第5章 取引条件の説明不備等が原因とされる紛争事例
第1節 諸経費の説明義務
新築マンションの分譲において、売主に保険料、登記費用等の説明義務の不備があったとして、売主からの債務不履行解除を認めなかった事例
(東京高裁・判決平成27.7.30)
登場人物
売主業者の従業員
買主:新築分譲マンションを3690万円で購入する契約を締結
あらすじ
「諸経費概算書」だよ👍
火災保険 2万8370円
地震保険料 8,210円
所有権の保存移転登記費用 26万円
登記(表示登記等)12万6000円等
だからね👍振り込みよろしく👍
あと、「ローン手数料」も必要だからよろしく👍
えっ！ちょ、ちょっと待ってよ🫷
聞いてないよ〜😰
登記費用？高すぎない？
よくわからないから明細見せてよ😰
「明細」？めんどくせぇよ😅
住宅ローンも手数料かかるって当然でしょ👍
いや、まったく納得出来ないよ😡
住宅ローンの決済日時まで勝手に決めちゃって！行かないからなっ！😡
同じマンションの居住者にもこんなヒドイ事やってるのか聞いて調べるよ！
勝手なのはお前の方だ！😡
契約はお前の債務不履行責任で解除だ！
損害賠償(671万1600円)払えよ！
同じマンションの居住者にもウチが悪徳業者の様な悪口言いやがって！
慰謝料(100万円)も払えよ！
訴えてやる！o(｀ω´ )o
判決を言い渡す。
買主に債務不履行責任は無い。
原告、売主業者の請求を棄却し、控訴も棄却する。
⭐︎感想⭐︎
この裁判は売主が納得出来ず、最高裁まで争って、結果、全面棄却って😅
勝つ自信があったのか😅かなりの時間と費用をかけてますね😅
この判例をみると実務での苦い経験が思い出されます😓
「諸経費」については契約前に「資金計画書」等を作成しておおよその諸経費(後のトラブル防止の為にも少し多めに見積る)を伝えるのがセオリーです。
全く説明無しで、契約後に確定した諸経費を請求するのは無しでしょう😅
契約後の売主等の強引な話の進め方や、重要な事を電話で済ませて後でトラブルになる事は非常に多かったです😓
契約後から決済(引渡し)までは特に日程や決定する事が多くて大変です😅
この流れをなるべく分かりやすく、お客様へ伝える為に、書面にして説明をする時間が必要なのですが、情報収集、書類を集めて、考えながらPC💻作業をしてると社長から
「ヒマなの？」
「今週の見込み客は？」
「管理物件汚いんだけど、掃除してんの？」
「◯◯の書類はどこなの？」等
色々注文が飛んできます😅
「◯◯さんの「残務」(契約から引渡しまでの仕事)してます」と、答えると
「はぁ？まだ伝えてないの？」
「日程早く詰めなさいよ！」
「今！すぐ！電話しなさい！」
「物件の土地の草刈りも終わって無いんだから！物件までの車で移動中に電話ぐらい出来るでしょ！」
「チラシ配りしながら残務したり、来場予約の電話したり出来るでしょ！」
結果、重要な話を電話で済ませたり、多くのお客様の「残務」が重なってくると誰に、どこまで話をしたのか？
うっかり忘れる事態が発生します😰
書類📄の作成には「司法書士」「家屋調査士」「銀行」「役所」等色々な所へ連絡をとって情報を確認して見積もりが出来ます。
「決済日時」や見積もりの決定も銀行や司法書士と調整して決まります。
私も「電話じゃなくて書面でしっかり残せよ！」
「話が急すぎるよ！」
とお客様から指摘され、ごもっともだと思ってます🙇♂️
やっと日程調整が出来たと思ったら
「決済もっと早く出来ないか？」
「他も早く契約入れて今月中に決済しろよ」
と、無茶振りが飛んできて、更に契約準備から決済手配の再調整😥
お客様にも「決済日を早い日時に変更してくれませんか😅」とお願いしたり🤲
都合がつかないなら「代理人」をたててでも決済する為、「委任状」の手配や代行料の請求したり😓いつもドタバタでした😓
穏やかなお客様でもいい加減怒るよ😤
そんな業務が不動産業の日常です😥
特にこれから不動産の契約を検討しているなら
不動産業者から振り回される前に
こちらが先に日程を決めて、急な予定変更は断る🫷ぐらいの準備をする事をお勧めします👍