「住みたいまちランキング」と「地価が値上がりしそうと思う街」はイコールか!?

国土交通省が3月に発表した公示地価では、地価が上がっているところと下がっているところで分かれた動きになった。リクルート住まいカンパニーが、3月に発表した「2016年版 みんなが選んだ住みたい街ランキング」では「今後、地価が値上がりしそうと思う街（駅）ランキング」を調査している。そこで、ランクインした街（駅）が実際に地価が上がったのか検証してみた。

武蔵小杉、豊洲、品川が2年連続トップ3

まず関東で地価が値上がりしそうと思う駅のランキングは表のとおり。上位10位のうち山手線の駅が4つランクインするなど、都心部の駅が目立つほか、タワーマンションなどの供給が活発化している再開発エリアも上位に入っている。1～3位の顔ぶれは昨年の調査と同じだった。

1位の武蔵小杉はまさにタワーマンションが林立しつつある街の代表格だ。2014年4月には「ららテラス武蔵小杉」、11月には「グランツリー武蔵小杉」が開業するなど、商業施設の新規オープンも相次いでいる。公示地価のデータはというと、武蔵小杉駅のある川崎市中原区の平均は住宅地が2.0％、商業地が4.1％と高い上昇率になっている。武蔵小杉駅の駅前広場に面する商業地は6.1％上昇した。

タワーマンションの集まる街といえば、2位の豊洲も定番だ。駅周辺の開発は一段落し、今は隣接する新豊洲駅や市場前駅などでマンションや商業施設の建設が進んでいるが、これらも広い意味で豊洲エリアといっていい。公示地価でみると、駅に近い豊洲4丁目の住宅地が8.0％アップと、まだまだ上昇の勢いは衰えていないようだ。さらに駅に近い商業地も3.1％上昇している。

3位の品川はリニア中央新幹線の開業のほか、2020年までの開業が予定されている新駅への期待度が高まっているエリアだ。同じ新駅がらみでは田町が6位、泉岳寺が20位にランクインしている。品川駅に近い港区港南2丁目の商業地は10.2％と2ケタの上昇。田町駅近くの港区芝5丁目の商業地は6.0％アップと、高い上昇率となった。さらに新駅予定地に最も近い港区高輪2丁目の泉岳寺駅最寄りの商業地は15.6％もアップしている。約50年ぶりとなる山手線の新駅開業の経済効果は相当なもののようだ。

立川、渋谷、清澄白河など急上昇した駅は地価も上昇傾向

前回調査から大きくランクアップした駅としては、4位の立川（前回12位）、7位の渋谷（同17位）、11位の清澄白河（同34位）などが挙げられる。立川駅周辺はIKEAなど大型商業施設が集積し、2014年には都心並みの坪単価で注目された駅直結のタワーマンション「プラウドタワー立川」が発売後まもなく完売するなど話題に事欠かない。駅北口の立川市曙町2丁目の商業地は8.9％の上昇だった。

再開発が進む渋谷駅周辺では、閑静な住宅地として知られる渋谷区松濤1丁目の住宅地が2.7％上昇した。また、ブルーボトルコーヒーなど海外発のカフェが相次いでオープンして話題の清澄白河駅近くでは、江東区清澄3丁目の商業地が2.5％のアップだ。

このほか、2015年にららぽーとが開業した海老名が5位、リニア中央新幹線の新駅開設が予定されている橋本が8位と、神奈川県内の街も健闘している。海老名駅の近くでは海老名市中央1丁目の商業地が3.5％の上昇。橋本駅周辺では相模原市緑区橋本3丁目の商業地が6.5％と、実際の地価も上昇傾向が強まっている。

今日は大仏の日

752年の今日、東大寺の大仏開眼供養が行われたみたいだよ。

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マイナス金利時代の住宅ローン[1] 変動と固定、結局どれだけ違うの？

日銀がマイナス金利政策を導入して以来、住宅ローン金利が低下してきている。まさか住宅ローン金利までマイナスになることはないと思うが、これだけ低金利だと金利選びもこれまでの常識が通用しなくなりそうだ。

マイナス金利導入で固定型金利が大きくダウン

住宅ローン金利は今年に入ってまず変動型が引き下げられ、都市銀行の適用金利が0.6％台となった。これは銀行間の金利競争によるものだが、その後に日銀がマイナス金利導入を発表すると、固定期間が長めの金利が低下。10年固定型は3月に都市銀行が0.8％で並び、信託銀行は変動型より低い0.5％台を打ち出した。さらに固定型のフラット35金利も3カ月連続で下がり、3月の最低金利（返済期間21年以上、融資率9割以下）が1.25％と過去最低を更新している。

金利引き下げの動きはここ数年ずっと続いているが、特に最近は固定型や10年固定型の低下が大きい。2年前の2014年1月時点では固定型と変動型の金利差は1％以上、10年固定型と変動型では0.7％以上あった。だが現在では固定型と変動型が0.6％強、10年固定型と変動型では0.2％もない。

固定型と変動型の差額を貯蓄しても効果は小さい!?

2年前のように固定型と変動型で1％以上の金利差があると、「固定型で借りるつもりで住宅ローンを組み、実際に借りるときは変動型で」という借り方がオススメだった。低金利の変動型で借りると返済額が軽くなるので、浮いた分を貯蓄して繰り上げ返済すれば、金利上昇のリスクも抑えられるという寸法だ。

だが、固定型の金利低下でこうした組み方の効果が小さくなってしまった。例えば3000万円を35年返済で借りた場合、変動型の場合（金利0.625%）の毎月返済額は7万9544円で、フラット35の場合（金利1.25%）は8万8225円なので、その差は9000円弱だ。この差額を貯蓄したとして、5年間で52万円ほどしか貯まらない。この程度の差であれば、最初から金利上昇リスクのないフラット35を借りたほうが手間をはぶけると考える人も少なくないだろう。

ちなみに10年固定型（金利0.8%）だと変動型との差はさらに小さく、毎月2400円ほどしかない。ただし都市銀行では11年目以降の金利引き下げ幅が縮小されるタイプが多い。11年目からも10年固定型で借り続けた場合、店頭金利が上がらなくても11年目からの適用金利が上がり、フラット35より高くなるので注意しよう。3000万円を35年返済で借りた場合では毎月返済額が9万円台にアップする。

保証料や保険料など諸費用の差にも注意が必要

金利の差が小さいと返済額の差も小さくなるが、トータルの支払額には意外と差がつく点には注意が必要だ。というのも、借りるときの手数料や保証料、団体信用生命保険（団信）の保険料がローンによって異なるからだ。

都市銀行の住宅ローンは手数料が数万円と少なく、保証料が数十万円かかるケースが多い。上の例では手数料と保証料を合わせて65万円ほどだ。保証料は一括払いが一般的だが、金利に0.2％上乗せして毎月払う方法もある。団信保険料は金利に含まれるので別途支払う必要はない。

これに対し、フラット35は手数料が定額のタイプと、借入額に一定の割合をかける定率のタイプがあり、どちらかを選べる金融機関が多い。定額タイプは手数料が少額だが金利が高め、定率タイプは金利が低いが手数料が多くなる。また団信への加入が任意となり、加入する場合は保険料を毎年払う必要がある。この保険料がかなり大きく、35年返済の場合は借入額1000万円当たり68万円強だ。

これらの諸費用を含めた35年間の総支払額で比べると、変動型とフラット35では約536万円の差になる計算だ。10年固定型とフラット35では、10年固定型のほうが11年目からの返済額が多いにもかかわらず、総支払額ではフラット35のほうが190万円以上多くなる。

今のような超低金利だと金利のわずかな違いに目を奪われがちだが、こうした諸費用の差にも注意を払う必要があるだろう。

金利が上がると総支払額がフラット35より多くなるここまでは将来にわたって金利が変わらない前提で比較してきたが、金利が上がった場合はどうか。日銀の黒田総裁は「必要ならさらに金利を引き下げる」と公言しており、住宅ローン金利がさらに下がる可能性はあるが、いずれ総裁の狙いどおりデフレから脱却できれば金利は上昇に転じるはずだ。

まず5年後（6年目）に金利が1％上がった場合を考えてみよう。変動型は金利も返済額もフラット35を上回り、6年目から9万円台にアップする。10年固定型は6年目では金利が変らないが、11年目には金利引き下げ幅も縮小されるので、10年固定型のままだと返済額が10万円台にアップ。このように金利上昇で返済額がアップする場合、変動型には直前の1.25倍までという上限があるが、固定期間選択型にはそうしたルールがないので、負担が急増するリスクがある。総支払額では変動型はまだフラット35より100万円ほど少ないが、10年固定型はフラット35より137万円近く多くなる。

さらに10年後にも1％上がったらどうか。11年目以降の返済額は変動型が10万円台、10年固定型が11万円台となり、総支払額はいずれもフラット35を上回る。特に10年固定型は11年目から返済額が3万円以上増えるので、家計へのダメージは小さくないだろう。

金利が3％台というとかなり高く非現実的にさえ感じるかもしれないが、今から10年前はフラット35の金利が3％前後だったのだから、決してあり得ない金利ではない。マイナス金利が現実のものとなった今だからこそ、将来の金利上昇も見据えた資金計画が求められるのだ。

素敵な住替え

ブログ、ちょっとさぼりすぎじゃないですか？

すみません。

こんな動画を撮ってました。

喜んでもらえると思います。

ヤドカリの住み替え

嘘だと思うでしょ。

その通り嘘です。

SUUMOさんの素敵な試みです。

広い気持ちでご覧ください。