不動産投資で住宅ローンの利用はNG

　住居購入の際に進められるフラット35は､本人や家族が住むことを前提として受けられる融資であるため､金利が0.8～1.3%辺りで低く抑えられています。そのためこの融資を受けての収益物件購入はNGであり､借入先金融機関に発覚すると大変な事になります。

　ネットニュースでもよく出ていますが､この発覚によって､全額返済を通達され､物件売却後の多額の残債が返済出来ずに破産する人も居ます。まだ破産により借金がゼロになれば良いですが､悪質と見なされ詐欺罪に訴えられるリスクもあるため要注意です。

　フラット35では無いですが､以前住んでいた分譲マンションをある銀行で住宅ローンを受けている時に勤務先で転勤辞令が出ました。このまま空室にしておくとローンの返済と固定資産税の支払いに加え､転勤先での一部家賃の支払いが発生するため､賃貸に出すため借入先の銀行に相談しました。

　すると「売却により一括返済」が原則でしたが､近い将来本物件に戻る事を前提に辛うじて賃貸に出す事への了承を受け､当初金利の優遇金利撤廃で通常金利となり､約0.8%→約1.5%に上がりました。とはいえアパートローンの金利(2.5～3.5%)に比べれば安いものです。このように賃貸に出し､2組ほど賃貸で回した後､転勤先から戻る時には結局新たに住居を購入する事になり､最終的には本物件は売却しました。

　結果的には数年賃貸に出した事で家賃収入を得ましたが､転居前に借入先銀行にお伺いを立てる事で後々のトラブルを防ぐことが出来た訳です。決して自己判断で賃貸に出さず､事前に借入先金融機関に相談し了承を得ることが肝要だと思われます。

自宅は購入か賃貸かを考える

　会社員として今年最後の給料では、個人年金や生保の控除に加え、住宅ローン減税の還付金が合算して振り込まれました。これまでこの還付金を固定資産税に充てていましたが、ついに今年で終焉を迎えました。

　来年よりこの還付率が1%から0.7%に下がる事は､年々持ち家比率が下がる現状に逆行しており疑問を感じます。これから自宅を購入する方に取ってこの改悪は痛手になりますね。政府内での固定資産税の増額は幸い見送りにはなりましたが、毎年議論が浮上する可能性があり､自宅を購入するメリットが徐々に薄くなるなりつつあります。

　自宅を購入すべきか賃貸で行くかは非常に悩ましい所ですが､個人的には「出口戦略が立つ物件は購入､そうでなければ賃貸」が良いと考えます。例えば新快速や急行が止まる最寄り駅徒歩10分以内の分譲マンションなんかであれば買いでしょう。手放す際も賃貸に出す際もまたリフォームするにしても､このようなマンションは出口戦略が立てやすいからです。

　自宅は一生の買い物と言いながら､環境の変化による転居が起こりうる事を想定する必要があります。来年からは自宅購入への逆風が吹く状況下､益々購入に対しては慎重になり､出口戦略が立つ物件に遭遇するまでは当面賃貸で良いのではないかと思います。

大阪の区分所有の融資は表敬訪問先

　買付けを入れていた大阪駅付近の区分所有において､仲介業者紹介の2行､付き合いのある既存銀行に相談していた中､3行全てに融資を断られ「もはやこれまで」の状況に追い込まれていました。しかし駄目元で表敬訪問した通りすがりの関西の信金より､物件価格の頭金を15%用意する事を条件に､法人名義で融資を受ける事が出来た。

　これまでの私の不動産投資史上､紹介でもなく既存融資銀行でも無い金融機関から融資を引き出せたのは奇跡に近い状況です。一見の顧客ばかりか､大阪市内に支店が無い信金であったため､融資の引出しは相当難しいはずでした。ただ単に近所の信金と言うだけの関係にも関わらず融資して頂けた状況に深く感謝しました。

　当然ですが融資口座を家賃の入金と修繕管理費の振替え口座に加え､登記手続きを信金側希望の司法書士に依頼しました。それだけでは申し訳ないので積立てを打診しましたが､それならばカードローンの契約と自治体の助成金の入金口座に登録して欲しいと言われ快諾しました。ほぼ諦めていた融資が､このようなたまたま近所の表敬訪問により受けられた事を感謝し､今後も諦めずに融資申し込みにトライして行きたいと思いました。