引き続き不動産投資の勉強のために本を読んだ。
「不動産投資にだまされるな」を読んで重要と思った点の備忘録。
序盤はかぼちゃの馬車やスルガ銀行の話、サブリースで騙された事件などの説明。
他の本でも読んだけど、不動産業界は海千山千。平然とカモから資金を搾り取るような人がたくさんいるから気を付けろ、みたいな話。
不動産投資は素人が成功するのが難しい
証券業界と異なり、不動産業界ではインサイダー取引が可能。業界関係者が圧倒的に有利。
本当にお買い得物件であれば、業界関係者が先に買ってしまう。
後半に入って、それでも不動産投資をやるのなら、という前置きでのアドバイスが以下。
自宅の近くで買え
最終的に自分で住むという手段も取れる。
リフォームとか清掃とか、自分で管理するのも容易。
ヤドカリ投資
自宅として物件を購入し住みながらローンを返済。
完済したタイミングで新居を購入し、
元の家は入居者を探して賃料を稼ぎ、
その賃料を新しい家の住宅ローンの返済に充填していく方法。
マイホームとして購入する場合、投資物件と比較して不動産取得税も登録免許税も安い。
え、そうなの。もしかしたら宅建の参考書に書いてあったかもしれないけど、10数年前のことだから
家賃が入ることで住宅ローンの返済スピードがどんどん上がり、資産が増大していく。
賃料が入っても、住宅ローンの返済に回して生活レベルを上げないことがポイント。
ヤドカリ投資なんて全く知らなかったけだ、私が今やってることもこれに近い。
ローンは完済できてないから先走ってる感はあるけど、マイホームとして買った家を貸してるから。
表面利回りに注意、大事なのは手残り
筆者の言う「手残り」っていうのは収入と支出の差、現金でいくら残ったか、ということ。
耳の痛い話。手残りがいくらなのか、先日まで全く把握していなかった。
手残りを計算した時のブログはこれ
法人化のタイミング
給料の年収800万円の人なら賃料収入1200万円になったあたり
給料年収1000万円の人なら賃料収入1000万円になったあたり
他の本でもこのくらいの水準だった気がする。
私にはまだまだ遠い水準。
安易に売却しない
筆者のシミュレーションによれば（10年ごとに）買い替えるよりも持ち続けた方が得だってことが言いたいらしい。
でも家賃の手残り率が3.3％っていう前提になってるんだよね。
ローン返済がなければ手残り率3.3％は達成可能だろうけど、
ローンなしで物件を買える層がどれだけいるのか。
そしてローンを使わないなら不動産投資の運用利回りは非常に低いものになってしまう。
それでも不動産投資に魅力があるんだろうか