押忍、ごっつぁんです。

 

ロバート・キヨサキの『金持ち父さん貧乏父さん』の日本語版は今から20年前の2000年に発売されました。私はその頃は本屋に平積みにされていた記憶はありますが、読んでいなかった本です。それから15年ほど経った頃に投資の勉強を始めたのをきっかけにこの本を読みました。

『金持ち父さん貧乏父さん』の中で、ロバート・キヨサキは、資産と負債について明確に定義しています。

 

資産とは何か?負債とは何か?

 

資産とは、あなたのポケットにお金を入れてくれるもの

負債とは、あなたのポケットからお金を奪っていくもの

 

 

彼は不動産投資で大成功しているので、不動産をはじめ、投資やビジネスについての考え方が紹介されています。

資産を積み上げていくことができれば、不労所得が増えて、いずれは経済的自由を手に入れることができます。つまり、ポケットにお金を入れてくれるものを効率よく増やしていく行動をとることが重要です。

会社員(サラリーマン)は時間の切り売り

 

ここで、会社員としての仕事について考えてみましょう。

 

 

会社員としての仕事は時間の切り売りです。労働時間に応じた給料が支払われますが、騒動の成果は基本的に会社の資産となります。仕事の経験や知識が他のところで自分の資産形成に役立つ可能性もありますから、完全に切り売りとは言えない部分もありますが、会社の仕事を自分のビジネスのために積み上げるというのはなかなか難しいものです。

 

働いたらその分の給料が支払われますが、仕事を辞めてしまうと当然のことですが、会社からは給料が入らなくなります。資産形成につながる仕事とは、自分が積み上げたものが資産となり、その資産から収入が得られる仕事です。

 

印税や特許のロイヤルティ等の権利収入や、不動産収入、株の配当等は資産から得られる収入です。会社での労働で得た収入の一部を資産へ投資していけば、会社での労働も資産構築に使ったものとみなすことができます。

 

会社員の給料を貯金しても将来は高が知れている

 

こうして、給料を資産へ投資をしながら、資産からの収入を増やし、会社での労働による収入への依存度を下げていけば良いと考えることができます。しかし、会社での給料を貯金するだけでは、不労所得で生活できるほどの資産規模まで拡大するのは大変ですし、時間がかかります。普通の人は、老後を迎えるまでに2,000万円をためて、年金を受給する権利を得るだけでも精いっぱいではないでしょうか?

 

これでは、65歳~70歳位までかかってしまいます。65歳~70歳を過ぎて自由を手に入れたとして、やろうとしてもできないこともあります。しかも、年金+2,000万円では、不労所得によって生活を維持するだけで精一杯です。余裕資金はないのでお金がかかることはチャレンジできません。これでは今(若いうち)しかできないことや、お金がかかることは一生できないということになります。

  • 家族(配偶者や子供)との充実した時間を過ごしたい。
    ⇒子供は大人になっている。
  • スポーツを楽しみたい
    ⇒体力的にできる範囲が限定されてしまう。
  • 新しい趣味を始めたい
    ⇒お金がかかることは出来ない

いつかやりたいと思っていても行動しなければ、時間だけが過ぎていって結局できません。

 

あなたはやりたいことをやらないという決断をしましたか?

 

多くの人は自分で決断すらせずに、今は忙しいからと先送りにしてしまい、結局できずに終わっていきます。

 

一度きりの人生、自分の生き方は自分で決めませんか?

 

自分で選択した上で、現在の延長線上の人生を歩むなら、それもありだと思います。

しかし、現状を変えたいなら、自分で決断して行動していく必要があります。

 

 

『決断』とは、『決め』て『断つ』と書きます。

やると『決め』て、やらない選択(やらなかった場合の現在の延長線上にある人生)を『断つ』ということです。

 

経済的自由を手に入れるためにやるべきこと

 

いつの間にか、自分が本当にやりたいことをできずに年を取ってしまうような未来が現在の延長線上にあります。そんな現在の延長線上にある未来へ向かう流れから脱して、早期に経済的自由を得るにはまず、決断が必要です。

 

そして、決断したなら行動していく必要があるのですが、最初は何から始めたら良いか分からないはずです。最初の目標は経済的自由を得ることが良いと私は考えます。会社に依存せずに自力で生きていける状態になれば、選択肢が広がります。また、何をするにも集中してリスクを恐ずに取り組めるので、パフォーマンスが圧倒的に高くなります。

 

経済的自由を得るための具体的な行動

 

経済的自由を得るために必要な行動は、一つ一つ積み上げていける行動だと思います。やって終わりではなく、それが次につながっていく、自分の仕事から生み出されたモノがお金を稼いでくれる。今日行ったことが、明日の時間につながっていく。

 

  • 自己投資:自己啓発や投資についての学びを行う。
  • 時間の投資:自分がこれから稼いでいくための時間を創造する。
  • 投資:不動産や株、FXで資金を増やす。
  • 情報資産構築:ブログ記事や電子書籍、アフィリエイトの仕組み作り。

 

自己投資

 

経済的自由を目指して自力で稼ごうと思っても、最初は何をやったら良いか分からないはずです。今は、副業や投資等の情報は書籍やインターネットをいくらでも入手できますので、まずは勉強して自分のスキルをアップしましょう。稼ぐ力が高い自分を作り上げるために投資をするということです。

 

時間の投資

 

一日の自分の時間の使い方を見直して、投資に使える時間を確保しましょう。部屋の片づけをして、機能的な空間を創る。会社への通勤時間にオーディオ学習をする。始業前や昼休みに学習や情報収集をする。なんとなくテレビを見る、YouTube動画を見ていた時間を投資に充てる。自分の時間の使い方を変えるとそれだけで稼げる力がアップします。

 

行動を見直して、一日一時間を投資に充てられるようにすれば、その後はずっと一時間の時間を創出したのと同じ効果です。

 

投資

 

お金に働いてもらって、リターンを得ることを目的に投資をしましょう。不動産や、株、FX等がありますが、どれから始めるにも勉強は必要です。最初は少額から始められる株やFXがお勧めです。自分が失敗しても許容できる範囲の金額でまず初めて見るのが良いと思います。実際にお金を投資していると臨場感が増して、勉強したことが身に付きやすいからです。

 

投資によって稼ぐ仕組みを構築してしまうと、あとはお金が働いてあなたのポケットにお金を入れ続けてくれます。この仕組みを積み上げていくことを意識しましょう。

 

情報資産構築

 

今はインターネットを使った副業で稼ぐことのできる時代です。これもノウハウを身に着けて仕組みを構築してしまえば、その仕組みが稼いでくれます。

 

例を挙げると、アフィリエイトで稼げるブログを構築して運営するというのは、ブログが情報資産です。アクセスが集まるようになるまでは努力が必要ですが、一度構築してしまえば、その後は省力化することが可能です。

 

ブログ記事を書く、アフィリエイトについて学びながら試行錯誤するという自分の行動が資産として積みあがっていきます。消費したら終わりという切り売り型の労働とは違い、自分が創ったものがお金を稼いでくれるので、自分の労働を減らしたり、複利的に拡大していくことが可能です。

 

資金や時間がないサラリーマンの方にお勧めなのはFX自動売買です。

 

一度自動売買を稼働させれば、あとはほったらかしでトレードによってお金を稼いでくれます。必要なのは余裕資金から投資する証拠金(10万円位から可能)と口座作成、FX自動売買ツールの設置と稼働です。

 

初心者でも運用可能なFX自動売買ツールについて詳しく知りたい方は、下記リンクからLine@で友達登録をして、メッセージを送ってください。

 

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こんにちは、ごっつぁんです。


不動産投資における失敗とは?

2018年の年末に『かぼちゃの馬車』とスルガ銀行の問題が大きく報道されました。
では、『かぼちゃの馬車』の物件を買ってしまった人たちは全員失敗したのでしょうか?

その後、スルガ銀行から元本カットを勝ち取った方や、代物弁済でリセットできた方もいますので、全員が失敗したとは言えないと思います。

あきらめなければ復活する道は必ずあると思います。


最終的な失敗は自分の心が折れてしまった状態になることです。

でも、これから不動産投資を始めるなら、そこまで苦労したくないですよね!
心が折れるまでに至らなくても、できるだけ失敗はしたくないものです。
では失敗しないように不動産投資を始めるにはどうしたら良いでしょうか。


不動産投資のリスクと自分がリカバリーできる範囲を把握する

不動産投資にもリスクはあります。

 

  • 空室リスク
  • 家賃下落リスク
  • 天災リスク

 

挙げればキリがありませんが、ある程度はコントロールすることが可能です。
空室リスクは、その地域の人口動態の予想を調べたり、大学や企業の工場等に極端に頼っていないか(移転すると大変です)を調べることで織り込むことができます。


家賃下落リスクは、周辺の同程度の物件について、築年数毎の家賃をインターネットで調べることで予測できます。
天災リスクは、ハザードマップを調べたり、保険でリスクヘッジすることで限定することができます。

 

リスクとは『危険』という意味にとらえられることが多いですが、本当の意味は『不確実性』のことです。不動産投資を行う際に将来の収支には不確定要素があり、そこはどうしても不確実なんです。だから、ある程度の幅(収入と支出)をもって想定しておくことで対処する必要があります。

 

これから不動産投資を始めるならば、初めから大きな失敗をしないように進めるのが良いです。

 

収入と支出の幅というのは、通常『率』で計算します。収入は、入居率が下がっても大丈夫とか、家賃が年率1%減少しても大丈夫などと試算を行う場合が多いです。支出は、家賃収入の何%と試算します。

 

そして、この『率』が「ある程度ぶれても大丈夫ですよ。」と不動産業者はシミュレーションを示しながら進めてきます。
また、「小さな物件も大きな物件も手間は同じですから、大きな物件の方が少ない手間で大きな利益が得られて良いですよ。」とも言います。

ここで、大きな失敗をしないために『率』だけでなく、『絶対値』を考えましょう。


空室が出たり、家賃を下げざるを得なくなったり、想定以上にランニングコストがかかったりした場合、収支がマイナスになることもあります。

この時、例えば年間のマイナスが物件価格の1%だったとします。その時に2億円の物件と5,000万円の物件では、どうなるでしょうか?

 

  • 2億円の物件の場合:年間200万円の手出し
  • 5,000万円の物件の場合:年間50万円の手出し

もし、あなたの本業がサラリーマンで、年間100万円の貯金が出来ていたとすれば、2億円の物件の場合はいずれ破産しますが、5,000万円の物件ならば破産はしませんし、毎年50万円を積み立てていくことも出来ます。そして、まとまった資金が出来たら繰り上げ返済をして、月々のマイナスから脱することができます。

 

もしくはすでに貯蓄がある場合も同様です。5,000万円の物件の場合、500万円程を繰り上げ返済すれば、毎年の収支はトントン位にすることが可能です。

 

不動産に初めて取り組む場合は、仮に想定通りにいかなくても大きな精神的負担にならない程度でリカバリーできる範囲で取り組むことをお勧めします。


そして経験を積んで、プラスのキャッシュフローを増やしながら少しづつ大きな物件に挑戦していけば良いと思います。

 

不動産投資を始める前に把握するべきこと

  • 本業からの収入と毎年積立可能な金額
  • 現在の貯蓄

物件価格の10%程度を繰り上げできるか、物件価格の2%程度を毎年積み立てられる収入があれば、仮に失敗したとしても破綻はせずにリカバリーしていくことが可能です。

 

現在の資金がない、もしくは収入が少ない場合は、最近はやりのボロ戸建てを安く買って修繕する方法などもありますが、かなり手間がかかるので、忙しいサラリーマンにはお勧めできません。

 

私は他の手間がかからない投資で自己資金を増やしてから不動産投資を始めるのが良いと考えています。

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こんにちは、ごっつぁんです。

 

今回はプロパンガス会社活用した不動産投資の収支改善について紹介します。

不動産投資おけるプロパンガスと都市ガス

最近はオール電化住宅も増えてきていますが、不動産投資で一番メリットがあるエネルギーはプロパンガスです。プロパンガスを使うとオーナーにとっては収支改善につながります。

オーナーにとってのメリット

  • 設備費(経費)の削減
  • 料金バックによる収入アップ
  • 設備グレードアップによる入居率改善

 

入居者にとって、プロパンガスは都市ガスと比べて高いのでは?
⇒大丈夫です。現在よりもガス料金が高くならないようにすることができます。
 詳しい方法は後述します。

災害時に強いのはどちら?
地震等の災害が起こった際には都市ガスは止まることがありますが、プロパンガスは建物が生きていれば使えます。プロパンガスの方が災害には強いと言えるでしょう。

プロパンガス会社を活用した経費(設備費)の削減

プロパンガス会社は定期的にガスボンベでガスを供給して、入居者さんからガス料金を徴収します。

当然ガス会社同士の競争もあります。少しでも多くガスを供給したいと考えています。

ガス会社からすると、大家さんに長く自社にプロパンガス会社を利用してもらって安定した事業継続が出来れば、メリットがあります。

そのために設備を無償で供給してくれるんです。

 

無料で供給と言っても、供給された設備は償却が終わるまでは借りている形になります。もし、ガス会社を変更することになれば、その分(借りている設備)の費用を返す必要があり、切り替えにくくなります。ガス会社にとっては事業の長期安定につながるんです。
※切り替えにくいというのは、不動産オーナーにとっては少しデメリットかも知れません。

 

プロパンガス会社は物件(アパート、マンション)の各部屋にある給湯器が壊れた時に無料で交換してくれたりします。

あなたの物件は給湯器の交換はどうやっていますか?


もし、自費で交換しているなら、経費を削減できます。方法は2つあります。

  • 今のガス会社(プロパンガス会社の場合)に給湯器の支給をお願いしてみる。
  • ガス会社を変更して、給湯器支給の契約をつける。

すでに給湯器を供給してもらっていても、さらに他の設備を供給してもらうことも可能です。

私は宅配ボックスをつけてもらいましたよ。

プロパンガス会社から供給を受けられる設備は何?

給湯器の支給は良く行われている形式です。他にも色々と支給してもらえるものがありますので、検討しましょう。どこまで支給してもらえるかはガスの使用量にもよります。入居者さんのガス料金からの利益の一部を設備の供給に使うためです。

 

これは入居者さんにもメリットがあります。不動産オーナー、ガス会社、入居者、すべてにとってメリットがあるんです。まさに三方良しの方法です。

 

それぞれのメリット


不動産オーナー

  •  コスト削減
  •  物件の付加価値向上
  •  入居率向上

ガス会社

  •  事業の長期安定化

入居者

  •  利便性向上
  •  ガス料金安定化

 

設備費(経費)の削減ができる無料設備導入例

  • 給湯器
  • 入居者無料インターネット設備導入
  • 宅配ボックス

 

入居者無料のインターネットは、親回線の通信費をオーナーが負担して、入居者無料で提供するインターネット接続サービスです。入居者は個人でインターネット回線を契約する必要がなくなるので、月々3,000円~5,000円の節約になり、入居率向上に有効なサービスです。

 

この入居者無料インターネットは月々の通信費だけでなく、設備を導入する初期投資が必要になります。これをプロパンガス会社に負担してもらえる場合があります。入居率向上につながれば、ガスの使用量も増えますから、プロパンガス会社にとってもメリットがありますね。

 

宅配ボックスも人気の設備です。特に単身者向けの1Rや1Kでは昼間は不在の場合が多いですから、入居者にとってメリットが大きい設備です。また、共働き世帯でも同様です。

 

私は宅配ボックスを無料でつけてもらいました。

 

ガス料金バックによる収入アップ

さらに収支を改善する方法として、料金バックがあります。
これは、自分の物件にプロパンガスのボンベを置いて事業をしているプロパンガス会社からボンベ庫の家賃を頂くイメージです。

 

私の場合は、15%をバックして頂いています。年間で約20万円の収入増です。

これはプロパンガス会社にお願いしてみるだけなので、ぜひトライしてみてください。もしどうやって交渉したらよいか分からなければ、記事の最後にあるリンクからLine友達登録をして、私に聞いてみて下さい。

 


プロパンガス会社の選び方と切替えの具体的な方法

プロパンガス会社には、優良な業者と悪徳業者がいます。これを個人で見分けるのは難しいですね。

優良な業者さんを紹介してくれるサービスがありますので、それを活用しましょう。


私が相談したのは『プロパンガス料金消費者協会』です。

 

ここでは、プロパンガス会社の切り替えや、無料設備について調整して、適したプロパンガス会社を紹介してもらえます。さらに、『ガス料金見守り保証』がついていて、入居者のプロパンガス料金も適正価格になるよう保証してもらえます。切り替え後にガス料金を不当に上げることがないようにしてくれるということです。

 

都市ガスからの切り替え、既存のプロパンガス会社からの切り替えで入居者さんのガス料金が上がって退去につながらないか心配な方もいらっしゃるかと思います。


現在のガス料金を調べて、それより高くならないように切り替えることができるので、入居者さんのガス料金が上がることはありません。

ここで調べ方ですが、切り替えられるガス会社に現在のガス料金を聞いてしまうと警戒されるので、私は入居者さんに教えてもらいました。管理会社を経由して、入居さんから明細書の写真を送ってもらうようにすれば現在のガス料金が分かります。この辺は管理会社に事情を説明すれば、うまくやってくれます。入居者さんに調査の理由を尋ねられたら、「適正価格で供給されているか確認したい。」と答えましょう。

 

プロパンガス会社との契約における注意点

私の場合、1棟目の新築アパートを購入した際にプロパンガス会社との契約で騙されそうになったことがあります。アパートの売り主との売買契約に、プロパンガス会社との契約を引き継ぐ旨が記載されていて、『売り主』と『プロパンガス会社』の間で交わされた契約書が添付されていました。

 

その契約書には、アパートのガス配管はプロパンガス会社が提供したもので、売り主はその配管を借りていること、13年間でプロパンガスの利益から償却していくというものでした。

そして、私が物件を購入した後にプロパンガス会社から契約書が送られてきました。『私』と『プロパンガス会社』の間で新たに契約を結びなおしたいので、契約書に捺印して欲しいとのこと。

その新しい契約書を読んでみると、こちらが借りている設備に以下のものがありました。
給湯器
・建物内のガス配管

なんと、給湯器は売り主の持ち物だったにもかかわらず、プロパンガス会社が貸与していることにしようとしていたのです。このガス配管は90万円となっていました。私はこのプロパンガス会社とは契約をせず、すぐにプロパンガス会社を切り替えました。そのタイミングで新しいガス会社に宅配ボックスをつけてもらったんです。

 

プロパンガス会社にも悪徳業者がいますので、くれぐれも騙されないように契約書はしっかり確認してくださいね。


プロパンガスを活用して、不動産投資の収支を改善しましょう!!

 

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ごっつぁんです。

不動産投資を始めてみたけれども、あまりうまく行っていないか、収支が悪くてこのままでは破産するのではないかと心配な方もいると思います。しかし、今がどんな状況であっても、現状を把握して正しい方法で改善に取り組めば、必ず今よりも良い状態に持っていくことは可能です。

 

物件購入前の収支シミュレーションと購入後収支の現実
 

通常は物件購入時に収支のシミュレーションを行いますが、なかなかその通りにはいかないことが多いです。なるべくシミュレーションと現実が合うようにするには、不動産業者が提示するシミュレーションを鵜呑みにせず、自分で検証することが必要です。

  • どれくらいの空室率まで耐えられるか

  • 将来、金利が上昇しても耐えられるか

  • 将来の修繕費用は賄えるか

  • 想定家賃は相場から乖離していないか

  • 将来の家賃下落に耐えられるか


満室想定、家賃下落なし、安いランニングコストでシミュレーションを提示されていた場合、その物件を買ってしまうと、購入後にシミュレーションと現実の乖離に気づくことになります。こうなっては後の祭りです。ほとんどの場合、不動産投資は物件購入時に成功するか失敗するかが決まってしまいます。

では、購入後にシミュレーションと現実の乖離に気づき、失敗したと思った場合はどうすれば良いでしょうか?

もう、あきらめるしかないでしょうか?

 

不動産購入後の現状把握

 

全てのケースでリカバリーできるわけではありませんが、できることはあります。まず、自分の現状を把握し、何ができるか、どこまで挽回できる可能性があるかを把握しましょう。
 

月々の収支(収入―支出)

 

収入
・家賃収入
・物件からのその他収入(携帯アンテナ基地、自販機、駐車場代等)
・その他収入(給与収入、印税、ネットビジネス、株の配当、FX等)

支出
・ローン返済
・管理費
・修繕費(将来に向けた積立含む)
・水道光熱費
・税金(古都税等)

最初は、収支を物件ごとに計算しましょう。

物件の収支=物件の収入-物件の支出

①物件の収支>0の場合:心配はない状態、さらなる資産拡大、キャッシュフロー増加を考えよう

②物件の収支≒0の場合:現状は回っているが、将来の家賃下落や空室率上昇が心配。回っているうちに改善を図ろう
物件の収支<0の場合:トータルの収支を把握しよう

トータルの収支 = 全物件の収入 - その他の収入 - 全物件の支出

③トータルの収支≒0の場合:すぐに破産することはないが、危険な状態。今のうちに改善に取り組もう

④トータルの収支<0の場合:このままでは資金が減り続けて、いつかは破産する可能性がある危険な状態。すぐに改善に取り組もう

現在の状況によって、短期で到達できるところ、到達に時間がかかるところはありますが、どんな場合でも必ず今よりは良い状態にすることは可能です。

④の状態にあると、絶望感だったり、不安だったりが大きく、何事にも集中できなかったりもします。④の状態から①の状態を想像するのも難しいと思います。

しかし、④の状態にあったとしても、一段一段、④⇒③⇒②⇒①と改善していきましょう。
④の状況にあったときの精神状態、将来のビジョン、状態が③になると変わってきます。一つ改善する度に現状認識を修正していきましょう。

  • ④⇒③:破産にどんどん近づいていく不安から解放される
         生活を続けられるので、将来のことを考えられるようになる。

  • ③⇒②:不動産運営の不安が軽減される。
         収支改善や、本業、投資に集中できる
         本業の仕事があれば貯蓄でき、将来的に繰り上げ返済も検討できる。

  • ②⇒①:不動産投資を始めた当初のように将来に希望をもって不動産運営、
         将来の資産拡大に取り組める

 


目標設定:不動産投資の収支改善

 

何をどれくらい改善すれば良いかを把握する。

・ローン利息
・水道光熱費
・入居率
・不動産からの追加収入(携帯アンテナ、ガス料金バック等)

私の例を紹介します。
数字は④⇒③、③⇒②、②⇒①の流れが分かりやすいように端数を調整してあります。




このようなシミュレーションを自分に置き換えて実行してみてください。
そして、数字をみながら、次のステップ(④だったら③、③だったら②、②だったら①)にいる自分をイメージしてみましょう。

そして、この表を毎日眺めていると行動力が上がり、実現に近づきます。

不動産の収支がマイナスであれば、不動産単体で少なくともプラスマイナスゼロに持っていけるのが望ましいです。まず、不動産単体でプラスになることを目指して改善のシミュレーションを完成させていってください。

取り組みの順番として、一つ注意があります。収支が厳しいという理由で金利交渉する場合は、先に金利交渉を行うことをお勧めします。他の対策を先にやってしまうと、交渉前の収支が改善され、金利の下げ幅を狭める可能性があるからです。

 

先に金利交渉をしてから、さらなるコストダウンをしましょう。

具体的な数字が埋められないところもあると思います。その場合は、ざっくりの数字を入れておいてから、業者に相談して見積もりを取る等、行動しながら精度を高めていってください。

ある程度精度が高まったときに、不動産単体での収支プラス化が難しいことが判明する場合もあります。

その場合は、トータルの収支をプラスにすることをまず目標にします
最初から①がイメージできなくてもまずは②を目指しましょう。

②のトータルの収支がプラスの状態になれば、少なくとも大きな不安はなくなりますし、資金は積み立てて増やしていけます。そしてまとまった資金が貯まれば①を目指すことも出来るようなってきます。

シミュレーションの結果、②の到達も見えてこない場合、生活費を可能な範囲で見直しましょう。私のシミュレーション例では生活費は最初からある程度切り詰めた想定にしていました。そして、生活費の節約は限界がありますから、他の収入を増やすことも考えましょう。
 

大事なことは一歩一歩できることをやっていくということです。

 

必ず将来は今より良い状態にできます!!

電気代節約効果を見積ろう

あなたの物件はどれくらいの電気代がかかっていますか?

 

不動産投資における電気代は、共用部の電灯やエレベーター、給水ポンプ等の稼働にかかります。
コスト削減効果の大小は物件によって異なります。まず、物件ごとにどれくらかかっているか、月々の電気代を確認しましょう

 

私が所有している物件の場合、電気代は

  • 2016年購入の新築木造アパート:約800円/月
  • 2017年購入の中古RCマンションは:約47,5000円/月

物件の種類によって、かなり電気代が違うことが分かりますね。

元々の電気代が少額の場合、効果が小さいので、優先順位は下げてよいと思います。もちろん、少しでも改善したいという状況であれば、できることはあります。この場合、電力会社の変更が手間が少なくて費用も掛からないので、有効です。

 

電気代が高かった中古RCは、約47,500円から、コストダウンを行って約20,000円/月まで改善出来ました。

なんと、月々27,500円の収支改善です!このRCマンションについて、どんなコストダウンを行ったのか、具体的に紹介してきます。

現在の電力会社との契約がどうなっているか、確認しよう

私が所有している中古RCマンションは、中部電力と契約していて、2系統の電気代がありました。

  • 従量電灯
  • 低圧電力

従量電灯は共用部の照明等に使う電力です。建物内の廊下や階段が蛍光灯や駐車場の水銀灯に使用していました。
月々の電気代は約10,000円です。
従量電灯代は基本料金の占める割合は小さいです。電気代を節約するには使用する電力の量を減らすことが効果的です。使用する電力量は照明のLED化によって削減できる可能性があります。

 

低圧電力は、『貯水槽への汲み上げ』、『エレベーター』、『浄化槽の稼働』に使っていました。月々の料金は約37,500円です。

この低圧電力も『基本料金』+『使った分』ですが、基本料金がかなり大きいです。そして、後で詳しく説明しますが、この基本料金を下げる方法があるのです。

電力自由化によって選べるようになった電力会社変更によるコストダウン

東日本大震災以降、電力自由化が進み、今では電力会社を選べるようになっています。

電力会社間で競争がありますから、電力会社を変更するとコストダウンが出来る場合があります。
私の物件は電力会社切り替えで3%の割引となりました。

 

コストダウン効果①:1,500円/月

 

これは簡単なので、電力会社に連絡して見積もってもらうと良です。
切り替えは無料ですし、ノーリスクで出来るコストダウンなので、ぜひやってみましょう!

低圧電力(動力系)のコスト削減

低圧電力は、基本料金がブレーカーの容量によって決まります。

このブレーカー容量は、電子ブレーカーに接続しているすべての機器の最大電力の合計ブレーカーの容量を決めていることが

多いです。つまり、すべての機器を同時に最大出力で動かしてもブレーカーが落ちないように容量を決めているということです。
 

しかし、すべての機器が常時フル稼働しているわけではありません実際、全体の電力がピークになるのは短時間に起こります。

エレベーターが動いているとき等、電力が上がるのは一時的なんです。

 

電子ブレーカーは、短時間であれば定格以上の電力にも耐えられる設計になっています。接続している機器(エレベーター、給水ポンプ、浄化槽等)はそのままで、電子ブレーカーに変更すると、電力会社と契約している容量を下げられる場合があります。

この場合、基本料金の削減につながります

電子ブレーカー化の判断基準

電子ブレーカーへの変更は業者さんに相談して、必要な初期投資額月々の削減予想額を見積もってもらいましょう。

その見積もりをみて、今後物件を持ち続ける期間での削減額が初期投資額を上回るなら効果ありです。

電子ブレーカーへの切り替えは基本料金を大幅に下げられるので、効果が大きいです。
そして、やると決めたならすぐに実行するのが良いです。なぜなら、トータルのコスト削減額は、切替え後の期間が長くなるほど大きくなるからです。

 

コストダウン効果②

電子ブレーカーへの切替:20,000円/月

 

従量電灯(照明代)のコスト削減

従量電灯の基本料金は変わりません。
そこで、節電によって電力の使用量を削減することでコストダウンします。

蛍光灯をLEDにすると電力消費量が減って、コストダウンできる場合があります。

LED化のメリットは、電力の消費量節約だけでなく、電灯の交換頻度を減らすことによるコストダウンもあります。


LEDに変える際の初期費用は掛かりますが、物件を持ち続ける限りその効果は続きます。

副次的な効果として、物件が明るくなって入居率向上にもつながれば、その効果は何倍にもなります。

 

私の物件の場合、LED化しましたが、導入前後で電気代は同じくらいです。

その理由は、LED化と同時に電灯の稼働を常時稼働に変えたためです。それまでは、センサーで人が来た時だけ点灯していたんです。

点灯時間を伸ばしたので、電力消費量はほとんど変わりませんでしたが、物件は明るくなって印象が良くなったと思います。

 

点灯時間が伸びた分を加味すると、これまでの蛍光灯では3000円くらい電気代が上がっていただろうと思います。

 

コストダウン効果③

LED化:3,000円/月(点灯時間同じ場合)

LED化の判断基準

まず、必要な投資金額月々の予想削減額を見積もりましょう。それを見て、初期投資分の回収に何年かかるかで判断しましょう

もし、あなたが5年以上物件を持ち続ける予定で、5年以内に回収できる見込みなら、LED化でコスト削減できるという判断になります。

 

年間の電気代削減効果を計算してみた

電力は物件によっては、大きなコスト削減が実現できます。
ぜひ調査して、期待されるコスト削減効果を把握しましょう。やるかやらないかはそれから判断すれば良いのです。
私の場合は、コスト削減額が年間30万円ほどになりました。

電気代のコスト削減額:24,500円/月、306,000円/年
※年間:570,000円、月々:47,500円⇒22,000円、月々:264,000円

 

業者さんはインターネット検索すれば探すことができますので、トライしてみてください。

もし分からなければ、私が依頼した業者さんを紹介することも可能ですのでお問い合わせ下さい。

 

こちらのブログではFXツールの紹介もしています。

ライン友達限定の情報もありますので、ぜひ見てみてください。

投資に失敗しかけて、精神的に苦しくい時、不安に襲われて力が発揮できない時があります。

こうなってしまうと、悪循環で正しい判断が出来ず、さらに失敗してしまうことがあります。


大きな額の資産を失った喪失感や、毎月の経費で銀行口座の残高が減っていく不安。

今より状況が厳しくなる将来しか見えない不安。マイナスな思考ばかりで頭の中がいっぱいになります。


私もこんな状態の時期がありました。

 

朝、起きられない。食事が喉を通らない。気力が沸かない。

不安で頭がいっぱいになり、仕事や投資に集中できない。

精神的には、おそらく鬱という状態なのだろうと感じていました(精神科を受診はしなかったですが)。

希望がある将来を描けるようにやるべきことを明確にしよう

ます、できることからやっていくことにしました。
家族のためにも生きなければならないですし、なんとかしてでも状況を改善しなければならなかったからです。
やることが多すぎると集中できないし、不安で頭がいっぱいになって何をしたら良いかわからなくなるので、
まずはやるべきことを明確にしました。

  • 今の状況を改善できる具体的な方法を調べて明確にする
  • 改善のための具体的な方法を一つ一つ進める

心の状態で取り組みの結果は大きく変わる

やるべきことを一つ一つやっていくのですが、取り組む際のマインドが重要とてもです。
やることは決まっていても、不安で頭がいっぱいになっていてはうまく進みません。

正しく取り組めば、今がどんな状況であっても、必ず今よりも状況を好転させられます。


まず、やるべきことに集中できる状態なることが大事です。自分のマインドをコントロールする必要があります。
マインドを良い状態に保つためには、今の状況を好転させられるというイメージを描けるようになる必要があります。

将来に希望が持てれば、力が湧いてきます!
自分の状態が良くなっていくことをイメージできると、不安が心を支配してしまう状態になりにくくなってきます。
良い状態をイメージするために、改善のためにやるべきことをを明確化しましょう。

このイメージづくりには、こちらの記事も参考にしてください。


やるべきことを明確になり、自分の将来が良くなっていくことがイメージができると、将来の良い状態に意識が向くようになり、不安は消えていきます。


具体的な取り組み内容は同じでも、取り組む際の自分の心の状態によって、結果は大きく違ってきます。
『スラムダンク勝利学』の著者である辻秀一先生は、心の状態について、

他のことにとらわれて力を発揮できない心の状態を「ノンフロー」、力を発揮できる良いじょうたいを「フロー」と呼んでいます。

フローな状態で一つ一つ取り組んでいけば、その分だけ状況は好転します。

 

辻秀一先生の『スラムダンク勝利学』は15年以上前の著作なので、「フロー」、「ノンフロー」は出てきません。
深く学びたい方は最近の著作も読んでみることをお勧めします。

心の状態を自分でコントロールするのにとても参考になりますよ。

 

心の状態を整えて、一つ一つ改善していけば、必ず状況は好転します。状況が好転すれば、その状態でまた次のことを

考えればよいのです。今より良いコンディション(経済的状態、心の状態)になれば、さらに良い状態を目指せるようになります。

いきなり理想の状態になるのは難しいかもしれませんが、一歩一歩でも改善していけば、どんどん良いイメージを描けますし、

精神的な状態も良くなっていきます。

 

今がどんなに苦しくても、明けない夜はないのです。

やるべきことを具体化して、明るい将来のイメージを描こう

不動産投資の場合、苦しい状況は月々収支がマイナスの状態です。

私はこれをを改善していくことにまず取り組みました。

もし、同じような状況の場合は、以下のことを調べて、やるべきことを具体化しましょう。

  • 月々の返済額低減
    ⇒金利交渉、繰り上げ返済、借り換え等
  • 月々の経費削減
    ⇒電子ブレーカー、照明のLED化、自分で営業、管理会社変更等
  • 月々の収入アップ
    ⇒携帯アンテナ基地局誘致、入居率向上、自販機設置等
  • 本業や副業、投資で資産を増やす
    ⇒本業は集中して取り組む、副業の時間を作る、他の投資で資金の一部を運用して増やす。

具体的にやることを決めて、それによって今より改善した将来をイメージしましょう。


そして、現在と将来収支をエクセルにまとめて、それぞれの列を眺められるようにすると効果的です。
現在の列は『収入-経費-返済』がマイナス。そして、将来は『収入-経費-返済』がプラスになっている表をつくりましょう。

これを眺めると、希望を持てますし、やる気が湧いてきます。

 

実際の取り組みに良い精神状態で臨むことができて、結果もよくなるはずです!!

 

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投資の目的

私が投資をする目的は、自分が本当にやりたいことを選んで充実した人生を送ることです。

仕事に縛られず、毎日力がみなぎっている状態を目指しています。

 

投資によって、自分のポケットにお金を入れてくれる資産(ロバート キヨサキ参照)を増やし、
安定したキャッシュフローを手に入れたいと考えています。
安定したキャッシュフローをより早く安定させるためには、不動産と暗号資産の組み合わせが適していると考えています。

不動産からの収入は一度良い状態さえ作ってしまえば、安定したキャッシュフローをもたらしてくれますので、

不動産から安定したキャッシュフローが得られる状態が最終的には望ましいです。

 

暗号資産は勢いがありますが、リスクもあります。

そのため、安定した収入が得るには不動産の方が適していると思います。

暗号資産は資金の一部を増やしていくには、暗号資産自体の近年の勢いが活かせます。


不動産と暗号資産の投資をどう組み合わせるのが良いかは、、個人の状況によって異なり大きく分けて3つ考えています。

  1. すでに不動産から安定したキャッシュフローがある
  2. 不動産投資で失敗しかけていて、キャッシュフローがマイナス。
  3. 不動産を所有していない。

それぞれ詳しく説明していきます。

1.すでに不動産から安定したキャッシュフローがある

不動産は安定した収入をもたらしてくれます。すでに不動産から安定したキャッシュフローがあれば、良好な状態ですね。

現状に満足であればそれで良いのですが、借り入れがあれば、将来の大規模修繕や、家賃下落、人口減少も想定して、自己資金比率を高めておきたいと誰もが考えます。

よりキャッシュフローを増やすたり、自己資金比率を増やしてより安定させたいと考える方が多いと思います。

 

一つの目安として、一括繰り上げ返済できるだけの資金があれば、将来の心配は全くなくなります。

繰り上げ返済するかどうかはいつでも自分で選べます。


この状態を目指して、不動産から得たキャッシュフローの一部を暗号資産に投資して、資産増加を加速させることを狙います。
そして、借り入れ額と同レベルのキャッシュ構築を目指します。一括繰り上げ返済できる状態を一度作ってしまうと、資金増加はさらに加速します。金利交渉に強い立場で臨めるので、借り入れ金利が下がれば、キャッシュフローはさらに良くなります。

2.不動産投資で失敗しかけていて、キャッシュフローがマイナス

不動産投資をしたものの、キャッシュフローがマイナス(私もそうでした)であれば、何とかして改善していく必要があります。

不動産の月々の収支がプラスの状態か、最低でもトントンにすることが目標となります。
さらに最悪でも、トータルの収入(不動産の、本業、副業)が不動産の支出を上回っている状態にはしなければなりません。

 

これにはいくつかの方法があります。

  1. 本業の収入を増やす
  2. 副業で収入を増やす
  3. 不動産のキャッシュフロー改善策を実践する
  4. 投資でキャッシュフローを増やす

3.不動産を所有していない

まだ不動産を所有していなければ、これからの購入に備えて自己資金を増やしましょう。

すでに物件購入に十分な自己資金ある人はごく少数です。今は融資が厳しくなっているので、高年収でもフルローンやオーバーローンは難しくなっています。そう、自己資金がないと不動産はなかなか始められません。

 

最終的に不動産から安定した不労所得を得たいと思っても、不動産投資はかぼちゃの馬車とス〇ガ銀行の問題が出るまでと比べてハードルが上がってきています。そこで、余裕資金の範囲で暗号資産に投資し、不動産取得のための資金作りを加速させることを検討しましょう。

 

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私は不動産投資で失敗しかけたことがあります。

 

私と同じように不動産投資で失敗しかけている人、これから不動産投資を資産形成したい人の参考になればと思います。

 

本当の失敗はもうあきらめてしまって、立ち直れない状態です。

失敗しかけてしまったとしても、希望を捨てず、リカバリーしていけば失敗ではありません。

 

では、不動産投資でどうやってリカバリーしていくかですが、やるべきことはいくつかあり、それぞれ

どれかをやればよいというものではなく、すべての対策が積み上げとなります。

  1. 支出を減らす
  2. 収入を増やす
  3. 資金を増やす
今の状況を仮に設定します。ここはあなたの状況に置き換えて考えてみてください。
  • 月々の返済:80万円
  • 月々の収入:100万円
  • 月々の経費:30万円
この状況だと、毎月10万円が銀行口座から減っていきますね。
毎月の給料から、生活費を節約して10万円残せれば、経営を続けることはできますが、せっかくより豊かになろうとして
始めた不動産投資なのに、これでは辛いですよね。
 
これをリカバリーしたらどうなるか、例えばの話としてみてください。
  • 月々の返済:72万円
  • 月々の収入:106万円
  • 月々の経費:22万円
こうなったらどうでしょう?毎月12万円が銀行口座に積みあがっていきますね。
このような状態を目指して、一つ一つ対策を積み上げていきましょう。
 
個々の対策については別の記事で詳しく紹介します。
ここでは、項目だけを紹介します。こんな方法があるのか、ということをまずは
把握していただければと思います。
  • 金利交渉
  • 借換え
  • アンテナ基地局誘致
  • 自販機設置
  • プロパンガス料金バック
  • プロパンガス会社の設備無料支給で経費削減
  • 管理会社切り替え
  • LED化による電気代節約
  • 電子ブレーカーに導入による電気代節約
  • 自分で募集してADを節約
これらを一つ一つ積み上げていくと、今よりも状況はよくなっていきます。
もちろん、どんな状況でも必ずプラスに持っていけるということではありませんが、
今より、少しでも良い状況を一段一段作っていきましょう。
 
マイナスが小さくなるだけでも、達成してみると、そこからまた新しく将来を考えられるように
なります。月々マイナス10万円がマイナス3万円になったとして、おなじ生活を維持していれば、
毎月7万円を貯蓄できますよね。そして、数年後にためたお金で繰り上げ返済をして、マイナス3万を
ゼロにしていくことも考えられます。
 
今より良くすることは絶対に可能です。
あきらめずに対策していきましょう!
 
 
 

 

金利交渉って何?

金利交渉とは、借り入れをしている金融機関と交渉して金利を下げてもらうことです。

でも、銀行は金利からの利益を得ていますから、その利益を減らしたくないですよね。

だから、銀行は金利を下げたくはありません。

 

そこを何とか交渉して、下げてもらうためにはコツがあります。
銀行側にもメリット(もしくはデメリットの軽減、相殺)を提案する。

銀行や、個人の金融資産、物件(価格、エリア、構造)、色々な要因によります。

必ず成功するわけではないです。また、最近は金利交渉が難しくなってきているようです。

 

それでも、成功した時の収支に与えるインパクトは絶大です。

難しそうだというだけであきらめるのはもったいないです。何とかできないか、この記事を参考に

検討してみてください。

 

ただ金利を下げて欲しいと言っても、銀行は下げたくありませんから、簡単には進まないです。

銀行にとっても金利を下げる理由(下げざるを得ない)が必要です。
その理由は、個人の状況と銀行のメリット・デメリットによります。

個人の状況

  1. 返済が苦しい、このままでは破産してしまう。
  2. 繰り上げ返済可能
  3. 他行にて、より低金利で借り換え可能
  4. 定期預金に入れられる、給与振り込み口座に出来る

銀行のメリット・デメリット

  1. 借り手が返済できなくなると、資金回収ができないかもしれない
    ⇒金利を下げてでも資金を回収したい
  2. 繰り上げ返済をされてしまうと、金利収入が減ってしまう。
    ⇒金利を多少下げても、繰り上げ返済よりは金利収入が多ければそのほうが良い
  3. 借り換えられてしまうと、金利収入がなくなってしまう。
    ⇒金利を下げてでも、借り続けて金利収入を維持したい。
  4. 定期預金や、給与振り込み口座は担当者のポイントアップ
    ⇒お互いにメリットがある形で、関係強化を図っておこう
それぞれの状況に応じた具体的な方法は

こちらの不動産投資で物件を購入後に金融機関と金利交渉で本当に金利が下がる?も参照してください。

ライン友達限定の情報もあります。

はじめまして、ごっつぁんです。

 

40代のサラリーマンで、経済的な自由を求めて2016年に不動産投資を開始し、

失敗しそうになりながら、改善に取り組んでいます。

そして、暗号資産やFXで資金を増やしています。

 

ブログタイトルの「ハイブリッド投資」は暗号資産での利益を不動産の収支改善、拡大に

使い、不動産からの安定収入の一部を暗号資産に投資してさらに増やすことをイメージした名前です。

 

このブログでは不動産投資で成功したい方向けに情報を発信していきます。

私は、2016年から不動産投資を始めましたが、最初は上手くいかずに苦労しました。

月々の収支がマイナスだったんです。

 

業者の話を鵜呑みにして、よくない条件で物件を購入してしまうと収支がマイナスって

ことはよくあります。

 

私の他にもこのような状況で苦しんでいる方は大勢いらっしゃるのではないかと思います。

そんな方にも参考になればと思っています。

 

月々の収支がマイナスな状況を改善するために私が実際に取り組んだ方法について紹介していきます。

 

不動産投資を始めるとき、今の状況を変えたい、より良い未来にしたいと思って決断しましたし、

そのように考えて決断した方が多いと思います。我々は決断できた人間なんです。

例え、月々の収支がマイナスで苦しくても、状況を改善して明るい未来をつかんでやりましょう!

 

失敗しかけた不動産投資のリカバリーに加えて、これから物件を買いたい方にも、失敗しない不動産投資の

ために参考になると思います。

 

失敗しかけている不動産投資の状況は、月々の収支がマイナスの状態です。

でも、あきらめなければ、本当の失敗ではありません。リカバリーしてやれば良いのです。

絶対にあきらめず、リカバリーしましょう。

 

神様はその人が乗り越えられない試練は与えないんです。

どんな状況でも必ず改善していくことは可能です。

 

不動産投資で、物件を購入した後の改善は、大きく分けて3つあります。

・不動産関連の支出を減らす

・不動産関連の収入を増やす

・本業、不動産以外の収入を増やす

 

より詳しくは、こちらの「失敗しそうになった不動産投資の具体的なリカバリー方法」も参照してください。

ライン友達限定の情報もあります。