「不動産投資を始めたいが、リスクが怖くて始められない」
「不動産投資に潜むリスク」とは何かご存知でしょうか？
- 借金を背負ってしまった
- 空室が埋まらない
- トラブルが発生した
不動産投資を始めるには、まず「リスク」をしっかり理解する必要があります。
なぜなら、リスクを理解しておけば、リスク回避の方法や、対策を立てることが出来るからです。
また、不動産選びにおいても「リスク」を知っているか？知らないか？で大きく２つに分かれます。
- 『投資』なのか？
- 『投資のつもりがギャンブル』なのか？
「リスク」も考えず、勘で不動産投資を始めるのはギャンブルです。
ギャンブル投資をしない為にも、今回の記事を参考に「リスク」についてしっかり学んでいきましょう。
それでは今回は、【不動産投資に潜む6つのリスクとは？】と題しまして、
これから「不動産投資を始めたい！」と考えている方に向けて、不動産投資にまつわるリスクと実例・リスク回避方法をお伝えしていきます。
不動産投資の第一歩は「学ぶ事」からです。
まずは、しっかり起こりうる「リスク」を理解しておきましょう。
１、不動産投資に潜む6つのリスク
金銭的リスク
- 利益を出すことが出来るのか？
- 騙されてはいないか？
- ローンを返済できるか？
- 負債にならないか？
お金投資をして、リターンを得ることが出来るかどうか？
金銭的リスクを考えずに不動産投資を始めると「投資のつもりが負債を抱えてしまった」というリスクが起こりえます。
空室リスク
- 入居者は決まるのか？
- 仲介業者への広告費は？
- 空室時の部屋の掃除・整備は？
- 入居・退去の頻度が高い場合は手直しのお金も増えます
空室の間は、利益が無いどころか「損失」です。
また、売買の場合も、キャッシュフロー（現金の流れ）が止まってしまいます。
自然災害のリスク
- 地震
- 台風
- 大雨
- 火事
自然相手に人間が出来る事は限られています。
自然災害で壊れた場所の修理代金・不動産自体が崩壊し、資産価値が無くなった場合。半壊し、入居者の転移など。かなりのリスクになります。
税金のリスク
- 取得税
- 固定資産税
- 消費税
- 所得税
税金対策を怠ると、せっかくリスクを取って得た利益も「税金」とし国にて治める必要も出てきます。
「税金」は、人の感情ではなくシステムの為、こちらがどれだけ説明しても「税金を納めてください。」と取り付く島もありません。
せっかくの利益を守る為にも、税金関係を無視するのは不動産投資にとってリスクになります。
相続のリスク
「相続税対策に賃貸経営しませんか？」などの勧誘を受けたことはありませんか？
大手土地活用の会社では、税金対策に土地活用を進めていますが、知識がないまま言われた通りに進めると、お子さんへの相続際には「負債」として相続され場合もあります。
不動産投資をよく分からないまま、入ってくる家賃を使い続けると、のちの修繕費が用意できず、不動産の資産が減少・空室率も上がる。と言った負のループにハマる場合もあります。
相続税対策として始めても、知識が無いと負債になる可能性はゼロではありません。
トラブルのリスク
- 家賃滞納
- 夜逃げ
- 騒音トラブル
- 事件
- 汚部屋問題
不動産にまつわるリスクは、考えだせばキリがありません。
不動産投資を始めると、自分以外の外的要因から起こるトラブルに対してもリスクヘッジしておく必要がります。
これらが「不動産投資に潜む6つのリスク」になります。
では、次は「不動産投資で実際に起こった話」を見ていきましょう。
２．実際にあった不動産の落とし穴
30代のサラリーマンAくんの落とし穴
人に勧められるまま不動産投資をした話
安定企業に勤めていたAくんは、自分でビジネスを起こすことに憧れを持って日々勉強していました。勉強しながら、異業種交流会やセミナーなどで人脈を広げ、公私ともに充実した日々を送っていました。
そんなある日、Aくんに「良い不動産があるから、買わないか？」と言う話が入ってきました。詳しく話を聞けば、
- 利益もしっかり出る
- 中古物件で、Aくんでも手を出せる金額
- 入居者もいる状態
話を持ってきてくれた人を「信頼」していたAくんは、だれにも相談せずワンルームマンションの1部屋購入。
その後、3カ月後に「もう1個、良い不動産があるけど買わないか？」というお誘いがありました。
3か月間、自分が働いている間に不労所得を生み出してくれた「不動産投資」にすっかり気を良くしたAくんは、2件目を購入。
そして、半年後。Aくんの不動産に住んでいた2人が相次いで退去してしまいました。その時は何の疑問を持たずにいたAくん。すぐに入居者が決まるだろうと考えていました。
しかし、その後2部屋と入居者が現れる事はありませんでした。
このままでは、ローン返済が苦しくなるため賃貸を諦め「販売」することにしましたが、購入時の価格では全く売れず、価格を下げても売れませんでした。
不動産を紹介してくれた方とは連絡も付かなくなり、途方に暮れたAくんは両親に相談し、弁護士を立て、負債と悲しみだけが残りました。
では、Aくんがはまった落とし穴とは何だったのでしょうか？
この話から考えられる「落とし穴」
- Aくんの知識不足
- 人任せにしたこと
- 信頼を寄せる相手を間違えたこと
②の人任せにした理由は、「Aくんの知識不足」
③の信頼を寄せる相手を間違えたのも、「Aくんの知識のなさ」から、不動産仲介者の「耳当たりのいい言葉」だけを信じてしまったから。
最終的には全て「Aくんの知識不足」から起こったことでした。
それでは、次は「昔ながらの大家業」の話を見ていきましょう！
おばぁちゃん大家さんの落とし穴
若者に夜逃げされた話
昔ながらの平屋を貸しているおばあちゃん。
家賃滞納が多い30代の男性に、何度も電話で家賃の支払いを催促していました。
（直接会って請求するのが怖かったおばぁちゃんは電話で催促していました。）
そんなある日、家賃滞納者と全く連絡がつかなくなりました。保証人の親御さんに連絡しても、適度にあしらわれるだけ、、、親御さんの家賃を払ってくれる気はありません。
そして、家賃滞納者は夜逃げをしてしまいました。親御さんとも連絡が取れません。
その時おばぁちゃん大家さんが困った事は、
- 家賃収入が入ってこない
- 荷物が置きっぱなし
- 連絡がつかないから処分して良いかも分からない
- 誰に相談したら良いのかも分からない
昔ながらの平屋で、しっかりとした契約書を交わしていなかったせいで「しなくてもいい苦労とお金、精神的苦痛」が残りました。
おばぁちゃん大家さんがはまった「落とし穴」とは何だったのでしょうか？
- しっかりした契約書を交わしていなかった
- トラブルなどに対してのリスク管理ができていなかった
- 信頼する相談者がいなかった
契約書など難しい事は分からなかったおばぁちゃん。しっかりと契約書を作っておけば「家賃滞納分」「部屋の片づけ代」など、弁護士を通して請求することが出来た。
しかし、良く分からないから。と言って全て自分で対処したのが間違いだった。
しっかりと相談できる人が居れば、法で対処することが出来た。
実際に起こった不動産の落とし穴を聞くと、不動産のリスクは高い！と感じるかもしれません。
しかし、「Aくん」も「おばぁちゃん大家さん」もしっかりと不動産について学んでいればリスクを回避、または、軽減することが出来たのではないでしょうか？
次は、リスクの回避について見ていきましょう！
３．不動産投資のリスクを回避するには？
不動産投資リスクを回避する、一番の方法は「不動産投資」について学ぶことです。
二番目は「リスク」について学ぶ事です。
今回はリスクを3個に分けて、詳しく見ていきましょう。
- 金銭的なリスク
- 税金・相続のリスク
- 自然災害・トラブルのリスク
金銭的なリスクを回避するには？
金銭的なリスクを被る場合は「知識不足」によるものが多く、知識がないゆえに「人任せ」にしてしまった場合も起こります。
まず、「メリット・デメリット」「利回りなどの数字」「起こりうるトラブル」については最低限、自分の頭で試行できる状態になってから不動産投資を始めましょう。
自分の頭で考えられない人は「仲介業者のオススメ」「土地活用業者の言いなり」になってしまいます。
また、「人気（利益が出る）の不動産」「不人気(負債になる）の不動産」の理由を自分で考えられる必要があります。
理由が考えられる状態になれば、「どういった不動産を狙うべきか？」の答えが、人の意見ではなく『自分の意見』で選べるようになります。
金銭的なリスクを回避するには『知識をつける』『知識を使って自分の意見で物件を選ぶ』ことです。知識もなく、なんとなく勘で投資するのは危険です。
勘で行う物は「投資」ではなく「ギャンブル」です。
情報をコントロールできるようになりましょう！
税金・相続のリスクを回避するには？
税金・相続の部分は、学ぼうと思っても、
- 専門用語が多く分かりにくい
- システムが複雑な作り
- 学ぶのにかなりの時間がかかる
上記の理由から、不動産投資を始めたいけど「難しそう、、、」と避けられる部分です。
しかし、不動産投資は「節税対策」をしっかりすることで、利益を上げることが出来ます。
そのため不動産投資と「税金・相続」の問題は、無視して通ることが出来ません。
しかし、全てを学ぼうと思っても量が多く・複雑のため独学では時間が足りません。
では、学ぶまで不動産投資を始める事が出来ないのでしょうか？
解決案は、その手のプロ「税理士」にお願いすることです。
その為には「信頼できる税理士」と出会うことが必須です。
「信頼できる税理士」との出会いにより『税金・相続のリスク』は回避できます。
何人もの「税理士」に直接会って、自分に合う税理士を見つけましょう！
何人もの税理士の中から選ぶ際は、
- 質問しやすい
- 聞いたことの答えが分かりやすい
- 説明がこまめな人
- 家が近い人
- 人間として行為が持てる人など
選ぶ条件を考えておくと自分にあった人に合える可能性が高まります。
「税理士」は、不動産投資をするうえで大事なパートナーです。
自然災害・トラブルのリスクを回避するには？
地震大国に日本。最近は「ゲリラ豪雨」「台風」などの自然災害が発生しています。
自然相手に不動産投資家が出来ることは何でしょうか？
- 自然災害の実例を知る
- その対処方法を知る
- 自分が行える対策を考える
- 保険について詳しくなる
まず、自然災害の「実例」と「その時の対処方法」を学ぶ事で、リスク回避に役立つ情報を得ることが出来ます。
また、保険適用範囲などを理解しておけば、自然災害の際も素早く対処することが出来ます。