借地権の魅力と借り換えのハードル
さて、いろいろとややこしい借地権ですが、何故この借地権付き住宅を買う人が結構いるのでしょうか？
それは、なんと言っても値段でしょうね。
見た目は全く同じ住宅が一方は5000万円、他方は3800万円。差は歴然としています。
ここでピンと来た人もいるでしょう。地代や更新料を考えるとどっちが得なの？って。
するどいご指摘ですね。
よく、賃貸ＶＳ購入なんて比較をやっていますが、借地権ＶＳ所有権という比較もできますよね。
私の考えはこうです。
例えば賃貸と購入の例で言いますと経済合理性から言えば、どちらを買っても同じってことです！
理論的に考えれば最終的にはどちらを選択してもコストが同じになるように市場原理によって家賃や金利が決まってくると。
この考えを借地権と所有権にあてはめることができると考えています。
つまり、どちらを買ってもコストやベネフィット（便益）は同じになるという仮説です。
もちろん、現実には物件の特性や、市場環境に影響されて差が出てくるのは当然です。
な～んだ、じゃあ借地権って安いから魅力なんじゃないの？と聞こえてきそうですね。
しかし、ひとつはっきりしていることがあります。
年収の観点からみて、5000万円は借りれなくても3800万円なら組めるという人も多いと思います。
5000万円のローンには610万円の年収が必要ですが、3800万円なら年収460万円でＯＫです。（35年、2.39%、金利固定で試算）
さて、これだけ魅力のある借地権ですが、銀行の融資姿勢についてはかなり渋いです。
どう渋いかと言いますと・・・
・担保掛け目が低い → 100%融資しない
・借地の期間内しか融資しない → 35年ローンが組めない
・地主が法人ではダメ（お寺ならＯＫ）
・底地に抵当権がついているとダメ
・地主の承諾書がとれないとダメ
借地の融資がＯＫの銀行でもこれだけ渋いのです。
こんなに厳しい借地ですが、中には借地権に優しい銀行もあります。
例えば３５年ローンＯＫの銀行です。素晴らしいことですね。
さて、本題の”借地の借り換え”についてですが、これは、”借地の新築”よりもさらに厳しいです。
先程の３５年ローンＯＫの銀行でも、”借り換え”は受けないというのです。
要は借地＆３５年＆借り換えの３拍子揃った案件はとても難易度が高いということです。
でも、そんな困難な案件でも引き受けてくれる銀行が世の中にはあるものです。
また、そんな銀行を探すのがまた面白い所なんです。
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