その指定の病気に罹ると同じく住宅ローンの残債が完済されます。
では、賃貸に住んでいたらいかがでしょうか。
もし仮に亡くなったり高度障害になっても何も保障はありません。
だからご自身ですごく高価な死亡保険やがん保険をかけられていると思います。
住宅ローンというのは組んでいる期間にだけに限りますが、死亡や高度障害のリスクヘッジをある程度してくれているという事になります。
又、減給やリストラが起こった場合でも、賃貸の場合は家賃を払い続けていかなければならないのですが、住宅ローンの場合はその旨を金融機関に話したらほとんどの場合リスケジュールをするなどして対応してくれます。
と考えると住宅ローンというのは、死亡、高度障害、（オプションによっては3大疾病、ガン）減給、リストラなどのリスクに対応しています。
ですので、繰上げ返済も実際はそこまで考えなくてもいいと私は思っております。
繰上げ返済をしたら期間が短くなって、その分の金利は得になるんですけど、同時に団信や住宅ローンが持つ優秀な性質を短くするという事ですから、勿体無いですよね。
長く生きれば生きるほど、団信の恩恵を受ける可能性は高くなるわけです。
安心な資金計画の考え方
なるべく早く終わりたいから短い期間で返済したいと言われる方や、繰上げ返済を沢山したいと言われる方も見えますが、私はあまりお勧めはしません。
私たちのお客様は、20代後半から40歳くらいまでの方が大半を占めます。
この時期って
•仕事をバリバリできる時期
•子育てをする時期
•健康で人生を楽しめる時期
•住宅ローンを支払っていく時期
が被っているんですね。
でも、早く終わりたいからといって、無理に短く組んだ挙句、人生を振り返ってみたら、住宅ローン返済の為に無理して仕事をして、一生懸命子育てをして、自分たちの好きな事をを1つも出来ていなかった。
なんて事になりかねないんです。
そうならない為にも、多少の金利の支払いはあるかもしれないけど、毎月の生活を圧迫しない様になるべく長期のローンを組んで、余裕を持って支払っていく。
余ったお金は自分達の好きな事に充てる。と言うのが「安心な資金計画の考え方」だと私は思っております。
住宅ローン減税
更に今ですと、借入金額の0.7%を13年間控除してもらえる「住宅ローン減税」を受けれます。
大体今変動金利で借り入れると0.6〜0.9%程の適用金利で住宅ローンを組めますので、ローン減税が金利分の支払いを賄ってくれて、13年間はほぼ無利子でお金を借りられるという事です。
他にも住宅ローンを組んだ後の保険の考え方や、ライフプランも物凄く大事になってきますので、それは又別の記事でお伝えさせていただきます。
まとめ
まとめます。
人生で1番高い買い物は住宅ローンなので、家を検討したら、まず資金計画の知識を身につけてください。
住宅ローンは「変動金利」と「固定金利」の2種類があって社会の情勢を判断し、その時に1番有利な商品で住宅ローンを検討してください。
住宅ローンには団信が付いているので、死亡や高度障害のリスクヘッジをしてくれている。又減給やリストラが起こってもその旨を金融機関に話したらリスケジュールなどの対応をしてくれるという万能な保証付きのローンです。
住宅ローン減税は13年間借入額の0.7%の控除をしてくれるので、是非受けてください。
損得にとらわれずになるべく長期の住宅ローンを組んでいただき、余裕を持った返済計画をたててください。
上記のような事が出来れば、住宅ローンを支払って、子育てもして、自分達の好きな事も出来て、豊かな人生を送れるんじゃないかなと思っております。
本日は以上になります。
この記事が皆様の家づくりの参考に少しでもなれば幸いです。
株式会社HARMONY
山本航聡（やまもとこうそう）