物件選定基準について

11月に入りました。

あと、2ヶ月で今年も終わりです。

今年はどれだけ自己成長したのか。。。

結構、いろいろな経験をして手応えありの日々です。(*＾ー＾)ノ

上記独り言はさておき、前回不動産購入の流れについて、

書いてみました。

不動産投資の儲けの仕組みはなかなか難しいものなので

後日、綺麗に纏められたら取り上げるとして、

（興味のある方は他のサイトで現状はご確認下さい。。。）

物件選定基準について考えてみました。

「不動産投資」なんて難しい・堅苦しい言葉をつかっていますが、

結局、投資対象＝「物件」なわけで、

この物件を選ぶ「眼」が無いと駄目だと感じるのです。

株式の世界でも「値」が上がる株というのは業績がよいと同じで、

不動産にも「物件パワー」＝「業績」があると思うのです。

不動産価値は株に比較して、

一定の「基準」があるのでは、、、、と仮説を立てて、

以下、纏めていきます。

マンション投資（不動産投資）をするのは、

「マンションを買って、賃貸に出す」ということ。

「空室」が出来れば利回りも悪くなるということに繋がります。

その「利回り」低下を回避するため、

まず基本的な調査が必要となります。

物件の選ぶ基準

１．エリアを絞る

賃貸需要の旺盛な地域（エリア）を探すことが重要です。

「人」が望んで「すみたい」と思うエリアを探すことが重要です。

２．間取り・設備に注意する

人が住むにあたり、床暖房など設備が充実しているかを調べます。

「自分」がこの物件に住みたいか、、、、

と考えるのが重要かもしれません。

（物件に愛着がわきそうですし。）

３．施工・構造・建物管理に注意する

物件の施工方法、構造、物件の管理体制を調べることが重要です。

地震対策を施しているかなど、リスクを小さくする。

そのリスクを小さくする視点として、

見落としがちな部分に「管理」体制という視点があるそうです。

（これは、本を見て調べました。管理会社は盲点です。。。）

・ごみ置き場や駐輪場、ポストなどで管理状態をチェック。

・過去にどのような修繕が行われたか？

・今後の修繕計画はどのようになっているか？

・修繕積立金はどの程度貯まっているのか？

などの視点を持つことが重要だということです。

「現在」視点だけではなく、「未来」的視点が重要ですね。

物事を考える時に、「現時点」で捉えるべき事象なのか、

それとも、「未来」まで捉えるべきなのかの判断を

間違える時があります。（私は）

不動産については、

「両面（現時点・未来視点）」を捉える必要がありそうです。

不動産購入までの流れ

本日は不動産購入までの簡単な流れについて纏めます。

不動産投資証券化などがあると思いますが、

今回は１ルームを購入する場合を想定して纏めてみます。

投資用物件購入までの流れ

１．マンション物件について営業を受ける

　→持っている物件を聞き、購入する物件を選定します。

２．契約

　→物件を購入したいという意志を伝え契約を結びます。

　基本的には、手付金、印紙代、印鑑、前年の収入証明書を準備する

　宅建主任者立会いのもの、重要事項の説明、売買契約を締結し、

　手付金を支払います。（物件によって支払う額は異なるようです。）

３．ローンの申し込み

　→基本的に現金一括で購入することは

　無いと思いますので、ここでローンを申し込みます。

　　ローンに必要な書類を提出します。

　※給与所得者と確定申告者では必要書類が違うようです。

　　給与所得者の必要な書類は

　　１．印鑑証明書（3ヶ月以内のもの）　３通

　　２．源泉徴収表（直近2年分）

　　３．住民票（世帯全員の氏名記載のもの）

　　４．所得証明書or課税証明書（直近2年分）

　　５．ローンの償還表

　　※当初の借り入れ金額と現在の残債、月々の返済額がわかるもの

４．ローン融資の内定

　　ローン内定の連絡をもらう

５．金融機関面談

　　ローン内定後、ローンの借り入れ契約を行います。

　　登記関係の書類にいろいろ記入をするようです。

６．諸費用を指定口座に振り込みます。

　※内訳は以下のもののようです。

　　登記費用

　　ローン事務手数料

　　表示登記料

　　修繕積立基金・管理基金

　　固定資産税・都市計画税　　

７．マンションを引き渡し

　引渡しをしてもらいます。

８．登記済権利証を貰う

　上記全て対応後、登記済の権利証をもらいます

以上工程で、マンション経営が始まります。

いろいろと書類が必要なのが大変です。。

しかし、資産運用を始める喜びもひとしおかもしれません！

マンション経営する自分を想像すると、

優越感を感じれそうな気がします。。。。

では、今日はここまでにします。

◎今日使用の用語集

印鑑証明・・・

用紙に，

住所（住民票上の住所）・氏名・生年月日・性別・印影を

登録していることを自治体が証明したものを，

印鑑登録証明書（略して印鑑証明）と言う。

また，このとき登録した印鑑を「実印」という。

印鑑証明書の「主」使用目的・・・

さまざまな手続に使われるが証明書を提出した人が

まさにその人であるということを，実印を押すことで証明すること。

源泉徴収・・・

給料など一部の所得について、支払いをする者が

支払いの際に所得税相当額を天引きし、

一定の期日までに国（税務署）に納める方法をいう。

課税対象から、直接、前払的に税の徴収を図る

所得税に用いられる制度。

源泉徴収制度により、課税が確実かつ簡便になり、

また納税者にとっても納税がしやすくなるとされている。

住民票・・・

「住民票」とは、個人を単位として、

住民の指名、住所等を記録した帳票をいいます。

戸籍が「人の身分関係を公証するもの」であると同様に、

住民票は「住民の居住関係を公証するもの」です。

自分の住所などを証明する場合に

必要になる書類と考えればよいでしょう。

登記・・・

私法上の権利に関する一定の事項を

第三者に公示するため、

登記簿に記載すること。

権利の保護、取引の安全のために行われる。

不動産登記・船舶登記・法人登記・商業登記などがある。

不動産投資の勉強をはじめます！

はじめまして。Nと申します。

不動産投資の勉強を始めようと一念発起をいたしました！

これから１週間に１回程度勉強の成果をみなさんに披露していこうと思います。

（「披露」→「疲労」でないことを祈る限り。。。。寒い駄洒落でした、、）

さて、今回不動産投資を勉強しようと思った理由は、

金融のことに興味があったから。

興味をもった理由はごく簡単。

「金融・不動産」関係の仕事をされている人の金回りがいいから。。。。

不純です。

社会に出て、仕事をし始めて4年間。

常に感じることは「業界によってリターンが違う」ということ。

金融・不動産はお金の動く「額」が違います。

リスクを大きく背負う分、リターンも大きくなっているのでしょうか。

老後のことをまだ真剣には考えていませんが、

やはり今の金利・終身雇用の撤廃など、社会情勢を考えると、

「投資」は今後生活を支える「インフラ」になるでしょう。

言い換えれば、「投資＝生活を下支えするツール」となる可能性があると思います。

人間の稼ぎは有限ですが、「投資」はその有限な稼ぎを「プラス」にするひとつの手法だと思います。

堅実な私は、特に「手堅い」と言われる不動産投資にスポットを当てます。

間違った理解をする部分もあると思いますが、

温かく見守っていって下さい。お願いします。

今日は、挨拶まで。