転勤を機に自宅を賃貸した話の続き
前回はこれ
で、結局儲かってるのか儲かってないのか。
表面利回りは5％台後半（仲介手数料などの初期費用は含んでない）なんだけど、素人には高いのか低いのかわからない。
減価償却は考慮せず、キャッシュフローベースで差し引かれる経費が
管理費・修繕積立金（家賃の約14％）
管理手数料、振込手数料＋消費税（同6％）
固定資産税（同6%）
ローン返済（同49％）
なので、家賃の25％しか手元に残らない。
そこからさらに不動産所得に対する所得税を引くと家賃の23％くらい。
（前回のブログの通り、所得税は過大に申告していた可能性大だけど）
この23%のCF増加額（手残り）を分子にして利回り（ROA）を計算すると、
1.4％にしかならない。税前でも1.6％。
低っ！
低すぎるよ
ってことは、表面利回3～4％の投資物件だと？
住宅ローンではなく、不動産投資ローンを使ったら？
ほとんど0%、下手するとマイナスになっちゃうよね
どう正当化するか
わかりますよ。それでも不動産投資をやる人の理屈。
この物件を買う時、自己資金は600万円だけで、残りの数千万円は銀行から借りた。
自己資金600万円だけで、このCF増加額を得ていると考えれば？
…（計算中）…
確かに利回り10%を超えてる
（ここでいう利回りはROEと表現できるのかな、多分。）
これがよく言われるレバレッジ効果ってやつだね。
ってことは逆にいえば5%前後の物件は
レバレッジを効かせるのが前提で
全額自己資金では買うべきじゃないってことなのか
もう一つの正当化ロジック
あとはキャピタルゲインもあるね。
数年前に比べて家の値段そのものが上がってる。
今後どうなるかわからないけど、首都圏ならまだ上がる可能性もある。
結局どうなの
儲かってなくはない、わかるよ。
でも転勤のタイミングで家を売ってローンを返済して、残ったお金でインデックスファンドを購入していたら、そっちの方が儲かったよな
そしたら確定申告なんて面倒な手続きもしないで済むし。
ええ、結果論ですよ。
こんなに株価が上がるなんて、当時少なくとも私は想像していなかった。
残ったお金全額を投資信託に突っ込めるか、という度胸の問題。
あの時の選択肢の中で、マイホームを定借で貸すのが心理的に一番抵抗感なかったので、これはやむを得ない結果なのかなと