こんにちは！ハピエスの上田です。
今日３月５日は東京マラソンの開催日！
ハピエスのオフィスはマラソンスタート地点の東京都庁に近いので、
熱気がむんむんと伝わってきました。
日本が徐々に日常を取り戻しつつあって、微笑ましく思います。
本日は不動産投資で非常に重要な「出口戦略」についてお伝えします。
先に結論ですが、ハピエスでは１０年以内でのご売却をオススメしております。
以下に、その理由を解説します。
理由1⃣ １０年を過ぎると修繕が必要となり利益が減るから
建築当時は新品だった設備も１０年以上経過をすると、徐々に不具合が出てきても
おかしくはありません。場合によってはキッチンをまるごと交換、という事もあり得ます。
また、築１０年～１５年の間に外壁塗装をいれておかないと、コーキングの部分から
雨水が侵入するリスクがあります。屋根も同様に塗装や葺き替えなどの手入れが必要です。
足場を組んで作業が行われますが、一軒家と違って面積が広く、３階建て、４階建ても多い共同住宅では相応のコストがかかります。そして、数百万のコストをかけて修繕を実施しても、家賃を上げられる保証はありません。
理由2⃣ 次の買主が融資を引きやすいから
木造であれば２２年、重量鉄骨造であれば３４年、RC造であれば４７年の法定耐用年数です。
融資を受けて次に購入する買主にとって、あと耐用年数が何年残っているか、は
融資条件に大きく影響を及ぼすポイントです。
耐用年数を経過した築古物件を節税のために好んで購入する投資家様もいらっしゃいますが、割合で言えばごくわずかです。やはり築１０年以内のほうが購入検討者は多くいらっしゃいます。
理由3⃣ 不動産市況にはサイクルがあるから
「〇〇の法則」とまでは言えませんが、経験則からいって不動産市況には
７年～１０年ほどのサイクルがあります。山の時は価格が高く、売り時です。谷のときは価格が安く、買い時です。
ジャストタイミングで市況を読むことはできませんが、波があるものだ、という認識があれば売り時を逃して長期保有せざるをえないという事態は避けられるでしょう。
以上、売却のタイミングについて解説しました。
必ず１０年以内に売らなければならない、というものではありませんが、
ひとつの目安としてお捉え下さい。
毎月キャッシュフローを生んでくれる物件は我が子のように可愛いものかもしれません。ですが、市況を見ながら適切な時期に売り抜けることで「不動産投資の利益」を確定させましょう。
最後にひとつ。
ハピエスで新築一棟投資に取り組まれるお客様のほとんどが「合同会社」などの法人を設立されます。融資が引きやすかったり、節税施策が取りやすかったりと理由はいくつかあります。
意外とご存知でない方がいらっしゃるのですが、法人で物件を保有している場合、
個人保有の際によくある「短期譲渡 OR 長期譲渡」のような問題は起こりません。
いざ売り時の波がきたときの動きやすさを考慮しても、法人での保有をオススメいたします。
ハピエスでは物件のご提案の際には必ず収支シミュレーションを作成しております。
仮に１０年間保有して売却するといくらの利益が見込めるのかがすぐに分かります。
お客様の投資方針に応じてアレンジもできますので、担当のコンサルタントに
なんなりとお申し付け下さい。
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