こんにちは。不動産法務コンサルタントの中沢です。

売買契約書や重要事項説明書において、「容認事項」あるいは「特記事項」と呼ばれる条項が記載されることがあります。

（例）
買主は、以下の点について内容を十分認識・理解したうえで本物件を購入するものであり、売主に対して一切の苦情・異義を申し述べないものとする。

容認事項（特記事項）の趣旨は、一般に買主側に不利益となる事実を告知し、買主がそのことを了解したうえで取引を行うものであることを確認することにあります。

これによって、後日買主側からの告知義務・説明義務違反、錯誤による無効、あるいは瑕疵担保責任による契約解除・損害賠償請求を避けるという狙いがあります。

では、具体的にどのようなことを容認事項（特記事項）に記載すべきでしょうか。

ここで参考になるのは、宅地建物取引業法第４７条第１項の規定です。

宅地建物取引業者は、宅地建物取引業法第３５条に定める重要事項等のほか、宅地若しくは建物の所在、規模、形質、現在若しくは将来の利用の制限、環境、交通等の利便、代金、借賃等の対価の額若しくは支払方法その他の取引条件又は当該宅地建物取引業者若しくは取引の関係者の資力若しくは信用に関する事項であつて、宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるものについて、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為をすることが禁止されています。

容認事項（特記事項）に記載すべき項目についても、これとほぼ同じと考えてよいと思います。

・購入後に買主が費用負担を余儀なくされる可能性がある事柄
・購入後に物件の価値（価格）が毀損（下落）するおそれがある事柄
・近隣その他との間でトラブルが発生するおそれがある事柄
・物件内での自殺・殺人、近隣の嫌悪施設の存在等、心理的影響のある事柄
・売主の信用不安等によって、取引が完了できないおそれがある場合

要するに、そのことを知っていたら購入しなかった、あるいはもっと安い値段でなければ買わなかった、と考えられる事柄については、買主に対して告知すべきだということです。

売主及び仲介業者の立場からいうと、こうした事実の不告知・不実告知によって後日トラブルとなることを減らすことができます。

買主の立場の場合、容認事項（特記事項）の内容は慎重に吟味し、もし受け入れがたい内容があるなら取引を中止すべきです。

そのためにも、重要事項説明書は契約の数日前までに入手し、じっくりと内容を確認するようにしたいものです。

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