任意売却物件の購入について「瑕疵担保責任」
任意売却物件と瑕疵担保責任
任意売却物件は債務整
実務上は売主が瑕疵担
建物の状態については
任意売却物件のうち住
この場合、隅々まで確
原則的に任意売却物件
経過した年数のとおり
改装費用をある程度考
契約までに疑問点につ
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任意売却の債務を調査する
「任意売却物件」の調査の重要ポイント（債務について）
１．債務残高を確認する
・・・・・・金融機関から発行されている返済明細書及び残高証明を入手する。
２．抹消応諾の確認
・・・・・・抵当権者及びその他の債権者（差押権者）などに抵当権抹消応諾の金額を確認する。
※債務残高については個人情報保護法の法律に基づき本人に情報が公開されるので、債務者に債権者に対して債務残高がいくらであるのか証明書の発行も含めて確認してもらう必要がある。
または債務者から委任状を取得の上、債務残高情報の公開と抵当権抹消について折衝を行う。
債務残高の確認ができたら「配分表」を作成し売却可能金額を想定して配分案を、シュミレーションしておくとよい。
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金銭消費貸借契約
住宅ローンを借入れる時に金融機関と金銭消費貸借契約というものを交わします。
まずは金銭つまりお金のことですね。
次に消費貸借(しょうひたいしゃく)
これは借りたものと同じ種類で同じ質のものを同じ量にて返しますよという意味
かいつまんで言うと
『お金を○○円借りて私が利用します。
将来、同じ金額○○円のお金をあなたにお返しします。』という契約
少し難しい表現方法ですが、ローンを利用する時には、通常この契約を締結すると考えて良いでしょう
この金銭消費貸借契約を交わして、金融機関から金銭の借入れをおこします。
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民間給与の減少と不動産購入・・・低金利？
民間給与収入が昨年度に比べて1.7％減少、過去最低の下落率だった1997年よりもその平均給与は年収ベースで約37万円近く減少しているという。
1997年と言えば山一証券や北海道拓殖銀行などの倒産が相次ぎ、日本から始まる金融恐慌だと言われた時代だった。
その後RCCなどの債権回収会社が不良債権を買い取り、次々に外資系の「ハゲタカ」と呼ばれるファンドに一山いくらで売却されていった。
その1997年より民間給与収入が37万円も減少している。
住宅ローンの負担についてもかなり家計に重くのしかかっていることと考えられます。
90年代半ばに住宅金融公庫の100％融資及びゆとり返済によって自己資金がなくても購入できる時代がありました。
この不況期にそのあとを受けたフラット35も100％融資が復活した形となっており、景気に対する配慮としてはこれ以上ないものでしょう。
購入者の収入にからみてその返済比率が20％程度であるなど良好な上体でこれを借り入れることであれば、返済不能に陥るリスクは緩和され安定した生活を保持できる可能性は高いといえます。
これを実現するには、将来にわたる景気の安定が必要になります。
デフレ経済のもとでは長期返済にすると、現在の返済計画が頓挫してしまうリスクが高まります。
繰上返済も含めた資金計画が必要となります。
現在の金利が高金利なのか低金利なのかの問いかけには、現在から地価の下落が止まると「仮定」したならば現在の金利は「低金利」であるといえるでしょう。
しかしながら、日銀総裁のコメントにもあるようにリーマンショックからの立ち直りが少し不安視される今、じっくり物件の品定めをして将来ローンが支払えなくなることがないようにシュミレーションを行った上で購入か否かの決定を下すのが良いのではないでしょうか。
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不動産の新築と住宅ローンの関係
日本の不動産は証券化の波を受けて流動化しやすくなりました。
一方では金融環境の変化に敏感で株式市場と同じようにとても荒い動きをするようになりました。
新築物件は市場での在庫調整が激しく、新規供給は止まっています。
この在庫調整には住宅ローン控除などの政策が一般的に功を奏すると考えられています。
新築マンションを例にとると、不動産の仕入れ・造成工事・建設に伴う材料消費・工事施工による
様々な業種の参加・マンション購入に伴う家電製品、家具、ひいては自動車の購入など不動産の流通には様々な業種の利益が複雑に絡んでいるといえます。
したがって不動産が売れると経済は活性すると考えられています。
高度成長期以後、住宅ローン商品の拡充及び100％ローンや、それを超える住宅ローンの商品（高レバレッジ化）によって新築マンション等は売れてきましたがここにきてとうとう息切れという感じです。
例えば、4000万円の新築マンションをフラット35で35年返済（金利2.8％）で返済総額は約6280万円になります。
4000万円の商品が住宅ローンのおかげで流通します。
購入者=債務者として4000万円の元本と約2280万円の利息を金融機関のために、支払い続けることを約定させられます。
金利は元利均等返済が多いので繰り上げ返済をする場合は別ですが、返済開始当初に近いほど金利負担が多く含まれています。
この利息の状況を現在は低金利状況であると考えられていますが、ニュースで伝えられている通りデフレの状況が続いており、将来売却しようと考えたときに今までの実例では4000万円のものが半値以下になっており1500万円でしか売れないという例も散見されます。
この事例のような状況で住宅ローンを滞納して、売却する任意売却の場合には残債務が残り、サービサーという最終処理施設に入り、ローンの債務者の方の景気に対する協力作業は、終了という経路を今までたどってきています。
景気成長軌道に乗っているとき、例えば高度成長期にあった昭和40年代～50年中盤までの日本では、住宅金融公庫の金利は5.5％程度でしたがそれ以上に経済は成長し資産価格は上昇、サラリーマンの所得も上昇していたため、実質的に低金利だったといえます。
最近低金利と言われるものの、経済はマイナス成長しており（－5.2％）と住宅ローン金利2.8％を比較すると、なんとその差は８％となり、カードローンの金利に近いといえます。
「任意売却」して債務をリセットすることで、生活を立て直すことは精神的に、容易なことではありませんが、証券化によって、不動産の価格が暴騰し所得とのバランスを大きく欠いている今、無理に完済しようとして、健康を害してはなんのための住宅かわからなくなります。
住宅ローンの支払いや保険料の支払いに悩んだら早めにご相談ください。
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