IT系の会社に勤めるサラリーマンしながらアパートマンション投資しています。現在、保有資産総額１６，５００万円。目指すは今年中に２億円超えを目標に、そして夢はでっかく「サラリーマン不動産王」。横浜市内に区分所有と1棟アパート、1棟マンションを所有しています。
とにかく、物件を自分の足で見て周る、売主に対しても業者に対してもキリギリまで値切る、賃料は知恵を使って値下がりを阻止。金は惜しむが、手間は惜しまず。そんなスタイルで投資に励んでいます。
一介のサラリーマンが実戦経験の中でわかってきた、金融機関との交渉術や不動産会社との付き合い方、安くリフォームを仕上げるためのテクニックを書いていきたいと思ってます。
借りてくれる人のために、日々いい物件との出会いを求めて奔走します。
みなさんの応援、まってまーす。
とにかく、物件を自分の足で見て周る、売主に対しても業者に対してもキリギリまで値切る、賃料は知恵を使って値下がりを阻止。金は惜しむが、手間は惜しまず。そんなスタイルで投資に励んでいます。
一介のサラリーマンが実戦経験の中でわかってきた、金融機関との交渉術や不動産会社との付き合い方、安くリフォームを仕上げるためのテクニックを書いていきたいと思ってます。
借りてくれる人のために、日々いい物件との出会いを求めて奔走します。
みなさんの応援、まってまーす。
【物件取得！】任意売却案件を取得しました
目指せ！サラリーマン不動産王のタモです。
ついに、保有資産総額１６，５００万円到達。
----------------
先日、１１，０００万円で築２０年の鉄骨造マンションを手に入れました。
利回りは１３．５％。
まずまずの条件です。
今回の案件は任意売却の案件だったことと、銀行とのスキームが非常に複雑なため、
詳細について公表できないのが残念です。
詳しく知りたい方は個別にメールでお問い合わせください。
世の中、蛇の道は蛇。普通なら絶対無理な話でも、うまくすれば、うまくできる方法がある、ということを知る機会になりました。
ちなみに、売価に対して１１５％のオーバーローン。こんなこともできるんです。
------
それにしても、今回の物件の決済はある意味壮観でした。
会議室には、売主さんと不動産屋さん、銀行、司法書士の先生と、まあそこまでは普通なんですが、今回は加えて、市役所の徴税担当、国税局、債権回収業者がずらっとならんでて、会議室がギュウギュウ状態。
銀行からローンが実行され、通常なら売買代金は売主さんの口座に振り込む訳ですが、今回はいったんほとんど全額を現金で引き出し、売主さんの目の前でお金が市税や国税の滞納金の返済と、債権回収業者の手元へあっという間に流れていきます。
お金は、まったく、１円も売主さんの手元には残りません。
決済が終わって、帰り際、売主さんが心なしか、さっぱりした顔で退席されていったのが印象的でした。
返済の催促からこれできれいさっぱり縁を切れて、ここからぜひ残りの人生をやり直して欲しいと思いました。
------
これまでの物件すべて合計したフリーキャッシュフローは、これで年間７５０万円程度になります。
まあ、そろそろ、会社に頼らずに生きていけるかなって感じになってきました。
そこで、目下の検討課題は、
1. 今の勤務先の属性を活かして、もう一軒、そこそこの規模の物件をゲットするか、
2. 独立して新しいビジネスにチャレンジするべきか。
いずれにせよ、この先定年まで20年間をサラリーマンとして会社に捧げる気は全くないし、まして、今の会社はそこまで働き続けさせてくれるような、気だてのいい会社ではないわけで。退職金制度もない会社なので、自分の食い扶持を固めていく必要があるわけです。
この先、子供たちの学費やその他諸々、一番お金がかかる時期。高校生の娘と中学生の息子がいて、これから１０年ぐらいが一番お金がかかります。この先１０年程度の資金計画をシミュレーションしてみると、そのお金のかかり具合に、結構愕然とします。
☆☆☆
今年４２才を迎え、定年６０年とすればちょうどサラリーマン人生のど真ん中。
自分はどんなゴールを迎えたいのか、しっかりと考えていかなければいけないと思います。
ついに、保有資産総額１６，５００万円到達。
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先日、１１，０００万円で築２０年の鉄骨造マンションを手に入れました。
利回りは１３．５％。
まずまずの条件です。
今回の案件は任意売却の案件だったことと、銀行とのスキームが非常に複雑なため、
詳細について公表できないのが残念です。
詳しく知りたい方は個別にメールでお問い合わせください。
世の中、蛇の道は蛇。普通なら絶対無理な話でも、うまくすれば、うまくできる方法がある、ということを知る機会になりました。
ちなみに、売価に対して１１５％のオーバーローン。こんなこともできるんです。
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それにしても、今回の物件の決済はある意味壮観でした。
会議室には、売主さんと不動産屋さん、銀行、司法書士の先生と、まあそこまでは普通なんですが、今回は加えて、市役所の徴税担当、国税局、債権回収業者がずらっとならんでて、会議室がギュウギュウ状態。
銀行からローンが実行され、通常なら売買代金は売主さんの口座に振り込む訳ですが、今回はいったんほとんど全額を現金で引き出し、売主さんの目の前でお金が市税や国税の滞納金の返済と、債権回収業者の手元へあっという間に流れていきます。
お金は、まったく、１円も売主さんの手元には残りません。
決済が終わって、帰り際、売主さんが心なしか、さっぱりした顔で退席されていったのが印象的でした。
返済の催促からこれできれいさっぱり縁を切れて、ここからぜひ残りの人生をやり直して欲しいと思いました。
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これまでの物件すべて合計したフリーキャッシュフローは、これで年間７５０万円程度になります。
まあ、そろそろ、会社に頼らずに生きていけるかなって感じになってきました。
そこで、目下の検討課題は、
1. 今の勤務先の属性を活かして、もう一軒、そこそこの規模の物件をゲットするか、
2. 独立して新しいビジネスにチャレンジするべきか。
いずれにせよ、この先定年まで20年間をサラリーマンとして会社に捧げる気は全くないし、まして、今の会社はそこまで働き続けさせてくれるような、気だてのいい会社ではないわけで。退職金制度もない会社なので、自分の食い扶持を固めていく必要があるわけです。
この先、子供たちの学費やその他諸々、一番お金がかかる時期。高校生の娘と中学生の息子がいて、これから１０年ぐらいが一番お金がかかります。この先１０年程度の資金計画をシミュレーションしてみると、そのお金のかかり具合に、結構愕然とします。
☆☆☆
今年４２才を迎え、定年６０年とすればちょうどサラリーマン人生のど真ん中。
自分はどんなゴールを迎えたいのか、しっかりと考えていかなければいけないと思います。
【物件探し】相続貧乏
目指せ！サラリーマン不動産王のタモです。
現在、保有資産総額５５００万円。今年中に１億円超えを目指してます。
----------------
とある大家さんのお話。
その方は、25年ほど前、地元で広い田畑を持つ地主だった父親が亡くなり、4人兄弟の長男としてその多くを相続することになりました。25年前、当時はバブルの絶頂期。田畑が中心とはいえ、土地の評価額は非常に高く、その方には突然、多額の相続税が降り掛かってきました。
突然、二千万近くの相続税の支払いを突きつけられても、すぐには払えません。税務署からは差し押さえの令状まで突きつけられてしまいます。
地元の工業高校を卒業して、地元の工場に20年以上勤めてきた、まじめ一筋だったその方は途方に暮れてしまいます。
やむにやまれず、先祖代々守ってきた土地を建売り業者に切り売り、なんとかお金を工面しました。
そして、
そのとき知り合った建築業者から、マンション経営を勧められます。
道路に面した一番いい場所に、コンビニと賃貸を併設したマンション。大通りにも面していて、ちょっと駅からは離れているけど、車中心のこのエリアなら、お客さんもきっと来るし、工場に勤める入居者もたくさんいる。そう勧められるまま、土地を売って得たお金と地元の金融機関からお金を借りて、3億円近くをかけて立派なマンションを建てました。
幸い、建築業者はしっかりした業者だったので、お金はかかりましたが建物は非常にしっかりと建ててあり、25年経った今もまったく躯体に問題はありません。
しかし問題は、バブルがはじけたあとです。
コンビニが撤退し、１階の店舗が空室になりました。賃貸の相場も下がる一方。3LDKの賃料は9万から8万をきる水準にまで一気に落ち込んでしまいます。
3億円の建物で、賃料収入は年間2000万円ほど。
満室なら、ローンを返済してもやっていけますが、コンビニが撤退し、家賃相場が下がってくると、一気に苦しくなります。
ちょうど子供たちの進学でお金がいる時期も重なり、やむにやまれず、消費者金融からお金を借りて、しのぐ日々が始まります。
ついに、資金繰りに行き詰まり、マンションも残っていた土地も、すべて手放すことになりました。
本当なら、工場で定年まで勤め上げれば、いまごろ退職金を手に、悠々自適の日々を過ごせていたはずです。
しかし、現実は違いました。
すべてのお金を失い、住むところも失い、マンションを手放したお金はすべて債務の返済に充てられ、何も残りません。60歳を過ぎて、妻と二人、途方に暮れる日々。
------
先日、任意売却の案件の提案があり、物件の調査を進めて浮かび上がってきたのは、なんともやるせない現実でした。ここに書いたことは、物件の資料から私が勝手に推測しただけですが、この方の現在の事情を聞く限り、かなり厳しい状況のようです。
不動産を扱っていると、こういったとても残念な話をよく聞きます。
本当に良く考えて行動しないと、こういう悲惨な結果を招いてしまう、大変危険な世界だとつくづく思います。
この物件の場合、特に悪徳な業者にかかった訳でもなく、一人一人はまじめに生きて、目の前の困難になんとか対処しようとしたことが、結果的に裏目に出てしまっています。
こういう袋小路に自分自身が陥らないようにするにはどうしたらいいか？
改めて、よく考えていきたいと思います。
また、そういった状況に陥ってしまう人が一人でも減ってくれればと心から願っています。
現在、保有資産総額５５００万円。今年中に１億円超えを目指してます。
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とある大家さんのお話。
その方は、25年ほど前、地元で広い田畑を持つ地主だった父親が亡くなり、4人兄弟の長男としてその多くを相続することになりました。25年前、当時はバブルの絶頂期。田畑が中心とはいえ、土地の評価額は非常に高く、その方には突然、多額の相続税が降り掛かってきました。
突然、二千万近くの相続税の支払いを突きつけられても、すぐには払えません。税務署からは差し押さえの令状まで突きつけられてしまいます。
地元の工業高校を卒業して、地元の工場に20年以上勤めてきた、まじめ一筋だったその方は途方に暮れてしまいます。
やむにやまれず、先祖代々守ってきた土地を建売り業者に切り売り、なんとかお金を工面しました。
そして、
そのとき知り合った建築業者から、マンション経営を勧められます。
道路に面した一番いい場所に、コンビニと賃貸を併設したマンション。大通りにも面していて、ちょっと駅からは離れているけど、車中心のこのエリアなら、お客さんもきっと来るし、工場に勤める入居者もたくさんいる。そう勧められるまま、土地を売って得たお金と地元の金融機関からお金を借りて、3億円近くをかけて立派なマンションを建てました。
幸い、建築業者はしっかりした業者だったので、お金はかかりましたが建物は非常にしっかりと建ててあり、25年経った今もまったく躯体に問題はありません。
しかし問題は、バブルがはじけたあとです。
コンビニが撤退し、１階の店舗が空室になりました。賃貸の相場も下がる一方。3LDKの賃料は9万から8万をきる水準にまで一気に落ち込んでしまいます。
3億円の建物で、賃料収入は年間2000万円ほど。
満室なら、ローンを返済してもやっていけますが、コンビニが撤退し、家賃相場が下がってくると、一気に苦しくなります。
ちょうど子供たちの進学でお金がいる時期も重なり、やむにやまれず、消費者金融からお金を借りて、しのぐ日々が始まります。
ついに、資金繰りに行き詰まり、マンションも残っていた土地も、すべて手放すことになりました。
本当なら、工場で定年まで勤め上げれば、いまごろ退職金を手に、悠々自適の日々を過ごせていたはずです。
しかし、現実は違いました。
すべてのお金を失い、住むところも失い、マンションを手放したお金はすべて債務の返済に充てられ、何も残りません。60歳を過ぎて、妻と二人、途方に暮れる日々。
------
先日、任意売却の案件の提案があり、物件の調査を進めて浮かび上がってきたのは、なんともやるせない現実でした。ここに書いたことは、物件の資料から私が勝手に推測しただけですが、この方の現在の事情を聞く限り、かなり厳しい状況のようです。
不動産を扱っていると、こういったとても残念な話をよく聞きます。
本当に良く考えて行動しないと、こういう悲惨な結果を招いてしまう、大変危険な世界だとつくづく思います。
この物件の場合、特に悪徳な業者にかかった訳でもなく、一人一人はまじめに生きて、目の前の困難になんとか対処しようとしたことが、結果的に裏目に出てしまっています。
こういう袋小路に自分自身が陥らないようにするにはどうしたらいいか？
改めて、よく考えていきたいと思います。
また、そういった状況に陥ってしまう人が一人でも減ってくれればと心から願っています。
【物件探し】ダメ物件
目指せ！サラリーマン不動産王のタモです。
現在、保有資産総額５５００万円。今年中に１億円超えを目指してます。
----------------
世の中、買ってはダメな物件というモノが少なからず、存在します。
この前みてきた物件がまさにソレ。
見ての通り、物件はとてもキレイで、手入れも行き届いています。
壁は4年ほど前に塗り直していて、防水工事もやってあります。
ただ、空き部屋が多い。
4割の部屋が空いていて、しかも中には１年以上も入居者がいない部屋もある。
前回の物件のように、大家さんが完全にやる気を失っていて放置してしまっていて、空き部屋になっているというのならわかるのですが、これだけ手入れしていて1年以上も空き部屋というのはおかしい。
しかも、1階の一部は大家さん自身が実際にここに住んでいます。
☆☆☆
やはり調べてみると、この物件の場所に問題があると思いました。
駅からバスで15分ぐらいの場所にあり、しかも最寄りは相鉄線で特急の止まらないマイナーな駅。
近くに大学があったりと立地はいいのかと思って見に行ったんですが、大学生はもう少し手前の住宅街にすんでいて、この場所まではなかなかおりてこないようでした。
これでは、いくら家賃を下げても入居しない訳です。
価格交渉の余地が結構あると事前に聞いていたので、もしかしたらいけるかもと思っていたんですが、これではダメですね。
あきらめました。
☆☆☆
物件は、とにかく見に行かなきゃダメです。
成功するためには、自分の足で見て回るに限ります。
現在、保有資産総額５５００万円。今年中に１億円超えを目指してます。
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世の中、買ってはダメな物件というモノが少なからず、存在します。
この前みてきた物件がまさにソレ。
見ての通り、物件はとてもキレイで、手入れも行き届いています。
壁は4年ほど前に塗り直していて、防水工事もやってあります。
ただ、空き部屋が多い。
4割の部屋が空いていて、しかも中には１年以上も入居者がいない部屋もある。
前回の物件のように、大家さんが完全にやる気を失っていて放置してしまっていて、空き部屋になっているというのならわかるのですが、これだけ手入れしていて1年以上も空き部屋というのはおかしい。
しかも、1階の一部は大家さん自身が実際にここに住んでいます。
☆☆☆
やはり調べてみると、この物件の場所に問題があると思いました。
駅からバスで15分ぐらいの場所にあり、しかも最寄りは相鉄線で特急の止まらないマイナーな駅。
近くに大学があったりと立地はいいのかと思って見に行ったんですが、大学生はもう少し手前の住宅街にすんでいて、この場所まではなかなかおりてこないようでした。
これでは、いくら家賃を下げても入居しない訳です。
価格交渉の余地が結構あると事前に聞いていたので、もしかしたらいけるかもと思っていたんですが、これではダメですね。
あきらめました。
☆☆☆
物件は、とにかく見に行かなきゃダメです。
成功するためには、自分の足で見て回るに限ります。
【融資戦略】あと、いくら行けるか？
目指せ！サラリーマン不動産王のタモです。
現在、保有資産総額５５００万円。今年中に１億円超えを目指してます。
----------------
先日、銀行の担当者と酒を飲んできた（のか、飲ませてきた、のかは微妙ですが、、）、
という話を書きました。
肝心なところ、私が一番聞きたかったのは、ずばり、
あと、いくら貸してくれる？
だったわけですが、実は、結構いい感触をつかんでいます。
実はこの飲み会の前に、
1億円弱で、利回り12%強、横浜市内、ちょっと駅からは離れているけど、
土地が広くて積算評価のつきそうな、鉄骨造の物件を持ち込んでいました。
その物件自体は条件が実はあまり良くない（入居者の評判が悪く、ニーズがない物件）ので、買うつもりはあまりなかったのですが、ちょうど、銀行の意向をヒアリングするには手頃だったので、持ち込んだ訳です。
結果からいうと、融資はほぼオッケー、との回答でした。
☆☆☆☆☆
というわけで、現在、激烈物件物色中で す。
現在、保有資産総額５５００万円。今年中に１億円超えを目指してます。
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先日、銀行の担当者と酒を飲んできた（のか、飲ませてきた、のかは微妙ですが、、）、
という話を書きました。
肝心なところ、私が一番聞きたかったのは、ずばり、
あと、いくら貸してくれる？
だったわけですが、実は、結構いい感触をつかんでいます。
実はこの飲み会の前に、
1億円弱で、利回り12%強、横浜市内、ちょっと駅からは離れているけど、
土地が広くて積算評価のつきそうな、鉄骨造の物件を持ち込んでいました。
その物件自体は条件が実はあまり良くない（入居者の評判が悪く、ニーズがない物件）ので、買うつもりはあまりなかったのですが、ちょうど、銀行の意向をヒアリングするには手頃だったので、持ち込んだ訳です。
結果からいうと、融資はほぼオッケー、との回答でした。
☆☆☆☆☆
というわけで、現在、激烈物件物色中で す。
【不動産経営】物件の経営状況振り返り
目指せ！サラリーマン不動産王のタモです。
現在、保有資産総額５５００万円。今年中に１億円超えを目指してます。
----------------
さてさて、取得から半年かけてようやく、
晴れて満室になったうちのかわいいアパートくんなんですが、
ここでちょっと収支を振り返っておこうと思います。
■賃料収入
入居をいそいだので、当初計画よりもかなりの値引きを行っています。
2階の見晴らしのいい部屋は4万円と思っていたのですが、
結局、3.8万円まで値下げすることにしました。
その他の部屋は共益費込みで3.5万円の格安での提供になっています。
このため、最終的な収入は、
299,000円/月
となりました。
当初考えていた収入からすると、約25,000円ぐらいのダウンです。
■支出
直接的な支出で大きかったのは、やはり、リフォームですね。
荒れ放題のひどい部屋だったので、一部屋あたり、12～14万円ぐらいかかりました。
カーペットの張り直し、エアコンの交換、壁紙の張り替え、ハウスクリーニングと結構かさみます。
あとは、防水工事と外構の補修など。
こういったもろもろで、リフォーム費用は、
1,110,000円
となりました。
また、その他不動産取得の諸経費として、仲介手数料、不動産登記費用、不動産取得税などの諸々があわせて、
2,295,780円
あとほかに、入居者のリクエストでコンロをIH電磁調理器に交換したり、
冷蔵庫の交換、TVアンテナの交換、物置の設置など諸々の細かな支出がありました。
また、日々のメンテナンスは、同居の父に業務委託しており、これがひと月1万円。
■キャッシュフロー
ひと月ごとのキャッシュフローで考えると、
キャッシュフロー ＝ 家賃ー銀行返済ー管理費その他
103,000円
となります。
今回投下した自己資本を、キャッシュフローのプラス分で回収するには、
だいたい3年ぐらいかかるということになりますね。
本当の意味での、もうけが出るのは、それからということです。
☆☆☆☆☆
まあ、見ての通り、今期に関していえば、収支は真っ赤っかですね。
今回の物件は、まずは不動産経営の実績を作ることが重要でもあったので、
まずは合格点かなと思います。
この実績をてこに、次の案件にどう進めていけるか。
それが一番の課題ですね。
現在、保有資産総額５５００万円。今年中に１億円超えを目指してます。
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さてさて、取得から半年かけてようやく、
晴れて満室になったうちのかわいいアパートくんなんですが、
ここでちょっと収支を振り返っておこうと思います。
■賃料収入
入居をいそいだので、当初計画よりもかなりの値引きを行っています。
2階の見晴らしのいい部屋は4万円と思っていたのですが、
結局、3.8万円まで値下げすることにしました。
その他の部屋は共益費込みで3.5万円の格安での提供になっています。
このため、最終的な収入は、
299,000円/月
となりました。
当初考えていた収入からすると、約25,000円ぐらいのダウンです。
■支出
直接的な支出で大きかったのは、やはり、リフォームですね。
荒れ放題のひどい部屋だったので、一部屋あたり、12～14万円ぐらいかかりました。
カーペットの張り直し、エアコンの交換、壁紙の張り替え、ハウスクリーニングと結構かさみます。
あとは、防水工事と外構の補修など。
こういったもろもろで、リフォーム費用は、
1,110,000円
となりました。
また、その他不動産取得の諸経費として、仲介手数料、不動産登記費用、不動産取得税などの諸々があわせて、
2,295,780円
あとほかに、入居者のリクエストでコンロをIH電磁調理器に交換したり、
冷蔵庫の交換、TVアンテナの交換、物置の設置など諸々の細かな支出がありました。
また、日々のメンテナンスは、同居の父に業務委託しており、これがひと月1万円。
■キャッシュフロー
ひと月ごとのキャッシュフローで考えると、
キャッシュフロー ＝ 家賃ー銀行返済ー管理費その他
103,000円
となります。
今回投下した自己資本を、キャッシュフローのプラス分で回収するには、
だいたい3年ぐらいかかるということになりますね。
本当の意味での、もうけが出るのは、それからということです。
☆☆☆☆☆
まあ、見ての通り、今期に関していえば、収支は真っ赤っかですね。
今回の物件は、まずは不動産経営の実績を作ることが重要でもあったので、
まずは合格点かなと思います。
この実績をてこに、次の案件にどう進めていけるか。
それが一番の課題ですね。