もはや資本主義は終わった!? パーソナルウェルスの神様 ロバートキヨサキの見る世界

5/20に幕張で開催された、ロバートキヨサキとそのパートナーの

公演を見に行ってきた。

これまでのロバートの主張の通り、雇われる側から雇う側へ、投資家

へのシフトとキャッシュフローへの投資というのが公演の要旨だった。

言葉では分かっているつもりのコンセプトでも、実際の成功者が実例を

交えて話しているのを聞くと、腹に落ちて理解できる。



特に印象に残ったのが、ロバートのビジネスパートナーである

リチャードダンカンが語っていた、今の市場経済のありようについてと、

今後世界経済がどうなってゆくのかについての考察だ。



リチャードによると、今の世界市場経済はもはや資本主義ではなく

信用主義になったと言う。

ビジネスオーナーがビジネスから資本を集めて事業に投資し、人を雇い

材料を買い、商品やサービスを提供し、収益をあげ、さらにその収益を

再投資するという循環が資本主義の基本原理だか、今の市場経済規模は

この原理によって生み出されるGDPをはるかに超えている。



金本位制度の崩壊に端を発し、信用をてこにレバレッジを掛けた投資や

実態のない金融商品の取引が増えため、資本主義の基本原理による

実体経済の影響が小さくなった。

こうなると、量的緩和やゼロ金利政策など国の政策に大きく経済が

左右される。

リチャードは面白いアナロジーで今の信用主義経済を表現していて、

必要十分以上に高く作られた摩天楼が信用というゴムボートの上に

浮いていて、穴から信用という空気が抜けつつあるところに国が

経済政策による信用を注ぎ込んでいる状態だそうだ。



ロバート達は紙の資産(株や債券)は本質的にキャピタルゲインを

狙うマネーゲームなのでオススメしないが、この国がゴムボート

に信用という空気を注入するタイミングにチャンスがあると言っていた。

QE3の話が取りざたされているが、それが次の信用注入といったところだ。

成長が収縮しつつある世界経済をハードランディングさせないために、

数年おきに大きな信用注入を行うだろうとリチャードは言っていた。

そして、そのサイクルは2015年かさらに先かはわからないが、

しばらく繰り返すとも言っている。



実際にチャートと経済政策の関連を比較して、リチャードの理論の

正確さを確認してみる必要はある。

正しいとすれば、いま話題沸騰のギリシャEU離脱騒動なんかはまさに

ポジションを持つのにいいタイミングかもしれない。

そして次の信用注入(QE3？)のタイミングで売抜ける、と。

あくまで仮説の話であるし、もしギリシャ問題がハードランディング

しようものなら紙の資産は吹っ飛んでしまうかも知れないけど・・・

私が購入した物件

私が購入した物件はサラリーマン向け投資物件として花盛りな、

いわゆるシングル向けワンルームマンション。

6年物の築浅物件で板橋区の私鉄駅から徒歩6、7分の物件だ。

周辺環境は上々で、建物の作りもよく物件自体の価値は高い。



利回りは築浅物件の中でも中の下と言ったところで5%強だ。

実質利回りは5%を切り、買っておいてなんだが投資物件としては不適格と言ってもいい。

投資不動産販売会社の常套句である資産形成云々、老後の備え云々、

という言葉にそそのかされなければ投資家は買わないだろう。



それでも私がこの物件を購入した理由は、物件自体に95%融資がつく査定が

金融機関から出ていたことと、損失を出さずに手終いができそうだったという

二つの理由からだ。



この物件は個人投資家から不動産販売会社が買い上げ、それを私が購入した物件だ。

価格的には近隣の近い条件の物件と同程度であるが、物件自体の品質は悪くない。

そのせいか金融機関から95%の評価が物件についており(借り手の属性に関わらず95%の

融資ができるということ)、最近の不動産投資の条件に年収が届かず自己資金が少ない

私でも不動産投資に参入できた。

95%の融資が出ていなければ、私の自己資金では金融機関から融資を引けなかっただろう。

どんなにいい物件があっても、金融機関はほとんど積算価値で融資額を決め、さらにそこに

個人の属性という要素が入ってくるので、利回りのいい物件があったとしても私では

買えなかった可能性が高い。



実際、6年物のワンルームで表面利回りが10%近いというワンルームの中ではずいぶん

条件のいい物件が売りに出ていたので、すぐさま業者に問い合わせたが「競売物件で

融資特約がつかないので最悪現金で買ってもらいますよ！」と脅されてしまって

あえなく退散・・・

競売物件は基本融資がつかないはずだし、こういった特殊な物件でも融資をつけるには

既に不動産投資の実績があることが重要のようだ。

業者もそういっているし(あまり信用できないけど)、個人不動産投資家として成功

している人たちの体験談でも、どうやら正しいらしい。



そんなわけで、私には不動産投資の実績、正しくは融資付けをした実績を作る

ということが一つの大きな目的だった。

それだけのために1000万以上の融資を受けるのは妥当なリスクなのか？という話に

なるが、この物件は妥当なリスクだと判断した。

近隣の類似物件で築10年くらいの物件でもほとんど値付けが変わらず、還付金を考えれば

少し値が下がっても損失を出さずに売抜けられそうだと感じたからだ。

確証を得るために結構近隣の物件を調べた。

そして物件自体の評価が高いということも次に買う人には買いやすいということだ。



目標としては、3年以内を目処にもっと利回りの良い物件を融資を引いて購入し、

この物件を5年目あたりで損失を出すことなく売却することだ。



不動産投資の考え方として儲からないこと前提で購入するのは邪道だと思う。

買い増しと売却計画もうまく行くかわからない。

でも足を踏み出したいという意識が強かったんだな。

5年後の自分がこのブログエントリーを読んで微笑んでいますように！

不動産投資(中古1Rマンション)始めました

しばらくNYボックスという手法でFX投資に集中していたものの

あまりにトレードに費やす時間が長くて、これ時間あたりの稼ぎはコンビニ店員並みじゃね？

ということに気づいてからすっかり遠ざかってしまった。



それから数ヶ月、不動産投資に関する情報を集め

さらに物件を物色するのに数ヶ月を費やし、ついに1Rマンション投資を始めた。



正直1Rマンション投資はあまりいい投資じゃない。

資産のないサラリーマンでもできる投資だから市場参加者が多い。

市場参加者が多いと相場が形成され、表面利回りが需給バランスのとれるギリギリのラインまで下がる。

つまりインカムゲインが下がっちゃうわけだ。



一方で需要が増えるということは高いキャピタルゲインが狙えることになる。

ただし、これは供給が増えない場合。

最近は1Rマンションの供給も増えているようなので、キャピタルゲインによる大きな利益を見込むのは難しい。

買い手にはさほど困らないかもしれないが、よほど相場より低い価格で手に入れたのではない限り大きく儲けるのは難しい。

これは23区内の物件の話。



地方となると、高いインカムゲインは狙えるかもしれないが

安定した入居付けが難しくなるし、大家が都内在住であれば管理が難しい。

それに買い手を見つけるのが難しく、キャピタルゲインを視野に入れた投資プランが組み立てにくいのだ。



とにかく、1Rマンション投資は市場参加者が多く、市場が形成されているので

大きなリターンを望むのは難しいが、レバレッジが掛かっている以上大きなリスクがあると言える

それでも購入に踏み切った理由は、物件が比較的新しく設備がよく管理状態良好で

周辺の物件の価格をみると、少なくとも向こう数年は利益を出せそうだし売抜けられそうだから。

そして何より、始めないことには何も学べないということ。



購入直前は迷ったよ・・・とても迷った。

それでも計算できるリスクなのであれば、踏み出さなければ道は開かん。

というわけで、不動産投資家始めました。











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NYボックス実践記録 最近3日分を

お久しぶりでございます。

ついついブログへのエントリーをサボってましたが、こっそりトレードを続けています。
いろいろ細かくトレードしていたのでまとめて結果レポート！



GBP/CHF 売り@1.44604 (23:38)
GBP/CHF 決済@1.44557 (23:40)
5.3pipsの勝ち


結果論ですがもうちょっと伸ばせましたね。
損切りラインをエントリーポイントに持ってきてもうちょっと育てるようにしてみましょう。



EUR/JPY 買い@104.274 (21:39)
EUR/JPY 決済@104.197 (21:42)
7.7pipsの負け


これはやっぱりNYボックスのルールである「ローソクのヒゲじゃなくて本線がボックスをブレイクしたらエントリー」に反してたので、ルール通りにしていれば防げましたね。



GBP/CHF 売り@1.43428 (23:41)
GBP/CHF 決済@1.43413 (00:15)
1.5pipsの勝ち


正直ちゃんとブレイクのタイミングでエントリーしていれば、、という展開でした。
もう少し伸びるかと思ったんですがだめでしたね。



今日の戦績は
勝率 67% (2/3)
差し引き -0.9pips




11月の勝率 = 80%(4/5)
11月の戦績 = 13.4pips












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NYボックス実践記録 NYボックス手法の出番がないので… 2011/11/14

こんばんは。
近頃は全くNYボックスの出番がありません…
ほとんどの通貨ペアがボックス内の動きで終始しているうえ、ブレイクしても目標数値の20pipsまで伸びるケースが少ないです。
というわけで最近手法を切り替えてNYボックスを基本にしつつ、スキャルピング的なトレードを試してます。


EUR/USD 買い@1.36825 (23:13)
EUR/USD 決済@1.36855 (23:33)
3pipsの勝ち

いやあしょっぱい！
これ以外にも結構トレードしているのですが、含み益が出た時点ですぐに損切りラインをポジションに入れているので、戻ってプラマイゼロになることが多いです。
しばらくこの手法を試してみて勝てそうなら、レバレッジを高めてみたいと思います。



今日の戦績は
勝率 100% (1/1)
差し引き 3pips




11月の勝率 = 100%(2/2)
11月の戦績 = 14.3pips












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