自由人のメモ

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31Dec
- 202512
  今年もわずか、数ヶ月前株を解約し後半に最後の1棟の借金の一部繰上げ返済する。返済期間も10年に短縮した。今回金利も0.4上がったが、たいした痛手ではない。これまで全くこの行動をとってなかったら0.4%でも大きな痛手だろう。BS上で、見ると資産は変わらないが今回返済のため、現金が枯渇。今回、たまたま支払いも多くクレジットカード限度額オーバーになり。ガソリン入れる際など不便な日を味わった。金利も今後上がっていくだろうが、いずれ銀行の付き合いは疎遠になるだろう。数年後には自前銀行化する。そうしたい。かれこれ独立して15年は経った。これまで何かとこれまで全て何でも自前でやってきた。最も重要な価値は手に職がついた事だ。これはお金では買えない価値がある。お客にも喜ばれ家族や友人にも喜ばれる。人がに快適に住むためには必要なスキルである。今後、様々な仕事がAIに置き換わるだろうが、この仕事はなかなか難しいだろう。今年は初めての経験だがアパート一室火災にあう。怪我人は出てないので幸いだ。全焼にならず運が良い。知らせを受けた際、災厄なパターンを想定したが、結果として1番軽い状態であった。ただ部屋全面真っ黒で酷いのものだ。素人目線で見たらかなりショックだろうが、妻と私は慣れたもんだ。すぐに問題解決はすると意気込んでいる。これもこれまで全てを自前でやってきたおかげである。来年は設計施工まで0から建築する。そういうこともあり、先日、知り合いの基礎屋の現場見学した。基礎屋は全て自前で道具も20代後半だ。数年前、独立しており。1人で型枠など全てコツコツ揃えていったそうだ。凄いなと思った。また、土木屋のおじさんにも5年ぶりに会ってアドバイスをもらった。頼らず自前で動いてみると、やってみたらできるものである。無謀な事、無理と思える事も色々やってきた。そうやって少しづつ領域を広げてした。今年もなかなか良い年になった。来年もさらに良い年になるだろう。
05Jul
- 2025 半年
  今年もあと半年。あっという間だ。事業の方また他全ては、当たり前だが順調である。ありがたい。まあそのようになるようルールを決めて毎日、継続してるから当たり前かもしれない。今年は、必要な資格を勉強している。おそらく受かるだろう。40代、良い年齢となり、健康面を考えるようになる。ひとまずダイエットここ1.2ヶ月で、5キロ減った。方法として、朝は食べない。昼はカロリーメイトで過ごす。それも2本100キロカロリーこれで昼飯70円。水はたくさん飲む。夜は普通バランス良くに食べる。毎晩、食事に感謝して、楽しみに味わって食べられるようになる。毎日のビールつまみやめて。ノンアルコールビールに変える。毎日、数回.体重計にのるようになる。昼間はとにかく肉体労働者なので、今の季節は、ホットヨガに通ってるか感じで良い汗をかく。これがまた良い。毎日ジムに通っているようなものだ。そして部屋が完成していく。完成したら決まる。体も健康体になる。体が軽くなれば少しずつ身軽になる。実に好循環であり楽しい。ダイエットについては、唯一毎年守れていない目標である。継続が1番難しいが、この方法だと守れそうだ。目標体重に届けば年末またメモする事とする。
29Dec
- 12月
  今年もわずか、充実した日々はあっという間だ。今年も最高の良い年でもあり達成感を感じる年でもあった。さて、今日、年賀状を書いた。娘の手書きの絵入り年賀状のセンスには驚いた。この事だけではないが子供も成長したなと。年末はこの時期は一年の区切りである。毎年日課だが、1年の評価をし次の計画を立てる。今年、後半は3ヶ月休みなしフル稼働であった。この大きなプロジェクトを完了させてまたスキルと経験を手に入れた。毎回そうである難易度も上がり、その度に道具も増えて行く。これまでの最大限の経験を出し切った形だ、人が出来る事は大抵やれば出来る。最近感じるのが知恵と行動力そしてセンスだ。人それぞれ向き不向きがある。知恵は学習して得られるが、センスはなかなか身につかない。行動はどれだけ思いがあるかである。このセンスはある意味、生まれながらの性格ようなものだ。そして、子供の成長過程で築かれる。どう育てるかもあるが。どのような体験をし環境で育つかも重要である。娘が美的センスがあるの家系譲りな気がする。子は親の影響を多く受ける。親が不安定してなければ子供に電波する。苦手意識を持たず好きになることでセンスは磨かれる。センスには好きと言う要素も含まれる。その本能的に好き、楽しいと言うのがセンスなるだろうと。子供や次の世代を見守る必要がある。まあそう言う年代に入ってきた。さて、今回の一回り若い顧客も満足いっただろう。これからのスタート大変だが起業という新しい道のり上手くいってほしい。今回いくらかかったかまだ計算できてないが、ある意味出資者レベルである。数年前はスキル資金面も持たなかっただろう。結構投資したがキャッシュフローはプラスである。これもこれまでコツコツ返済して努力してきた自身の体力である。いくらスキルがあっても資金面で体力なければならない。この分野のセンスがあったのだろう。来年もさらに楽しく良い年になるように計画を練る。
24Aug
- 2024 前半
  今年もスピードは早く充実している。残り半年切った。色々あったのでメモしておく。○繁忙期繁忙期は、学生入れ替わり対応、突貫工事。退去後すぐ入居なのでリフォーム期間も短い。○ネットカフェ住人その物件に入居したネットカフェ寝泊まりの男性。なんとか保証会社通り入居。信じられないが初めから滞納するやつだった。一切払ってないが発覚。いずれ裁判手続き強制退去になる。彼が入居しゴミステーションを散らかし。ゴミ問題が勃発。それで、かなり散らかっており繁忙期1人の入居も流れた。。なのでそこは今も空室。ようやく来週申込になりそうだが。元々近隣住人とゴミ捨て場を共用していた。長年、今回だけではないが、度々ゴミ問題は発生していた。ただ今回は、酷かった。明らかに彼が引っ越ししてきて問題が勃発していると他の入居者は言う。捨てたゴミは、ビール缶の中にタバコ、コンビニ弁当、コンビニ袋のまま。ゴミ捨て場に。しかし彼以外のゴミもあり、周りの住人の可能性もあったり。それで対策を行う。近隣の住人のクソオヤジ対応と大変だったが完全にルーム通りに動いてもらっている。まあこれも彼のお陰である。定期的行っても特にゴミ問題は発生していない。入居したのも縁であるが、学んでもらうしかない。と思った矢先その彼だが最近警察から連絡、逮捕状が。何をしでかしたかわからないが、まあ様子を見るしか無い。○返済加速繰上げ返済でようやく残すところあと大型一棟と住宅ローンのみとなる。○駐車場問題近隣に借りていた駐車場の解約予告。対策開始。なんとか他のオーナーお願いし確保。キャッシュフローも少し改善。○テナント退去次が決まる予定だが、なかなか申込にならない。2件入る予定だがキャッシュフローは改善する。○外壁塗装1物件の外壁塗装を外注。1人格安でなんとか終わらせてもらう。○長期入居長年所有物件を3回渡り歩いた入居者お別れ新居を建てたため。最後は損害だらけの部屋だった。壁にビス穴だらけ凹みなど。リフォームで大変な思いをする。○滞納者数十万滞納したまま退去する入居者。管理会社が入っているが。。建て替え無し。払える見込みが無いため退去。本人は払う意思はある管理会社が責任をもち回収。引越し先もわかってるので追っていく。その部屋は別の方がすぐに入居し自主管理に切り替わる。そして、ようやく先月連絡がありまとめて管理会社が回収する。しかし、まだこちらに振り込まれて無いが。。遅い。○３人と飲み会事業で、お世話になった2人と初めて飲みに行く。そして、20年ぶりの友人より連絡あり食事にいく。○ネパール人外国人の入居対応。なんと印鑑も通帳も持ってない。その為印鑑を代行し作りに行ったりとにかくいろいろ動くものの結局話は流れる。内定通知も求めていたが結局、職も嘘で決まっていなかった。○水漏れ物件中断していた水漏れ物件リフォーム再開。→結局、2部屋完了したが閑散期でまだ決まってない。残り2部屋は後回し。○リフォーム請負テナントリフォームをスケルトン状態から請負リフォーム費用は家賃に分割上乗せ。この取り組みは初。そして、縁あり繋がった現在失業中のバイトも入れる予定。3ヶ月を予定していたが、2ヶ月で完結させたい。まとめ今年は転機の年でもある。私にとっての大型顧客も退去した。しかし、なんとか自力で客付けも出来た。毎年一気に減価償却なくなりお金が減らない経費がなくなる。利益は上がり税金が増える。今年、売上が少ないぶん影響も少ない。しかし来年は昨年より売上は上がり利益も上がり税金も増える。また来年は大型物件の固定金利の更新年である。まとめて返済は出来ないが少しでも多く返済を考えている。それまでに無借金物件を1棟を売却も検討している。どっちに転んでも問題ないが何事も試みである。
28Dec
- 12月
  本日で仕事納め。今年も過去最高益となる。良い一年だった。今年の数字評価売上対比　0.3%増借入金　27%削減返済比率39%→29%CF 16%増売上は大きく変わらなくともCFが上がればよい。方法は至ってシンプルだ。年末年始休みには、また良い年になるようにじっくり計画を組み立てていく。
01Dec
- 4部屋並行リフォーム
  大掛かりのリフォームを現在行っている。2階からの水漏れあった。被害のあった入居者は別部屋に移動してもらい空室も含め4部屋のワンルームリフォーム中。来年まで持ち越すことになるが。業者任せならどんなに安くても400万は超える。一部屋材料費等概算処分費　2万材木、ボード、クロス、フローリング、断熱材、15万建具　5万設備　コンロ、シンク、トイレ、インターフォン、水洗　14万配管　2万ざっと考えても部材費で50万はかかる。なんとか、部材費一部屋25万　4部屋100万で収まらないか。難しくとも一部屋30万でただ快適に生活できること前提で。もっと細かく計算することにしよう。築年数も40年以上なのである意味、大規模修繕になる。修繕はお金がかかるが、1年で回収出来るなら問題ない。リフォームした部屋は30年以上は持つだろう。
13Nov
- 8.9.10.11月
  ここ数ヶ月の間追加で2棟、1区分、その他ローンの繰り上げ返済が完了した。残すところ大型物件1棟、小型物件の１部のみ。あとは住宅ローン。これまでコツコツと毎年一棟を返してきた。当初のピーク時に比べる毎月返済も半減しキャッシュフローも改善し経営に余裕が出てきた。今後は、次々減価償却を終えていく。ローン支払いが減った分、対策もコントロールなんとか出来る規模でありこれまで同様、順調に進めるのみ。今年も残りわずか、トイレ排水水漏れ被害など様々事が現場ではあるが大変だが手慣れたものである。まあ楽しんで頑張ろう
27Jul
- 6.7月
  現在空室8部屋2部屋　即入居可能7部屋　要リフォーム7月梅雨明け、入居の動きは鈍化している。一部は家賃をあげたという事もあるが。8月、9月と様子を見る事とする。さて、7月は、難易度が高い工事があり大工の師匠にアドバイスもらった。すごく尊敬出来る優しい人で70代だか体の動きは、4.50代である。仕事はテキパキしており、見習う事が多い。あっとうまに仕上がる。出会って8.9年程になるが、全く老け込んでもいない。今回、簡単な板金加工を覚えた。３年ぶりぐらいにお会いした。相談すると、先の先まで見ており加工の道具も貸してもらった。元々、水道屋の紹介の大工さんだったが、初めの頃は日当を払い自分も学びながら工事をした。それからある程度自分でやれるようなり数年に一回は施工に行き詰まる事もあり、そのたびに相談している。良かったのは練習する現場が多数あったから。そしてこうなりたいと思ったから。今ではあらゆることが出来るようになった。何事も知恵と経験でありセンスが必要である。師匠の大工と話しててなるほどなと思った。まだまだ学ぶ事は多いが、私も人生の折り返し地点の年齢になる。何を目指しどう人生を楽しむか？
29May
- 4.5月
  繁忙期では、退去もあったが順調に決まり現状6月時点空室は、6部屋。住めない状態未募集部屋4部屋で、6退去1部屋、募集中1部屋となる。4月入居者の部屋をリノベーションすると言う初の試みも完了。住んでる状態で部分的に手直しや修繕する事は度々ある。リフォームの際は空室に数ヶ月移動してもらい。3DK→2LDKで、300万程のリフォームを行った。かなり喜んでくれた。まあ、この試みは最初で最後になると思うが。。今ある室内で最大限、快適なリフォームを行うか。最近ではリフォーム前、退去前の申し込みがおおいい。それでもケチらず必ず古い設備は入れ替える。徹底的に清掃する。クロスも古ければ全部張り替えるようにする。まともに外注したらお金も回らない。そのまで求めてない人はいる。しかし、求めてなくてもそこまでやる。誰だって新品は好きである。それが必ず入居者、人に伝わる。きっと長く大事に住んでくれるだろう。。5月車のローン返済完了。返済原資となるキャッシュフロー積立も少し増額する。今後は、入居予定の部屋を完了させて、残り4部屋のリフォームも年内管理で計画している。いかに順序立てて進めるか。そもそも家賃が安いので業者に依頼したら家賃収入2年分が吹っ飛ぶ。大半は無借金物件となってるため空室期間が長くなっても問題ない。利回りは良い。自分の時間は有限であり順序立てて効率かつ楽しまながら進めていく。もう半年。一年あっという間だ。。
14Apr
- 2月3月
  予定どうり3月に中型物件の一括返済を行なった。これにて大幅にキャッシュフローが改善し返済スピードも加速する。今年はここから返済をさらに繰り返す。3月組んだカーローン5月に2ヶ月で返済7月に小型物件もう一棟。来年には小型物件もう一棟。これにて無借金物件がの小中規模の無借金物件が完成。そして、でかいの1個を退治する。更新月には、半額分まとめて返済する。期間も短縮して変動金利に変更する。ここからは貯まったら返すの繰り返しだ。
25Jan
- 1月
  今年は1月半ばから猛烈に忙しい。物件内移動、入居日調整、リフォーム等頭の中は組み合わせのパズルのようだが楽しんでいる。退去後すぐ決まったりと増減したが結果現在7部屋となる。大掛かりなリフォームしなければならない部屋がたくさん溜まっている。空室7部屋中、確約ではないが2部屋も話は来てる。一部リフォーム等が間に合わず待ってもらってるから流れるかもしれない。ただ全て業者に丸投げたら1000万は超えるだろう。任せたらその分入居を早められる可能性はあるが。それでは面白くないし事業が成り立たない。さて、今年の予定だが、3月に中型物件を一括返済する。月の支払額も大きい為、これで、今後の返済が加速する。車を買う予定だが繰上返済の為に、カーローンを組む。とりあえず5年ローンで組むが金利が勿体無いので年内返済する。思った事は金利も微妙に上がっている。車の金利負担は年内返済し6万ほどだが中型物件、繰上返済をする事で、支払金利は10万ほどになるのでお得だ。また5月には1棟目10年更新のタイミングがある。期間は15年だが、固定更新のタイミングで一括返済する。考えてみると不動産投資をはじめて5月で10年目この間8棟となる。地道に経営し今年は、6棟の無借金物件が生まれることになる。残り2棟、そのうち大型の1棟が重いが、あと5年半で全て返済する。
- 11月12月
  今年も過去最高益となった。物件を増やしたという事もあるが借入なしでの購入の為加算する。現在空室8部屋全てリフォームが必要で住める部屋は全て埋まった。今年はこれで良い。合格だ。
20Oct
- 10月
  ようやく新物件の外構工事が終わり一旦手離れする。また、前回指摘の税金しっかり納付。新物件の5ヵ月で4部屋全て決まり利回り利回り50%物件が完成。一部屋残っているが、工事は来年に回し入居後利回り60%になる。現在空室8部屋結局、退去予定が2件キャンセル退去部屋も次が決まっていたりと運が続く。現在の空室はすぐに貸し出せる部屋はなくリフォームが必要。今年物件を買わなければ進んでいたが。完成した無借金利回り50%が返済を加速させリスク下げることになる。年内は2件大掛かりのリフォームユニットバス2件入れたり、退去後すぐ入居の部屋を対応したりとなにかと大忙しでもある。また、今月は区分マンション一つ完済。今年も残り僅か、なんだか楽しい年だ。来年はさらに良い年になる予感だが。残り2ヵ月半仕事を楽しんで頑張ろう。
09Sep
- 8.9月
  新物件の９月頭入居になんとか間に合う。これで、無借金利回り35%物件が完成する。残り2部屋が埋まれば50%行くだろう。そして返済が加速させる。その忙しい中、税務署からの5年ぶりに連絡があり、税務調査。まあ、独立して他人から指摘を受けることは無くなったが、時にはこういう試練も必要である。さて大きいところでは課税仕入の割合の認識に誤りがあった。おおよそ100万の追加徴税だが。本来治めるべきなのでしょうがない。自前でやってるので過去の税理士費用と思えば良い。それを上回るプラスな面は多くある。売上は非課税の賃料メインだが、一部テナント、駐車場、太陽光とある。年間の課税売上が1000万をわずかに超えている。数年前太陽光投資をやるべきではなかったと戦略ミスでもあったと今更思うが。一部売電買取価格もグッと下がって行くので今年もシミュレーションしてみる。現在の空室元から空室　5件９月退去　2件１０月退去　2件空室合計　9件リフォームをしなければ貸せない部屋が大半である。決めれる部屋は決め９月中、新物件は一部屋残して完了させ別物件にシフトする。かなりのボリュームがあるが計画を立て効率よく進める。また今年は区分マンション2件繰上げ返済する。これにてキャッシュフローが空室2部屋分改善する。
11Jul
- 5.6.7月
  5月　破綻寸前婆さん施設入り安心。　次すぐ若い方が入居。　新物件　ガラ空き物件現金購入　　6世帯　1名のみ　満室利回り50%？6月　リフォームで大忙し。新物件1名申込　素人友人バイト　自己成長実感　激安塗装完了　外注7月　リフォームで大忙し。　新物件2名申込　契約違反猫おしっこ異臭物件対応　孤独死寸前の婆さん食い止める。7月末まで3部屋入居でフル稼働。暑く汗だくで大忙しだが楽しむ。突発的な対応がないことを願うが、合間で気にかける。
22Apr
- 老後破綻
  老後破綻寸前の入居の85歳お婆さんがいた。年金だけで厳しい状態にある事が発覚した。週3回のデイケア、ヘルパーも入れている。月13000円になるがこれも負担になる。家賃光熱費を差し引くと2ヶ月で、食費5000円となる。まず収めることは困難だ。状況を確認したが担当ケアマネが全く機能していない事も分かった。何か言うとお婆さんがと言う人のせいにする。まぁ自分の事だけ。やらされ仕事なんだろうと思う。まあ仕方がない。デイケア、ヘルパーを無くせば、やっていける。ただし、それも必要なサービスだ。もう引越し初めから数年対応しているにも関わらず。何も対策を講じてないこともわかった。まぁそもそも婆さんが問題もあるが、娘さんには愛想尽かされて連絡を取れない。まぁそう育ててきたのだろう。そもそも妹さんの800万の遺産があったが、たった2年で使い果たした。怪しげなブティックで、健康クッション１５万、洋服はユニクロの0が、1.2個多いい。通帳も見せてもらったがありえない引落しカモにされている。誰かしらに搾取されている可能性がある。まあ、ブティックは潤ったと思うし。多少経済は回った。私の負担軽減のため家賃の安い所有アパート間の引っ越しを無償で行った。その際、また滞納していたガス代や保証会社請求の一旦家賃も立て替えた。本人が一度生活保護申請で却下されている。今回は私も一緒に相談に行き実態を説明した。そしたら保護申請は許可された。また社会福祉協議会にお金の管理をしてもらう事が出来る事を知り依頼をした。また一つ学んだが、お金の管理は生活する上の生命線になる。今後、出来ない人はこれを条件にする。改めて日本はこのような制度があり恵まれていると思った。後からわかった事だが、妹さんの遺産が入る前も生活保護だった。人生終盤で、2年間、お金を使いまくり楽しかっただろう。ある意味計画的かもしれない。
10Mar
- 2月3月
  1月仕事初めから続けていた大掛かりリフォームがようやく終わる。今回リフォーム前に決まっており納期もあり全く休みも取れなかった。1月半は休まず通い詰めた。賃貸でも持ち家のようにリフォームで変わっていく姿を見る事が出来る為、入居者もワクワク感が止まらない感じだった。逆の立場でもこれは楽しいと思う。週に一回は、家具の配置検討で見に来られた。今回のようにリフォーム中、決まる事がなん度もあった。クロスにしても設備や全てが新しくなるのは当然嬉しい。今後は大掛かりリフォームは、完了後、家賃を決定して募集するように変えようと思った。かなり喜んでいただいたが、材料費回収でも2年はかかり部屋単体で見たら採算が合わない。なんでもかんでも自らやるため材料費しかかからないが、業者に委託していたらさらに倍の回収期間になる。今回でユニットバスは2台目。エアコンも3台付けたので慣れてはきた。ガスが漏れないように何度もやり直した。今回リフォームで失敗したのが、合板が高く、一部屋試しにOBS合板使った。そもそも床には使えないものだともおうが。これまた床なりがひどい。そのため床ボンドをしっかり付けフローリング貼ったが、床なりは消えず。あと一週間あれば、やり直しも可能であったが、引越しまで期日もあり事前にご了承いただく。全く気にならないとは言っていたが。。まあ、それ以外は満足いった。まあ、多少期日に追われて作業した為、100点ではない。75点ぐらいか。ゆとりのある時間があればもっと品質も良くなると思う。これも経験である。ちょうど同じタイミングで隣の部屋が退去する。この部屋は今までかつてないような状態であった。壁に穴、床に穴。かつて見たことがないくらいひどい状態だった。まあ、全て自ら直せるので全くこわくない。入居者に高額に請求は私の中では出来ないので最大でも家賃2ヶ月分ぐらいにする。見積もりでは何十万にもなるが。まあ、3年は住んだ。3年と思えない状態だったが喧嘩も絶えなく。たまに他の部屋からクレームがあった。結局、昨年は1件だったが今年は合計3部屋大掛かりリフォームする事になる。1つは、もう完了先日完了。2つ目は今回退去の穴ぼこの部屋。3つは既存入居者の部屋。3つ目はこれも初の試みだが。既存入居者を空き部屋に一旦引っ越ししてもらい大掛かりリフォームをするというものである。これも入居者は楽しみにしている。長年住んでおり部屋もガタがきている。リフォーム後は5000円値上げするが、それでも圧倒的に安いと思う。2つ目は穴ぼこ部屋は、大掛かりな部屋は完成後募集をする。家賃も多少値上げし実験をしてみる。他もあるので余裕みて9月ぐらいを完了予定にする。この頃にはこの築古マンションの一括返済を行う。楽しい一年になりそうだ。
25Jan
- 順調な滑り出し
  12月末退去　 1件　リフォーム中に1件申込2月末退去　　2件　内覧なし1件申込3月末退去　　1件　内覧なし1件申込今年は早い段階で満室になりそうだ。今年も大掛かりリフォームを一件やってるが入居者も楽しみにしており、ちょくちょく見にくる。わくわくしながらどうなるか楽しみにしている感じだ。最近はこのパターンが多いい。昨年すでに入居した大掛かりリフォームした　部屋については、入居者も相当気に入っており20代前半だがずっとすみ続けたいと。絶対に引越ししたくないと。ありがたいお言葉をいただいた。まあこれまで最も力を入れた集大成であった。今回も同様に相場から見ても圧倒的に良い部屋に仕上がるだろう。エアコンも昨年覚えたので覚えたので頼まずに自分で3台つける。さて建築資材高騰によりこれまでの倍近くなっている。ホームセンターからの仕入ではなく、材木店から仕入れが少し安いため切り替える。現金払いだが、品質は良い。結局今回は3DKのフルリフォームだがユニットバスも変えるため、材料費で合計80万はかかる。通常ユニットバスだけで頼むと6.70万かかるだろうが。組み立てはメーカー施工だがそれ以外配管は自前でやる。今回のようにリフォーム中に決めるということ。考えてみると、この楽しみな感覚は私も以前味わった。10年ほど前？住宅ローンを組み格安戸建を買ってリフォームを業者にお願いした。ここから人生が変化した。ワクワクしちょくちょく見に行った。これが賃貸でも味わえるのは良い。相場より安く。新築に勝る。これが戦略である。新築は、家賃高い。また多額の借金も抱えるが。まあ組み合わせでもあるが。今回対応中のRCも今年この物件は無借金になる。この一棟だけで月100万のキャッシュフローとなる。年々より経営基盤を強くしていく。
14Jan
- 昨年評価
  物件数は変化なしそれでも昨年売上対比　3.2%増であった。ここ数年間物件数は増やしていない。なので、純粋に空室期間が短かったと言える。物件価値を上げて家賃も上がっているが、微々たるもの。12月に差満室も達成。また中型物件の残債の半分を繰上げ返済した。かつて無い大掛かりなフルリフォームを実施しスキルも上がった。評価として満点とする。良い一年になった。今年も継続し楽しむ。
15Dec
- 経験を買う。
  競売物件の入札を試しにやってみた。まあ、この金額なら買って良いかなと思う価格で。もちろん自己資金で。キャッシュフロー2ヶ月分ぐらいなので資金リスクもない。これまで買う物件で最も小さな額の物件だ。家が近い事もありその地域に精通しており入札額以上で即売れる。と思う。うまくいけば、5年で回収し、5年でフルリノベーションして、買値+リフォーム後の2.5倍で売れるだろう。と見込を立てている。リフォームは全て自前でやる。材料費80万もかければ高いレベルで仕上がる。裁判所に行き補償金を振込、入札額を書いた。良いと思ったのが、仲介手数料がかからないこと。そのかわり占有者がいる。出ていってもらわなければならない。残置物も残るだろう。まあスムーズに対応しなければならない。まだ落札したわけでもないがなんだか買った気になっている。学ぶ部分は色々ある。

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