おきなわん不動産コンシェルジュです（笑）
不動産を購入する。家を建てる。
それに対しての予算計画、銀行での
住宅ローン。。。それらの事について
今日は書いてみようと思います。
はじめに、沖縄県内でみなさんが土
地を購入し家を建てるもしくは中古
住宅を購入しようと考えた時に住宅
ローンを組める銀行は沖縄県内に
ある琉球銀行、沖縄銀行、海邦銀行
コザ信用金庫等の県内金融機関か
みずほ銀行でしかできない。
この事を念頭において・・・。
まず銀行へ住宅ローンの相談に行き
ますよね。
銀行の担当者はみなさんの年収及び
世帯収入を聞き、勤続年数などから
だいたい２５００万円まで大丈夫との
話を聞きそれから不動産業者で物件
を探し出します。
ひとつのケースをお話しします。
銀行で２５００万円までローンがOKと
言われたから２５００万の不動産を探
し、銀行の仮審査申し込みをした。
結果、仮審査が通らなかった。
そんな話を良く聞きます。
原因は２５００万円の不動産と言う情
報を鵜呑みにして予算計画も建てず
不動産を紹介し、不動産を購入する
には不動産以外にこのような費用が
かかる事を認知し、お客様に説明し
ていない不動産業者にあります。
予算計画においてまずは銀行ローン
自己資金。この二つに分けた考えが
大切になります。
私たちが不動産購入希望のお客様
情報を正確に教えていただきたいと
思うのは、曖昧な情報だと最後の段
階で結果的に決めた不動産を購入
できなくなる事を事前に避けるための
情報収集なのです。
予算の確立には
お客様が銀行で２５００万までOKと
言われたと言っていても、
１、今住んでいるアパートの家賃
２、年収（世帯収入）
３、自己資金はいくら出す予定か
まずこの３つは最低でも必要です。
仮に今住んでいるアパートの家賃が
６５０００円、年齢２８歳の夫婦子ども
が１人、旦那様の収入が３００万円
奥様が１００万円（世帯で４００万円）
だとします。
例えばお客様の希望として銀行への
月々の返済は今の家賃並みにしたい
と考えた場合３５年ローン金利１．８５
％で６５０００÷※３２３６円＝２０．０８
６・・となります。従って予算的には
２０，０８６，０００で２０００万まででこれ
に諸経費（８．５％）をローンに組み込
むと約１７０万を除いた１８３０万円が
不動産にかけれるお金になります。
自己資金を２００万まで使う予定なら
１８３０万＋２００万で２０３０万円
これが不動産にかけれる予算でこの
予算内で土地代と建設費用を考える
事が前提です。
（※３２３６円は３５年元利均等での
１００万あたりの月々の返済額です）
例えば月々８００００円まで大丈夫だ
と８００００÷３２３６＝２４。７２１・・・
で２４７０万円が諸経費込の予算に
なります。
これで予算の確立ができここから
不動産探しがスタートします。
希望の地域、土地の広さ、建物の広さ
などお聞きし、お客様の望むものを探
していくのが不動産業者の役割です。
しかし、予算が２５００万円で那覇浦添
で土地が５０坪、新築希望ではまずあ
りません。（以前のブログ参照 ）
ではどうするか？
１、地域を変える
２、予算を増やす
３、新築をやめる（中古物件）
４、分譲マンションにする
５、条件に合った不動産がでるまで
探す。（アパートに住む）
６、不動産購入をあきらめる。
（賃貸でいい）
少し長くなりますので、前半後半で
分けます（笑）
まずは２、予算を増やす
３、中古物件４、分譲マンションから
これができる方は比較的スムーズに
進みますが中には予算があるから
５の状況に陥る方も多く２～３年間
不動産を探している方も多くいます。
１、地域を変える
これが結構難しくて最終的に５、６に
繋がる事が多いです。
・ 子どもの小学校区
・ 通勤の時間
・ 生活の利便性
・ もともと生まれも育ちもこの場所
そもそも何で不動産（土地・家）の購入
を考えたか？
この事が大切になってきます。
家が手狭・アパートの家賃がもった
いない、２世帯にしたい・・・etc...
そのために数年の小学校区に拘りま
すか？通勤時間が１５分のびる事が
苦痛ですか？
買物に行くのに２０分かかるのがイヤ
でしょうか？
その為に数年も不動産を探し続けな
がらアパートの家賃を払いますか？
下の画像は月々の家賃と返済額とを
同じと仮定した簡単なグラフです。
少し見にくいですが、これだけの差が
でてきます。
これをもったいないと思うか、しょうが
ないと思うかは貴方次第です。
次回は以前に少し書いた 投資・事業に
ついて書いてみます。