不動産税金万全対策!

不動産税金万全対策!

不動産税金のあらゆる実例がここに!

Amebaでブログを始めよう!

テーマ:
Q.現在私が所有している居住用不動産を妻に贈与しようと考えているのですが、贈与税について何か軽減できる方法はないでしょうか。

A.<解答>
 一定の要件を満たせば、贈与税の配偶者控除(最高2000万円)の適用を受けることができます。

<解説>
(1) 贈与税の配偶者控除の概要
 贈与税の配偶者控除とは、婚姻期間が20年以上の夫婦間で居住用不動産を贈与した場合、又は居住用不動産を取得するための金銭を贈与した場合に、基礎控除額である110万円に加え、配偶者控除額の2000万円が贈与税の課税価格から控除できるというものです。
 この規定の適用を受けるためには、以下の要件を満たす必要があります。
一、 婚姻期間が20年以上の夫婦間で贈与がされていること。
婚姻期間は、婚姻の届出があった日から贈与の日までの期間により計算されるので、入籍していない期間は婚姻期間に含まれません。また、婚姻期間に1年未満の端数がある場合は、切り捨てることになるため、注意が必要です。
二、 配偶者から贈与を受ける財産は、自己が住むための居住用不動産であること。金銭の場合は居住用不動産を取得するための金銭であることが要件となります。
三、 贈与を受けた年の翌年3月15日(贈与税の確定申告期限)までに、贈与を受けた者が現実に住んでいて、その後も引き続き居住する見込みであること。
四、 過去に同一の配偶者からの贈与で、この規定の適用を受けていないこと。

(2) 居住用不動産の贈与について
 贈与税の配偶者控除の対象となる居住用不動産とは、贈与を受けた配偶者が居住するための家屋又はその家屋の敷地(借地権を含みます)で、国内にあるものをいいます。なお、居住用不動産の贈与は、居住用家屋と敷地を一括して贈与する必要はなく、居住用家屋のみを贈与する場合(敷地全体ではなく、敷地の一部の贈与でも可能です)も認められています。
 ただし、居住用家屋の敷地のみを贈与する場合は、(一)夫又は妻が居住用家屋を有していること、又は、(二)贈与を受けた配偶者と同居する親族が居住用不動産を所有していること、のいずれかの要件を満たす必要があります。
 なお、居住用家屋の敷地が借地権の場合に、配偶者から金銭の贈与を受け、底地を借地権者から購入することでも贈与税の配偶者控除の適用が認められます。

(3) 添付書類
 この規定の適用を受けるためには、次の書類を添付して贈与税の申告を行う必要があります。
(一) 戸籍謄本又は抄本※
(二) 戸籍の附票の写し※
(三) 居住用不動産の登記事項証明書
(四) 居住用不動産に住んだ日以後に作成された住民票の写し
    但し、戸籍の附票の写しに記載されている住所が居住用不動産の所在になっている場合には、住民票の写しは必要ありません。

※ (一)と(二)の書類については、贈与日から10日を経過した日以後のものが必要となってきます。

テーマ:
Q.相続が発生した場合において、相続する人が未成年である場合には、相続税額から一定の税額控除があると聞きましたが、本当でしょうか?
 また、他に税額控除はあるのでしょうか?


A.<解答>
 相続する人が未成年者であるときは、未成年者控除の適用があります。その他、下記の場合には相続税の税額控除が適用され、適用を受ける者の相続税額から一定の控除があります。

<解説>
(1) 相続税の税額控除とは
 相続により財産を取得した人と一口に行っても、その状況はさまざまです。たとえば未成年の方や、同じ財産を取得して外国でも相続税に相当する税金がかかった方など。このように、その状況により一定の税額の軽減をしてくれるのが、相続税の税額控除といわれる制度で以下のものがあります。

・ 贈与税額控除。
・ 配偶者に対する相続税額の軽減。
・ 未成年者控除。
・ 障害者控除。
・ 相次相続控除。
・ 外国税額控除。

配偶者に対する相続税額の軽減については、相続税の基礎知識のところで解説していますので、ここでは割愛いたします。

(2) 相続開始前3年以内の贈与財産にかかる贈与税
 相続又は遺贈により財産を取得した人が、被相続人からその亡くなる前3年以内に贈与を受けた財産があるときには、贈与を受けた財産の贈与時の価額を、贈与を受けた人の相続税の課税価格に加算し、相続税の課税の対象になります(生前贈与加算)。この場合、その加算された贈与財産の価額に対応する贈与税の額については、相続税と贈与税の二重課税の問題が発生するため、その贈与税の額を相続税の額から控除することができます。

(3) 相続人の中に未成年者がいると相続税が安くなる。
 相続人の中に20歳未満の未成年者がいるときは、未成年者控除により相続税の額から一定の金額が控除されます。未成年者控除の適用を受けられるのは、次のすべてに当てはまる人です。

(一) 日本国内に住所があること。
※ 日本国内に住所がなくても、「相続人が日本国籍をもっており、かつ相続人・被相続人が、相続開始前5年以内に日本国内に住所を有したことがある場合」には適用可。
(二) 法定相続人であること。
(三) 20歳未満であること。
【控除額】
(20歳—相続開始時の年齢)×6万円
 なお、上記算式により計算した年齢が1年未満である場合、又は1年未満の端数については、1年として計算をします。

(4) 障害者控除とは
 相続人の中に障害者の方がいるときは、障害者控除により相続税の額から一定の金額が控除されます。障害者控除の適用を受けられるのは次のすべてに当てはまる人です。

(一) 日本国内に住所のある方。
(二) 法定相続人であること。
(三) 一般障害者又は特別障害者であること。
 なお、一般障害者と特別障害者の違いにより、控除される税額に違いがあります。

イ、 一般障害者とは
・ 身体障害者手帳の障害の程度が、3級から6級の者。
・ 精神保健指定等の判定により知的障害者と判定された者。
等。
【控除額】
(85歳—相続開始時の年齢)×6万円。

ロ、 特別障害者とは
・ 身体障害者手帳の障害の程度が、1級又は2級の者。
・ 精神障害者保健福祉手帳に障害等級が1級であると記載されている者等。
【控除額】
(85歳—相続開始時の年齢)×12万円。
 なお、上記算式により計算した年齢が1年未満である場合、又は1年未満の端数については、1年として計算します。

(5) 短期間に相続が発生した場合。
 10年以内に2回以上の相続が続いて発生したときは、税負担の調整を図るために、「相次相続控除」という特例があります。この特例は、10年以内に2回以上の相続があった場合には、前の相続において課税された相続税額のうち、1年に付き10%の割合で逓減した後の金額を後の相続に係る相続税額から控除しようとするものです。年数が経過するにつれて、控除税額は少なくなります。相次相続控除の適用を受けられるのは次のすべてに当てはまる人です。

(一) 被相続人の相続人であること。
(二) その相続の開始前10年以内に開始した相続により、その相続の被相続人が財産を取得していること。
(三) その相続の開始前10年以内に開始した相続により取得した財産について、被相続人に対し相続税が課税されていること。

 なお、この制度の適用対象者は相続人に限定されています。したがって相続を放棄した者については適用がありません。

(6) 外国にある財産を取得した場合の税額控除。
 外国にある財産を取得し、その財産についてその所在地国の相続税に相当する税が課税されているときは、日本と外国とで二重課税となるため、日本の相続税額から、その相続税に相当する税額が控除されることとなります。この外国税額控除の適用を受けられるのは次のすべてに当てはまる人です。

(一) 相続又は遺贈により財産を取得したこと。
(二) (一)により取得した財産は外国(法施行地外)にあること。
(三) (一)により取得した財産について、その外国における相続税に相当する税が課税されていること。

テーマ:
個人が法人に対し、土地や建物などの資産を贈与(寄附)した際は、これらの資産は寄附したときの価額(時価)で譲渡があったものとみなされてしまいます。そのためこれらの資産を得た際から寄附した際までの値上がり益に、所得税が課されることになります。例をあげると、個人が1000万円で買った、時価1億円の土地を法人に寄付する際には、これに所得税がかかるとは一般的に考えられません。しかし税金の計算上では、法人等に一度時価1億円で土地を売って、その売却代金を法人に対して寄附したとみなされてしまいます。よってこの際にかかる税金は下記のようになると考えられます(復興特別所得税を考慮しない場合)。(1億円-1000万円)×20%=1800万円
これらの資産を公益法人等{特定一般法人(法人税法に掲げる一定要件を満たす法人)、公益社団法人、公益財団法人、およびその他の公益を目的として事業を行っている法人(社会福祉法人、学校法人など)}に寄付した際には、その寄附が一定の要件を満たす(社会福祉への貢献その他公益の増進に著しく寄附する、教育や科学の振興、文化の向上など)ものとして国税庁長官の承認を受けた際には、この所得税について課税しないとする制度があります。なお、国税庁長官の承認には下記すべての要件を満たす寄附である必要があるので注意してください。
 (1)寄附により寄附した人の所得税の負担を不当に減らすまたは寄付した人の親族その他これらの人と特別の関係の人の相続税や贈与税の負担を不当に減らす結果とならないこと
 (2)寄附財産がその寄付日から2年以内に寄付をうけた法人の公益を目的とする事業の用に直接供されること
 (3)寄附が教育や科学の振興、文化の向上、社会福祉への貢献その他公益の増進に著しく寄附すること
非課税の承認をうけた際であっても、次の(1)~(3)にあてはまる際には、国税庁長官はその非課税の承認を取り消すことができるとされています。
(1)寄附した人の所得税の負担を不当に減らすまたは寄付した人の親族その他これらの人と特別の関係の人の相続税や贈与税の負担を不当に減らす結果となるときにあてはまるとき
(2)寄附した財産が公益法人等の公益目的事業の用に直接供されなくなったとき
(3)寄附財産が寄附のあった日から2年を経る日までの間に公益法人等の公益目的事業の目的に直接供されなくなったとき
下記は、寄附財産が公益法人などの公益目的事業の用に直接供されなくなった際の例になります。
 (1)公益法人等が寄附財産を職員のための宿舎や保育所などの福利厚生施設として使ったとき
 (2)公益法人等が寄附財産(土地)を有料駐車場として使ったとき
 (3))公益法人等が寄附財産を譲渡してその譲渡代金の全額を事業費として費消したとき{一定の要件のもと譲渡した際は、その譲渡代金の全額をもって譲渡した寄附財産と同種の資産(買換資産)を得たときに限ってその買換資産を寄附財産とみなして承認を継続}
所得税や相続税、贈与税の負担を不当に減らす結果となってしまう際には、公益法人等が寄附した人、又はその親族などに下記の行為をする、又は行為をすると認められる際の例になります。
 (1)公益法人等が有する財産を無償もしくは著しく低い価額で譲渡したとき
 (2)公益法人等が有する施設を私事のために使っているとき
 (3)公益法人等がほかの従業員に比べ正当な理由もなく過大な給料等を支払っているとき
非課税の承認が取り消しされてしまった際には、上記(1)~(3)にあてはまる区分ごとにそれぞれ下記の人に対し、原則的に非課税承認の取り消された日の属する年の所得として所得税が課されます。国税庁長官の承認をうけようと思う人は、寄附をした人が所得税の納税地の所轄税務署長に対し、寄附日から4か月以内に一定の承認申請書を提出するという決まりがあります。
 (1)にあてはまるとき
  →寄附財産が公益法人等の公益目的事業の用に直接供される前にあてはまる場合は寄附した人に、直接供された後にあてはまった場合は公益法人等に所得税が課税されます。
 (2)にあてはまるとき
  →公益法人等に所得税が課されます。
 (3)にあてはまるとき
  →寄附した人に所得税が課されます。

テーマ:
Q:特定の居住用財産の買換えの特例について、マイホームの家屋と敷地の所有者が異なる場合、その適用を受けることができますか?


A: 一定の要件に該当し、譲渡家屋の所有者も譲渡敷地の所有者も適用を受ける旨の申告を行った場合に限り、適用を受けることができます。

 マイホームの家屋と敷地の所有者が異なる場合のこの特例の適用要件は、次の通りです(ほかに、家屋の所有者と敷地の所有者が同じである場合のこの特例の適用要件に該当する必要があります)。

1.譲渡資産
・譲渡敷地の所有者の譲渡家屋における居住期間が10年以上であること。
・譲渡敷地は、譲渡家屋と共に譲渡されること。
・譲渡家屋は、その譲渡のときに当該家屋の所有者と譲渡敷地の所有者が共にその居住の用に供している家屋(当該家屋がその所有者の居住の用に供されなくなった日より同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡されたものであれば、その居住の用に供されなくなったときの直前においてこれらの者がその居住の用に供していた家屋)であること。

2.買換資産
・これらの者が取得する資産は、その居住の用に供する一の家屋又は当該家屋と共に取得する当該家屋の敷地の用に供する一の土地等で国内に所在するものであること。
・家屋又は土地等は、これらの者のそれぞれが、あらましその者の譲渡に係る譲渡収入金額(当該家屋の取得価額又は当該家屋及び土地等の取得価額の合計額が譲渡家屋及び譲渡敷地の譲渡収入金額の合計額を超えるのであれば、それぞれの者に係る譲渡収入金額に当該超える金額のうちその者が支出する額を加算した金額)の割合に応じて、その全部又は一部を取得すること。
・買換資産の取得期間内に、当該取得する家屋又は土地等を取得すること。
・買換資産をその居住の用に供すべき期間内に、当該取得する家屋を、譲渡家屋の所有者と譲渡敷地の所有者が共にその居住の用に供すること。

3.所有者
 譲渡家屋の所有者と譲渡敷地の所有者は、譲渡家屋及び譲渡敷地の譲渡のとき(当該家屋がその所有者の居住の用に供されなくなった日より同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡されたものであれば、その居住の用に供されなくなったとき)より買換資産をその居住の用に供すべき期間を経過するまでの間、親族関係を有するほか、生計を一にすること。

テーマ:
Q:母は以前他界したのですが、このたび父に相続が発生しました。相続人は私と妹で、父の財産といえるのは、自宅の不動産(相続税評価額8,000万円)と保険金(3,000万円)です。妹との遺産分割では、自宅を相続するのは父と同居していた私とするという合意をしました。しかし、保険金の受取人も私であったことから、妹には相続できる財産がありません。不動産を共有とするのは本意ではありませんので、何かいい方法があれば教えてください。


A:代償分割という方法をお勧めします。代償分割とは、遺産分割の方法の一つであり、相続人の一人又は数人が相続財産を取得し、その相続財産を取得した人が他の相続人に対して代償金等を支払う方法をいいます。
あなたの場合には、ご自宅の不動産の全てと保険金を取得し、妹には代償金を支払うという方法が存在します。

1.不動産を共有で相続する場合
遺産分割において相続財産が不動産のみであるなら、当該不動産を共有持分で相続することもできます。ただし、兄弟で不動産を共有すると、売却等の処分を行うためにも共有者の同意を得ることが必要となり、後に財産が細分化されていく場合もあります。
ご質問のケースで、あなたと妹が、ご自宅の不動産を共有で相続した場合には、ご自宅の建替えや買換えをされるに当たっては、全て妹の同意を得ることが必要になります。

2.小規模宅地等の特例
相続税の計算において、小規模宅地等の特例の適用の有無は、不動産の取得者ごとに判定しますから、要件を満たさない相続人がその不動産を相続した場合には適用を受けることができないと思われます。なお、同居している親族がご自宅を相続した場合には、一定の要件を満たせば、240㎡まで80%の減額を受けることが可能です。
ご質問のケースで、あなたと妹が、ご自宅の不動産を2分の1ずつ共有で相続し、一定の要件を満たした場合には、あなたが相続する持分のみに関して80%の減額を受けることが可能であり、妹が相続する持分はこの特例の適用を受けることができません。
ご自宅の不動産の相続税評価額は、次のように計算します。          
(1)あなたが全て相続した場合における相続税評価額
  8,000万円×(100%-80%)=1,600万円
(2)あなたと妹が2分の1ずつ共有で相続した場合における相続税評価額
  あなたの持分・・・8,000万円×1/2×(100%-80%)=800万円
 妹の持分・・・8,000万円×1/2=4,000万円
 合計・・・4,800万円

3.代償分割
あなたがご自宅の不動産の全てを相続すれば、先々の処分も自らの判断によって行うことができ、小規模宅地等の特例の適用を受けることができます。
妹に対しては、その代わりに、保険金や自らの現預金等より代償金を支払うことで、遺産分割をスムーズに進めることが可能となります。
注意すべきことは次の通りです。
・代償分割を予定しているなら、生命保険金等により、代償金に見合う財産に関する対処を生前にしておく必要があります。
・相続により取得した不動産を売ってその代金を分割した場合には、換価分割とされ、売却に関わる所得税等が課される場合があります。
・代償財産として交付する財産が、その交付を行う相続人が所有する不動産である場合には、その交付時の時価でその不動産を売ったこととなり、所得税等が課されます。     

テーマ:
Q:知人が私に事業資金を融通してくれるそうですが、私個人所有の工場の土地について譲渡担保の登記をすることがその条件だということです。譲渡担保の登記をすれば、当該土地が私個人の名義からこの知人の名義に変わるようですが、譲渡の税金は課税されるのでしょうか?また、借りた事業資金の返済が不可能になったら、どうなるでしょうか?


A:譲渡担保による所有権の移転登記をした場合、所得税の課税は行われません。ただし、その後に借入金の返済ができなくなったことから、実質的に債権者のものとしたときには、その事実の発生時に譲渡があったものとして取り扱われます。
ゆえに、あなたには、現時点で譲渡の税金が課税されることはありません。ただし、借りた事業資金の返済が不可能となって、実質的に知人のものとした場合には、その事実が生じたときに土地の譲渡があったものとして取り扱われることになります。

1.譲渡担保とは
不動産を担保として借入をするときには、抵当権や根抵当権の設定登記をするのが通常です。こうした抵当権の設定登記に比べてさらにしっかりと担保したいのであれば、登記上のみ土地の所有者の名義を借主から貸主に変更してしまうことが可能です。このことは、譲渡担保と呼ばれています。
借主は、所有権が移っても使用収益できますので、ご質問の事例において、土地の名義が貸主に移っても以前と変わらず工場として使い続けることが可能です。

2.譲渡担保の登記
かつては、譲渡担保というのが真実であっても、売買による登記を行うことができました。しかし、改正不動産登記法において、原則として、売買による登記はできないこととされました。

3.譲渡担保と課税
譲渡担保による所有権の移転登記をしても、実質的には担保にすぎませんので、売買はなかったものとして所得税の課税は行われません。ただし、次の要件に該当することが必要です。
(1)契約書において次の事項が全て明白になっていること。
・担保とされている資産を、債務者がそれまでと変わらず使用収益すること。
・通常支払うと認められる当該債務に係る利子又はこれに相当する使用料の支払いに関する定めがあること。
(2)債務者と債権者が連署した申立書を税務署長に提出すること。
 申立書には、その譲渡が債権担保のみを目的として形式的になされたものである旨の内容を記載する必要があります。

4.譲渡担保について課税が生じる場合
以後、上記3(1)の要件のうちのいずれかを欠くことになった場合、又は借主が債務の弁済をできなくなったために、その資産が実質的にも債権者のものとなった場合には、これらの事実が生じた際に譲渡があったものとして取り扱われることになります。

5.買戻条件付譲渡及び再売買の予約
担保の契約として、買戻条件付譲渡や再売買の予約といった形式のものも挙げられます。これらも、上記のような要件に当てはまる場合には、譲渡担保に該当するものとして、同じ取り扱いがなされます。

Ameba人気のブログ