何年も前の話であるが、メジャーな投資不動産の仲介業者のセミナーにおける、最大の見せ場の一つが、「“フルローン”を出してくれる銀行の実名」を言う場面であった。私は、ＤＶＤを買って見たのだ。そこでの答えは「…（静寂）…ＳＭＢＣです」ということだった。会場では、静かなる「おおー…」とのどよめきが起こったような・起こらなかったような…

※　なお、御存知のように、ＳＭＢＣは、その後（他行もそうであるが）フルローンなんか出さなくなり、更に、今から数年前の行員による巨額不正融資が発覚したことで、他の金融機関よりも融資審査が厳しくなって今日に至る。その後は、昔あった「○億円までなら」とかの支店長采配枠なんかがなくなり、上の方まで稟議にかけられる。ので、時間はかかるし、総じて渋い。

さて、投資不動産で儲けようとするのであれば、先ずは、このような見せ場に対して「おおー…」と言うような、聞き手或いは傍観者の類になってはいけない。

私の“友人ら”（というか、投資不動産について言えば“弟子ら”）は、ローン特約で買い付けすると、先ず、ＭＵＦＪ、ＳＭＢＣなどのメガバンクに行く。億単位の金を相手にするので、メガバンクの方がどこか安心なのだ。すると、「ダメでした。やっぱり（自分のスペックじゃ・この物件のスペックじゃあ）買えないんですね（メガバンクがノーと言っているので諦めもつきます）」などと言ってくる。

すると“師匠”からは、間髪居れずに「（バカもの！）銀行は幾らでもあるし、信託銀、信用金庫だって沢山ある。金を借りる分には、そんなデカイところじゃなくて、どんなに弱小でも何ら問題はない！　潰れたっていいんだ！！　即刻、もっと当るのじゃ！！！」の如き渇が入る。結果、十以上の銀行に当って、２行ほどからＯＫが出たこともあった。つい最近の地震のあたりでも、「（その条件なら）地場の信用金庫へ行くのじゃ！」というのを受けて、フルローンどころかオーバーローンまで行ったこともある。

なにしろ、私自身も（どこかに書いたが）融資困難な物件及び状況にて、１６銀行に打診した経験もある。そのときは例えば：

「当行は、福○県民しかお取り扱いしておりませんので…」なんて、即答が来る場合もある。

「（え？！？なら、東京駅前の大通になんかに支店を出すない！　テナント料もったいないじゃねえか　アホ！と思いつつ）　丁寧な御対応ありがとうございました」などと応えたりする。

或いは、

「当行は、築３０年より古いのは扱いませんので…」なんて、次の日に回答が来る場合もある。

「（え？！あんたの入ってるビル、築４０年以上だろうが？！！と思いつつ）丁寧な御対応ありがとうございました」と応えたりする。

或いは、

「当行は、土地の広さが最低でも…」

…

…

銀行によって、マニュアル内容が相当に違うことに気付く。

私の場合、個人属性審査用に、（夫々３期分の）決算報告書を４セットも持ち込み、所有不動産の詳細資料・レントロール・返済予定表などを山のように持ち込む必要があるので（冗談でなく移動は「タイヤ付スーツケース」なので）、初対決（初対面）の銀行を相手にするのは、双方に非情なまでに大変なのだ。階段なんかあったりすると、文字通り汗だくだ。。。

それでも、四日もあれば、仕事の合間を縫って、１６銀行周りはできた。勿論、オフィスは、たまたま（というよりは敢えて）東京駅近に構えてあるので、徒歩圏やタクシー１メータ圏内に、銀行は１６銀行どころか、それこそ日本中の銀行があるし、信用金庫だけでも沢山ある。１６銀行は、門前払いも含めた数であるが、自分で実際の物件を契約した時点で、銀行にかけあえば、銀行は真剣に対応してくれる。

このため、各銀行における特色・特性や本性が明らかなる。漠然と仮定の話などで相談に行っても、銀行備付けの「融資マニュアル」が参照されることさえなく、まともな回答はかえってこないことが多い。或いは、単なる相談で窓口アルバイトが言ったことなど、イザとなると全く当てにならないので、聞かない方が良い。

ここで一つ知っておきたいのは、実際の物調（物件調査）を入れる段階で、銀行員は、一般に躊躇する。どんなに近くても（自分の目で見てきた物件でさえも）或いはどんなに遠くても、外注費用として「１１万円」等の支払が発生するからだ。この出費も、いかにも銀行らしい、自らの責任逃れを用意しているに過ぎない。調査員が、「この物件が幾らだ」などと、その値付けをしたところで、誰もその値段で買ってくれる保証もなければ、誰もその値段で売ってくれる保証もないのだ。アホらしい。自分の目で見たなら、それにしたがえいぃ。自分だって宅建持って融資をプロとして喰っているんだろうに！！　特に日本での担保評価なんて、土地が殆どだから、仰々しく担保評価を外注の調査員になんか頼む価値は殆どない。

というこいとで、銀行内ルールにある通りに、その「１１万円」を払うのだ。成功報酬となっているので、融資が実行されないと、回収はできないお金だ。このため、「１１万円」払って仮に融資実行が出来ない場合には、その担当行員のマイナスポイントが付くので、その担当行員は躊躇するのである。。。。

すると、あんまり沢山の銀行に、物件調査をやらせては“気マズイ”ということになろうが、まあ（後に言う“知り合い”の場合にはともかく）、三つの銀行にそこまでやらせて（「１１万円」ずつ実費支払を発生させて）、最後は、三つの銀行間で融資条件（即ち金利）を競わせて決めるというのでよい。というか、そうするのが良い。仮に、一つの銀行だけで勧めると、特に、担当行員がどんなに笑顔で「大丈夫、大丈夫、大丈夫」と言っていたとしても、最後に手を返したように冷たくなることが少なからずあるので、三つの銀行を掛け持つのがよいのだ。

仮に、ローン特約切れて後に一つの銀行しかなかった場合に、どんなにメチャクチャな条件を突きつけられても交渉の余地がない。奴隷のように従う以外の道はなくなるのだ。。。　このような状況は、ビジネス的にも日常生活的にも避けねばなるまい。

実際の売買契約を行った後でなければ、このような「１１万円」かけての物件調査など銀行がする筈はない。それどころか、個人属性の審査さえ、実際に売買契約をやった後出なければ、満足に行われることはない。

話をまとめれば、セミナーに行ったりＤＶＤを買ったりして、「…ＳＭＢＣです」などと聞くよりも、自分の目と耳とで、自分のアクセス可能な全ての銀行を巡るのがよい。投資不動産も、買う瞬間に、即ち“何”を“幾ら”で買うかだけで、最終的な勝負の９５％は決まるのだ（“何”を“幾ら”で買うかを間違えただけで挽回不可能になるという意味では、１００％決まると行ってもよい）。このため、他で話が出る（話を出す）かもしれないが、投資不動産において、“融資”のところは、おそろしく気合を入れて頑張るべき場面なのだ。

加えて、銀行関係で、重要なのは、仮に支店長クラス或いは幹部と知り合いの要人が、身近に居るならば、紹介してもらうことも効果が大きいということだ。銀行関係では、「付き合いのない人が来たら、先ずは詐欺師だと思え！」というマニュアルがある筈なのだ。何しろ本当に詐欺師も来る場所だから、先ずは、そのつもりで対応するしかないからだ。

このため“知り合い”とかというと、銀行でも格段に話が早くなり通りやすくなる。私の“弟子”の場合にも、私が“よく知る知人”ということで、いくつかの銀行にて、結局のところスンナリ融資まで行っている。その際、個人属性に応じて安くなる金利についても有利だったりする（おつ！？その金利、オレのより、安いじゃねえか！！？…）

以上纏めれば、金融機関における「物件審査」と「個人属性審査」とを、金を掛けてやってもらうチャンスは、実際に売買契約を行った後におけるローン特約期間中がベストということだ。逆に、それこそが、各金融機関におけるホットでリアルな融資の特性をまともに聞き出す唯一のチャンス、即ち（コロンブスの卵の如きであるが）「銀行」選びを自ら実践するベストタイミングであるのだ。

私も、数回、ローン特約期間内に融資話がまとまらずに、流してしまったことがあり、その際、費やした労力や物件調査費は並々ならぬものがあった(そういえば、一つは「沖縄」であった　…　まあ、沖縄にて色々いいこともあったし、物件調査費は、経費で半分落とせる遊び金と考えれば悪くはないがな…)。　だが、時々その種の“金融機関巡り”を実践すると、金融機関の情勢のようなものを肌で感じることが出来る。同一銀行における情勢でさえ、時間に応じて情勢は目まぐるしく変化するので、本当に時々やっていいと思う。セミナーなんかで人の言うことを「おおー…」と聞くよりも、リアルタイム的でオンデマンド的な答えを見つけることができよう。

「銀行」選びだけでも、思いの他、長い話になったぜょ！！！　（・＿・；）

投資用不動産を買うときの「銀行」選びの話じゃ！！