連帯保証人の責任範囲は？

今朝、日本の上陸をミサイルが飛びました。

法治国家の日本は世界でも安全な国のはずが・・・

法の支配ランキングというのがあるそうで、日本は15位だそうです。

もっと上位かと。

今回はそんな法律の改正がテーマです。

それは『民法』です。

不動産関連で関係するのが、賃貸借契約です。

それは『連帯保証人の保護』。

先日70歳超の身寄りなしの女性がどの不動産会社から断られるという

可哀想な特集をしてました。連帯保証人がいないのです。

この記事を読んでる方の中には現在、連帯保証人になっている方もいるのでは。

連帯保証人の責任範囲は実は不明瞭。滞納額の保証の上限が不明です。

今回の民法改正ではそこが明確になります。

“家賃の何か月分”ですとか“200万円まで”など

契約書へ限度額の記載が必要です。

一見上限があると安心感を得られそうですが、

実は逆効果という専門家もいます。

具体的な数字を示されると逆に恐怖感が湧くとか。

すると連絡保証人の担い手不足ということも今後考えられます。

保証会社加入という方法もありますが、加入の際の保証料は結構高い。

保証会社なしを希望する方、結構多いです。

この改正では敷金ルールの明確化や法定金利の見直し等

大家さんが知っておくべき改正が盛り沢山。

滞納者に対する契約解除の要件も厳しくなります。

専門家や管理会社と早めの対策が必要かもしれません。

緒方　渉

木造の高層ビル

皆さんは10年後の生活を想像出来るでしょうか？

3年先であれば何となく予想出来そうですが、

10年後はどうでしょうか？？

動物の中でも人間の優れていることは何と言っても

現状に満足せず常に新技術を開発することでしょうか。

先日こんな記事が。

『80階建ての木造ビルが可能』

木造で80階！？

ロンドンでの話ですが、地上80階建て、高さ315ｍの木造、

住戸1000戸以上だそうです。

日本では木造と言えば3～4階建てが限界のイメージです。

80階となればRC造もしくはSRC造でしょう。

しかし、カナダのバンクーバーやスウェーデンのストックホルム、

アメリカのシカゴでも30階超の木造高層ビルの構想が既にあるそうで。

しかし実は日本でも20年も前に180ｍの木造ビルの建築の構想が。

メリットもかなりあるようで、

コンクリートより当然軽い。なんと重さは1／4程度。

当然軽量化は耐震にも有利です。

工期も抑えられコストも削減。

そして一番の注目はCO2削減かもしれません。

木造であればRC造と比べても材料製造時のCO2削減効果大です。

しかし大量に木造を伐採すれば閉じ込められていた

CO2が噴出するような気もしますが。

日本は世界の中でも湿度の高い国でしょうから、

木造のには不利な点は多いでしょうが、

10年後には木造タワーマンションが常識かもしれません。

緒方　渉

順梁と逆梁

先日友人に招かれあるタワーマンションに。

広々とした公開空地。見上げる程のエントランスの天井の高さ。

コンシェルジュ付きで改めて豪華さに感心します。

私は仕事でもプライベートでも必ずチェックする点。

それはマンションの梁です。

『順梁』か『逆梁』か。

見極めが難しそうですが実は簡単です。

天井に梁があるかないか、だけです。

“下がり天井”とか言ったりもします。

そして一番のポイントは大きな窓枠を取れる事。

つまり窓サッシを天井ギリギリに設置可能なこと。

内見中にたまに言われることは、

「このマンション、天井低いね」

天井高は2.4ｍ前後あり決して低くはありません。

「高いです！」と強く主張もしにくい高さですが・・・

ただ共通点は天井から大きな梁があり、

窓枠を小さくしているのです。

天井が高くても窓枠が小さいと印象がガラリと変わります。

梁が無いだけで解放感が違います。

この順梁と逆梁。

実は室内からでなくても外観だけでも判断出来ることも。

ベランダの壁がガラス張り等であれば順梁です。

逆梁はぱっと見はベルギーワッフル？？

ベランダの壁が梁でタイル張りなのでとても頑丈そうです

因みに弊社のある渋谷に青山パークタワーという

タワーマンションがあります。

このマンションはまさに逆梁マンションでした。

是非とも物件探しのポイントに。

緒方　渉

売れ残りマンションの管理費・修繕積立金の負担者は？

先日、お客様をあるマンションに案内しました。

築20年弱は経っている物件ですが、実に綺麗です。

外壁に汚れはなく、廊下や階段のコンクリートにクラック一つ見当たりません。

そのお客様も外観、エントランス等の綺麗さには驚いたようで。

しっかり大規模修繕もしており滞納者もゼロとのこと。

部屋に入るまでの外観の第一印象は実に重要です。

「新築マンションの売れ残った部屋の管理費・修繕積立金は誰が払うの？」

こんな質問も稀に受けます。

売れ残り戸数が1～2戸であれば被害は少ないでしょうが、

2～3割でも売れ残った場合はやっかいです。

やっかいの種は、

分譲業者が売れ残り物件の管理費・修繕積立金の支払いの免除

を受けている時です。

未分譲マンションの所有権は分譲会社です。

当然購入者と同様に管理費・修繕積立金を支払うべきでしょう。

しかし、実はそうでない場合も・・・

売買契約前の重要事項説明書。

マンションに関して特に説明するべき事項としての9項目の中に、

修繕積立金、管理費等の費用を特定の者のみ減免する規約の定め

というのがあります。

そこに分譲業者免除の定めがあるか否か。

もし定めがあれば分譲業者は免除です。

当然売れ残り物件の管理費・修繕積立金は他の組合員の負担です。

「そんな規約知らない！」といっても後の祭りです。

購入時に、管理に関する承認書等の書類に署名捺印をしているのでは。

夢のマイホーム。

人生最大の買い物であなたは興奮状態です。

興奮覚めやらず上の空でサインします。

でもサインをした時点で認めました。

分譲業者に有利な管理規約に。

規約改正をしない限り改善されません。

改正には区分所有者数および議決権数の各4分の3以上の賛成が必要。

なかなかハードですが。

気になる方は先ずは重要事項説明書をチェックです。

緒方　渉

新たな社会貢献

生涯未婚率が上昇。しかもここ5年間で“急上昇”

それと同時に最近たまに目にする記事。それは『遺贈・遺産の寄付』

言葉からも何となく想像はつきます。

「故人の遺志を引き継ぎたい」

「社会や文化の発展に貢献したい」

とのことで、NPO法人や交響楽団、母校である大学に寄付する方もいるとか。

自分の死後、相続人や特別縁故者がいなければ財産は国家に帰属です。

であればお世話になった団体等に寄付や遺贈をしたい。

では“遺贈”と“遺産の寄付”の違いは？

遺贈とは遺言書によって寄付をすること。

遺産の寄付は、相続人が遺産を寄付すること。

寄付で社会貢献。そして税金が優遇。

遺贈で寄付をした場合、寄付先に相続税は非課税。

遺産を寄付した場合もその遺産に対する相続税は非課税です。

ただし、相続発生後10ヶ月以内の期限制限がありますが・・・

そしてもう一つ良い事が。

それは寄付をした翌年に確定申告をすると

『寄付金控除の対象』になります。

相続税だけでなく、所得税等にも恩恵があります。

ただ寄付先や寄付する財産に細かい要件も。

必ず専門家への確認は必要です。

今後益々未婚率が上昇すれば単身者が増えます。

遺産のマッチング先は？？

ふるさと納税に次ぐ寄付金方法の拡大になるのでは。

緒方　渉