マンション管理士のつぶやき

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04Apr
- 排水管の逆流はなぜ起こる
  マンションの浴室や洗濯機のパンから排水の逆流で汚水があふれることがあります。なぜ、排水の逆流がおこるのでしょうか。マンションの専有部分の排水管の口径は６５～７５ｍｍです。口径に応じて配管の勾配が決められています。最小値として、口径が６５ｍｍ以下の場合、１／５０、７５ｍｍの場合、１／１００となっています。逆流の原因の一つとして、勾配が適切に設置されていない場合があります。つまり、施工ミスです。また、ひどい場合は逆勾配になっている場合もあります。排水の逆流が発生した場合、配管の高圧洗浄をした後、配管の口径、勾配の確認を専門業者に依頼しましょう。
16Feb
- マンションのごみ置き場の貧弱さ
  多くのマンションのごみ置き場は貧弱ですね。ゴミが見えないように壁と天井で囲って、ドアは手動でも自動的に閉まるようにするようにすればと思います。しかし、このようなごみ置き場をマンションと独立したところに建てると、これは建築物となり建築確認が必要となります。天井が無ければ建築物になりません。せめて、ごみが見えないように壁で囲った構造にしたいものです。マンション本体は立派でもごみ置き場のごみが見えるとマンションの立派さが見劣りします。大規模修繕工事の際に改善を検討されたらいかがでしょうか。マンションの資産価値も上がります。
14Feb
- 輪番制で管理組合の役員になったけど、役員になりたくない心理
  分譲マンションは所有権を持つ共同住宅で、自分は所有権を主張できる立場であることを認識しなければなりません。所有権を主張しなければどんな損失を被るかを考えて下さい。仕事で疲れているから、マンションの役員をする気力もない。そのような気持をもっている所有者も多いでしょう。しかし自分の所有権を侵害された場合を想定すれば、そんなことも言っておれないでしょう。マンションの役員は自分の仕事の経験を生かせる場でもあります。まったく異次元の世界ではありません。また、仕事以外の人間関係を経験できる場でもあります。人生の経験として意義のあることでもあるのです。管理組合の役員になることは、自分の人生の一部でもあります。心を広く持って役員を経験してはいかがですか。
29Jan
- マンション管理組合の総会後に行う理事会の引継ぎと新理事長の選任
  総会後の新理事のために1. 総会後の理事会引継ぎ手順総会で新しい理事が決まった後、スムーズな運営のために、現理事から新理事へ業務の引継ぎを行います。① 旧理事会の引継ぎ事項旧理事会は、新理事会に対して以下のような重要事項を引き継ぎます：管理組合の規約や細則 → 役割や業務の進め方を把握するために必要未解決の案件 → 修繕計画や訴訟、滞納管理費の回収など管理会社との契約状況 → 管理委託契約の内容、契約期間、更新時期など財務状況 → 予算、決算、積立金の状況、滞納状況議事録や過去の記録 → 過去の理事会・総会の議事録、重要な決議内容理事会の運営方法 → どのように会議を開催していたか（頻度・形式など）※これらを文書にまとめて引継ぎ書を作成しておくとスムーズです。② 鍵や備品の引継ぎ組合の印鑑（銀行届出印含む）管理事務室の鍵（あれば）会計・契約関連の書類2. 新理事長の選任方法新理事長は通常理事会の互選により決定されます。手順は以下のとおりです。① 理事会の開催総会終了後、速やかに新理事で理事会を開きます。（通常は総会直後に開催）　新理事の１回目の理事会を総会後一カ月後に、開催する管理組合があるようですが、これは、理事会の業務に空白が生じ、管理組合の運営に問題を生じさせます。② 理事長の選任新理事の中から互選（理事同士の投票や話し合い）で理事長を決定します。理事の推薦または立候補投票または話し合いで決定多数決で決定することが一般的※管理規約に「理事長は組合員から選任する」とある場合、組合員（所有者）でない人は選任できません。③ 役職の決定理事長以外にも、以下の役職を決めます。副理事長（理事長不在時の代理）会計担当理事（管理費の管理・決算業務）修繕担当理事（大規模修繕の計画・進行）防災・防犯担当理事（安全対策・防災計画）④ 役職決定後の業務理事長の銀行届出変更（管理組合の銀行口座の届出印変更）管理会社への通知（新理事長・新理事の名簿提出）理事会メンバーの周知（組合員に新理事会メンバーを報告）3. 引継ぎ後の注意点旧理事が業務のサポートをする期間を決める → スムーズな移行のため、1～2ヶ月は旧理事が新理事をサポートするのが望ましい新理事向けの説明会を開催 → 初めて理事になる人のために、役割や流れを説明する機会を作る管理会社と打ち合わせをする → 理事長が変更になったことを管理会社と共有し、今後の業務について確認するまとめ✔ 総会後、旧理事会から新理事会へ文書や財務情報の引継ぎを実施する✔ 新理事会を開き、理事長を互選で選ぶ（多数決が一般的）✔ 理事長変更後、銀行・管理会社などに届け出る✔ スムーズな移行のため、旧理事と新理事が一定期間連携するのが理想新理事会が円滑に運営できるよう、十分な引継ぎと準備を進めていきましょう！
28Jan
- マンションの第三者管理方式(外部管理者方式）を採用した場合の管理会社の利益相反
  マンションの第三者管理方式（外部専門家が理事長を務める方式）を採用した場合、管理会社が利益相反を問われる可能性があります。以下の点を考慮する必要があります。1. 利益相反が発生する可能性第三者管理方式では、管理会社が選任した外部の専門家（通常は管理会社の社員や関係者）が理事長に就任するケースが多いです。この場合、以下のような状況で利益相反が発生するリスクがあります。管理会社との契約を自己決定するリスク管理会社と管理組合の契約内容（管理費や業務範囲）を、理事長（＝管理会社関係者）が決定・変更できる可能性がある。本来であれば管理組合の利益を最優先すべきなのに、管理会社の利益を優先する判断が行われるリスク。管理費や修繕費の適正性を判断できないリスク管理費の値上げや修繕積立金の増額を、管理会社に有利な条件で決定する可能性。修繕工事の発注先として管理会社の関連会社を優先するなど、公正な判断が行われない恐れ。情報の非対称性による組合員の不利益（情報の非対称性とは、利害関係のある当事者間で情報に格差がある状態を指します。）理事長が管理会社と一体化していると、管理組合側が適正な判断をするための情報が十分に開示されない可能性。例えば、修繕工事の見積もりを他社と比較せず、管理会社の提案だけで決めるなど、透明性の欠如が問題となる。2. 利益相反を防ぐための対策(1) 契約や意思決定の透明化管理会社との契約は総会決議で決定（理事長が単独で決定できない仕組みを明確化）。管理会社の選定は複数の業者から比較検討するルールを規約に明記。修繕工事などの発注時には相見積もりを必須とし、第三者（コンサルタントや監査委員）を関与させる。(2) 利害関係の適切な管理理事長の選任時に利益相反の可能性をチェックする仕組みを設ける。理事長が管理会社の社員・関係者である場合、特定の決定には理事会や総会の承認を義務付ける。第三者監査（外部の専門家による監査）を導入し、管理会社の業務内容をチェックする。(3) 契約書・管理規約で制約を設ける管理委託契約の条項に「利益相反行為を防ぐためのルール」を明記。マンション管理適正化法に基づく管理業者の説明義務を強化し、利益相反を防止する仕組みを設ける。3. 法的リスクと判例利益相反が問題視される場合、以下の法的責任が問われる可能性があります。区分所有法・管理規約違反区分所有法では「管理組合の利益に反する行為」を禁止する規定があり、利益相反が認められた場合、管理会社の行為が無効とされる可能性があります。民法上の不当利得・損害賠償責任管理組合に損害を与えるような行為（例えば高額な管理費の設定や不適正な契約）があった場合、民法上の損害賠償請求が可能になるケースがあります。過去の裁判例過去に、管理会社の関係者が理事長を務め、管理委託契約が不適正であったとして裁判で争われたケースがあります。裁判所は「管理会社の影響が強く、公正な判断が行われなかった」として、契約無効や損害賠償を認めた例があります。4. 結論第三者管理方式を採用する場合、利益相反のリスクは高いですが、適切な対策を講じることで問題を最小限に抑えることが可能です。特に、管理会社との契約や重要事項の決定は理事会・総会で審議する透明性を確保し、第三者監査や情報開示を徹底する利益相反防止のルールを管理規約に明記するといった対策を講じることが、管理組合の利益を守るために不可欠です。追記役員のなりて不足の対策として第三者管理方式を採用するための対策を講じる作業自体が多大であり、そもそも人材がいない管理組合で誰がそれを担うのか、さらに負担が増えます。マンション管理士に業務委託することも一つの方法です。
25Jan
- 管理組合員のクレーマ対策
  管理組合にクレーマ―がいる場合の対策の一つに「ハラスメント禁止細則」の作成があります。管理組合内部におけるハラスメント、管理組合外部に対するハラスメントを禁止する細則です。管理組合内部とは、管理組合員、理事会、総会等において相手に暴言、誹謗中傷等を禁止します。管理組合外部とは、管理会社従業員、業務委託先従業員に対する暴言、誹謗中傷等を禁止します。総会の普通決議で制定できます。
- マンション管理組合役員と管理会社のコミュニケーション
  管理組合の理事会、総会の運営において、役員と管理会社担当者のコミュケーションがうまくいってないと、役員が苦労します。管理会社の会計処理がずさんであれば、管理組合の運営に支障をきたします。管理会社の担当者は会計に疎い場合が多いです。会計担当の理事も苦労します。建物、設備の修理の手配の場合、管理会社の言いなりになっていると、手配が遅くなったり、金額が高くなったりします。管理会社には納得がいくまでしつこく質問しましょう。それでも、納得できない場合はマンション管理士に相談しましょう。相談は無料でできる場合があります。
24Jan
- マンション管理組合の第三者管理
  国土交通省から「マンションにおける第三者管理方式のガイドライン」が発行されました。第三者として管理会社も含まれていて、管理会社が管理組合に管理会社による第三者管理方式をすすめているようです。管理組合の皆様、管理会社から第三者管理方式を勧められた場合、マンション管理士にご相談して、内容をよくご理解下さい。マンション管理士の相談窓口は、各県にマンション管理士会があります。例えば、神奈川県マンション管理士会があります。
22Jan
- マンション管理組合役員
  マンション管理士をやっています。マンション管理組合の役員と接する機会がありますけど、役員を真面目に勤めようとすると本当に大変だと思います。しかし、少しだけマンション管理組合について勉強すればかなり楽になりますよ。マンション管理のyoutubeを見たりするだけでも勉強になったと感じるはずです。