等価交換スキーム・・・
現在、弊社のグループ会社で中心に動いている物件で、古い商店街を規模の大きいショッピングモールにリニューアルする事業を進めています。約1300坪の土地に古い商店街約23店舗と、地元の小規模スーパーが現在営業をしているのですが、それを纏め上げて、1F部分にこれらを等価交換の店舗として渡し、2Fを駐車場、3F以上を分譲マンションとして、事業を行うというものです。
この地域では、もうなかなかこのような大規模な敷地・・・大規模な分譲マンションを建てられる、そして、十分に分譲事業として利益が確保できる・・・は少なく、弊社が持ち込んだディベロッパーはすべて、非常に強い興味を示しています。
この地域では、やはり、「ブランド」が必要であると考え、有名どころ・・・つまり、○井、○友・・・や、商社系のディベに持ち込んでいます。各社、いろいろな事情・・・つまり、次年度の売上予想が立つ物件の仕込みなど・・・によって、意気込みは違いますが、やはり、なかなかでない地域ということもあり、積極的に進めるように、依頼してくる会社もあります。
現在、私共はスーパーはすでに口説き終わり、23店舗ある小規模商店の店主を口説く段階に入っていますが、現在の古びた商店街では、集客に問題があり、十分な売上が確保できず廃れていくのは、理解されていて、弊社からの提案には、おおむね良い感触で接してくれています。
商店街の組合と協定書締結が完了するのが、11月初旬の予定。立退きや営業保証などの問題に決着が付き、立退きが完了し、事業が本格的に開始されるのは、来年の3月程度・・・。これからも、一山、二山ありそうですが、結構面白い物件ですので、きちっと形にしたいですね・・・。
銀座の土地・・・
先日、私の知りあいの神戸の不動産業者が、銀座の収益ビル（土地は約100坪です。）を入札で落札したのです。現在、入居しているテナントの立退きの交渉を順次進めているわけですが、立退きが完了して、既存の建物（昭和38年築）を解体して、土地をいくらで再販すると思いますか？？
私は、東京で不動産の商売をしたことはなく、詳しい知識がない訳ですが、聞いたところによると、なんと、坪単価7,500万、とのこと・・・。大阪では、そんな金額は全く考えられず、坪700万とかは大阪の一等地では、取り扱ったことが有りますが、その10倍以上！
こんなことを書くと東京の業者の方に笑われるかもしれませんが、全く想像がつかない金額なのですね。実際・・・・。でも、銀座の一等地では、ここに土地を持つことが、ステータスとなったり、宣伝効果が抜群であったりして、こういった単価がまかり通るとのことでしたね。正直、びっくり！！
ま、テナントへの賃貸の坪単価も、8万～10万ということですから、計算すると利回りは合ってしまうのですよね。それでも、テナント側も収支が合うわけですからね、実際、東京と大阪の格差を、ひしひしと感じた次第です。
東京の業者にヒアリングをすると、これから、この銀座はもう少しあがるよ、ってことで、そうなの？場所によっては、坪単価10,000万・・・つまり、一億円ですね・・・の場所もあるとか！！やっぱり、大阪と東京は違うなって感じを持ちましたが、感覚が違い過ぎて・・・・。
土地自体は、人口が減ること、世帯数が減ること、などから全体的に下落傾向にあると思いますが、一等地とその他の土地との格差がドンドンと広がっていく傾向にあると思いますね。もちろん東京と大阪の下落巾等には違いがあるのでしょうけど・・・。
エンゲル係数・・・・
「エンゲル係数」ということですが、家計を考える上で、必ず必要なお金ってありますよね。今週のお題の「エンゲル係数・・つまり、食費ですね」しかり、「住居費」しかり、ですが、不可欠、つまり、絶対に使うという部分では、やはり、「住居費」を重要視してしまいますよね。
現在、賃貸住宅にお住まいの方は、一ヵ月いくら家賃として払っていますか？8万円？12万円？それとも、18万円ぐらいでしょうか？関西なら、12万円も出すと、結構いいところにすむことが出来ます。もちろんマンションですけども・・・。
ま、それだけの金額を住居費として支払っていて、「賃貸」となると結構損をしている気分になります。現在は、低金利と銀行の住宅ローンのキャンペーンなども相まって、賃貸住宅をやめて、住宅を購入する方が増えています。
大体、住宅ローンは、30年のローン組みで年収・・・税込みですが・・・の約5倍から6倍の金額を組むことが可能です。年収500万の方であれば、2500万～3000万のローンが組めるということになります。そうすると金利の設定にもよりますが、賃貸での家賃よりも、少ない金額で毎月支払いが可能、ということになってくるわけです。
こうなると、よっぽどの理由があり、ローンを組めない方を除いて、賃貸住宅から持家へと乗り換える方が大勢増えてくるのは、自明の理となります。私の周りでも、そういう方が沢山居られ、賃貸住宅に空き家が沢山発生する結果となります。
今後の地価の高騰？下落？がいろいろと予想されていますが、最終的にどちらが得なのかは現時点では私にも分かりません。将来的に土地の価値が予想以上に下落すると、購入した方が損、ということになりますし・・・。でも、そういう「損」、「得」ということもありますが、やはり、「賃貸」より、「持家」を望む方の割合が多い、というのは、年をとったときに、自分の家・・・家賃を支払わなくてもいいという意味において・・・があることの「安心感」が最も重視される点なのでしょうね。
ただし書き通路協定書・・・・
昔の分譲地などでは、どういうわけか、再販の効かないような土地、道路に接していない土地を分譲地と称して、販売していた物件が見受けられます。今私共が依頼を受けているお客様の物件もそのようなもののひとつです。
建物の建替えに際しては、「接道」というものが不可欠で、敷地が「道路」に2メートル以上接している必要があります。この度の物件では、他人の敷地にしか接しておらず、このままでは、建築確認が下りない状況となっていました。しかしながら、その他人の敷地は、分譲当時から道路として使用されていて、周辺の敷地もその道路に接している状況で存在しています。
この他人地は、既に道路として使われていることから、この土地を「ただし書き道路」として、行政に認めてもらい、お客様の土地がこの「ただし書き道路」に接している状況を作り上げなくてはなりません。この「ただし書き道路」として認めてもらうには、これに接している敷地の持ち主から境界の同意書をもらわなくてはいけないのです。
この同意書には、各持ち主のサインと実印が必要で、これがなかなか大変な作業なのです。現実的には、他人が建替えするのに、自分が実印まで押さないといけないわけです。当然、なんで！？という疑問と、実印、という結構高いハードルがあり、なかなか作業がすすまない訳です。しかも、休日に一軒一軒訪問して、そして、状況を説明して、1週間後に印鑑証明までもらいに行く、という作業を延々としなくてはなりません。
この週末でやっと終わると思うのですが、総件数23件、そして、最後の方にたどり着くまで約1ヶ月半・・・。長い道のりでした。この同意書が完成しないと、私共のお客様は、家の建替えが出来ないわけですから、必死ですよね。暑い夏のさなか、本当にお疲れ様と、お客様・・・特に奥様ですね・・・と弊社の社員に言いたいです。
やっと、見通しが立ったことで、設計の打ち合わせに順次すすんでいくことができる体制になってきました。次回からは、設計打ち合わせのレポートが出来そうです。
1ヶ月の休みを終えて・・
約1ヶ月のブログの休暇を終わり、また、9月1日からブログをスタートしたいと思います。この8月は「お盆休み」という長期の休みがあり、私共も今年は、約10日ほど休暇を頂きました。実際には、その間にも、お客様との打ち合わせ、及び、その他のプロジェクトは進行しているわけですが、順次、公開して行きたいと思います。
ということで、再開に際しての「決意表明（？）」とさせて頂きます？？
マンションの建て替え問題・・・・
お客様から、マンションの建て替え問題について、下記のような質問を頂きました。それについて、すこし、回答した内容を公開させて頂きます。結構、こういう問題に直面されて、そして、疑問等を抱えておられる方もいるかと思います。
> 例えば、以下のようなケースに対して、どう向き合えば良いのでしょうか。
> ひとり暮らしの高齢者が、分譲の公団住宅に住んでいます。既に、ローンは払い終
> わっています。
「分譲の公団住宅」ということは、住宅整備公団が事業主として、分譲事業を行った分譲マンションという意味、ですので、住宅ローンの設定をして、購入された方は、建物の区分所有権 と 土地の持ち分（土地の総面積を分譲人数で割ったもの） が
自分の所有物
となっていて、ローンが終了しているわけですから、それらが完全に自分の所有物になった、ということを意味しています。
> 住宅の築年数が40年を超え、建て替えの話が持ち上がっています。公団は、その土地
> を別の不動産会社と
> 準ゼネコンに売り、その不動産と準ゼネコンは2年後には
> 潰れるかもしれないと言われているとのことです。
分譲マンションとして、購入された方の所有物となっているものを、当該マンションの事業主であった、公団が勝手に他者（第三者）に販売することなどは出来ません。
つまり、大京が分譲事業を行ったマンションをＡさんが購入し、ローンも完済したのに、大京が
第三者にＡさんの住んでいるマンションを売却する、ということになり、現実ありえない話です
よね。
> その高齢者はとても賢くて、理解者を募り反対運動を展開しますが、多数にはかなわ
> ず、高齢という
> こともあり、半ば諦めています。しかし、その人によると、
> 住民は皆騙されているとのことです。
> つまり、建て替えが決定し、その土地の権利をそれらの
> 会社が取得すると、2年後に会社が潰れても
> 何も困らない。困るのは、借金を背負った住民とのこと
> で、住民たちはそのことが理解できていない
> とのことです。中には、現在の公団のローンと合わせて2重のローンを背負うことに
> なるとのことです。
こういう分譲マンションの建て替えは、非常に難しく、ディベロッパーの参加が不可欠だし、既存の住民の負担がすくなくて済むように、従来の総戸数よりも、多くの戸数が建て替えによって確保が可能であることが最低の条件になります。
増えた戸数分（例えば、新しい建物100戸ー既存50戸とすると ＝50戸分）を新規に分譲してその分譲事業利益で、建て替えにより新たに増える負担を補う形になります。
これは、既に高齢になっている既存住人が新たな住宅ローンなどを組むことができないため、その分譲利益で、建て替えコストの大半をまかなう、という仕組みです。もちろん、既存住民だけでは、建て替え事業など不可能ですから、ディベロッパーと組んで、既存住民との共同事業として、建て替えをするということです。
共同事業ということは、お互いに持っているものを提供し合って、事業を行うということが基本ですから、お互いの持っているものとは、
既存住民 ： 建物の区分所有権 と 土地の持ち分
ディベ ： 事業資金
と言うことになります。建物を建て替えるわけですから、既存住民の持っている資産の内、建物の区分所有権は、無価値、ですよね。ですので、共同事業にあたっては、土地しか 提供することはできないことになります。
この部分が、土地を共同事業者である、不動産会社と準ゼネコンに譲る、売却する、ということと、共同事業に際して提供する、ということと、混同されているのではないでしょうか？
当然土地の面積が同じで・・・建て替えですから当たり前ですが・・・総戸数が増えると、建て替え後の既存住人の土地の持ち分は減ることになります。減った分は、新たに購入された方の持ち分として、売却されたことになりますよね。
例 ：
既存 ： 土地1000坪 で 既存50戸 なら 土地の持ち分 ＝ 20坪
建て替え ： 土地1000坪 で 新規100戸 なら 土地の持ち分 ＝ 10坪
となり、10坪の差があります。この10坪の売却益が、建て替えに必要な資金に充当される訳です。土地の坪単価が100万/坪 とすると、10坪分売却できると、1000万の資金（売却益）が捻出されたことになります。
こういう風にして、共同事業を行い、建て替え資金を捻出していくことになります。
> その高齢者は、ローンを払いきっており、貯蓄と年金で
> 何とかやっていけるとのことですが、騙されて
> いると分かっていながら、反対運動にも限界があることに
> 無念で仕方がないと言われています。
> 私や介護の事業所の人間は、こうしたことに疎いの
> で、どう対処すれば良いのか分かりません。
> もし、その高齢者の言うことが本当であれば、何とか被害を食い止めたいと思うので
> すが、知恵を
> いただけないでしょうか。不躾なメールをお許しください。
簡単に解説しましたが、大半の既存住民の方が基本的に賛成されているということは、 単に、騙されているということは考えにくく、ご相談されている方ご自身が誤解されている可能性が高いように思います。
また、共同事業者となる、ディベロッパーの信頼度（２年ごにつぶれるか否か）は私共では判断しにくく、この相談者の方は、つぶれそうである会社が共同事業主、ということで不安視されているのでは、ないでしょうか？それを、騙されてる、という言葉で表現されている可能性はあると思います。
村上さんの文面から考えられることは、以上のことであり、実際には、その相談者の方と一度話しをさせていただくしかないと思いますが・・・。
簡単で申し訳ありませんが、また、解らないことがあればお気軽に聞いてください。
以上ですが、現住民おのおのの状況が違うわけですから、資金不足分のローンが組めるとか組めないとか、もう、高齢なので、建て替えに伴う労力や、時間など使いたくない、など、いろいろな方の思いが交錯している為、纏め上げるのは結構大変な作業となります。
現実問題として、これからは、マンション住民の意向をどう纏め上げるか、纏めることができるのか、がマンションの建て替えの際の問題として、最重要な懸案事項になってきますね。下手をすると、古いマンションが沢山残り、しかも、住民が高齢、歯抜け状態ゴーストタウンの可能性も出てきますので、行政といっしょに解決をしていく必要のある問題ですよね。
パースのイメージ・・・・
先般から進めている物件のパースの打ち合わせを順次進めているわけですが、なかなかイメージ的に事業主側のもつイメージと、設計側の持つイメージと、そして打ち合わせをしながら、実際にパースを作成するパース屋さんの技術的なものを含めたイメージ感とでもいうのでしょうか？なかなかすり合わせが難しいですね。
そのパース屋さんは、この事業主の案件に数多くかかわってきて、パースを造りこんできていますので、基本的な考え方、というのは、ある程度キチンと把握してくれていると感じますが、今回は、従来の分譲価格帯とは、すこしグレードが上がった分、イメージを高級感を出したい、グレード感を出したい、とのことで、かなりうるさい注文が付いています。
もともと、私達は、従来の分譲住宅のイメージを壊すということから提案がスタートしていますので、従来のイメージを引きずった形の建物にはしたくはなかったのですが、基本的に事業主の意向は無視できないので、どうしても私達が当初持っていたイメージから少しづつ崩れてくるのですが・・・。
新しい取り組みの難しいさ、ですね。船頭・・・ マネージャー・・・が一人であればいいのですが、どのプロジェクトでもそうですが、最初からイメージどおりは、なかなか難しいものです。でも、新取り組みをつづけて行かなければ、新しいものを問うていかなければ、競争力もなくなり、次第にだめになってきますよね・・・。挑戦って大切！って感じですね。
風水！！
こういう風水などの、いわゆる占い系のことって気になりますよね。実際は余り信じていなくても、誰からか、これは、風水上あまり良くないよ、とか、これは鬼門だ！とか言われると結構気になるものです。
私は、あまりこういうことは気にせずにいろいろとしてしまう方なのですが、気にされる方はことの他、神経質になる傾向があります。以前、マンションのリフォームをしたお客様で、こういう風水を非常に気にされる方が居られ、ご自分でも、風水の勉強を本格的に、と通信教育の風水の勉強でしょうか？高いお金を出して、勉強をするといった具合で、非常に熱心なご様子でした。
実際にマンションリフォームのプランニングに進んでいくのですが、もともとマンションはPS（パイプスペース）の関係上、水周りなどの計画に制限があり、それをベースに間取りが決まっていく傾向にあるわけですが、もともとのマンション自体がそんな風水などを考えないで計画されている・・・当たり前です・・・為、いろいろと問題が生じることになりました。
一応、プランを作成する建築家も風水をより詳しく勉強しながら、対応して頂いたのですが、お客さんのコダワリが強く・・・というより、どだい完璧は無理です。マンションのリフォームなのですから・・・なかなか思うように、完璧にはいきません。あーでもない、こーでもない、といういうことで、プランニングに結局６ヶ月！！現実には、大変な作業となりましたが、なんとか、納得のいくプランニングに・・・・。
でも、コダワル方は拘るんですよね。こういったものには・・・。決して悪いというわけではなく、やはり、高いお金を出して建てる、リフォームをするわけですからね。当たり前ですが・・・。最終の仕上がり、工事も含めて、は非常によろこんで頂き、今もきれいに大切に使って頂いております。もう、２年ぐらいになるかもしれませんね・・・。
地下室・・・・
台風のくる季節・・・といっても、まだまだ本来なら初夏なのですけども・・・になってしまいました。幸いにも、台風は関西をかすめただけで、特にひどい雨が降るとかはなかったのですが、急激に雨が降っることで、問題が生じるケースがあります。
それは、「地下室」なんです。地下室といっても、住宅の地下室ですから、「採光」の確保が不可欠で、ドライエリアが付いています。つまり、地下室の窓からドライエリアに出ると、太陽が拝める、計画になっているということです。
一応、地下ということもあり、水が溜まりやすい形・・・地面からするとくぼんでいることになりますので・・・になっているため、水を集めてためるピット、そして、それを排水菅に流すポンプとを設置しています。
急激に雨が降ると、そのピットの貯水能力及び、ポンプアップの能力を超えてしまい、水位があがって、しまいには、溢れてしまう結果になります。
おそらく皆さんも大雨や、台風のときなど、地下鉄の入り口から水が入りこんでしまい、入り口が封鎖されているケースや、道路でも、くだりトンネル状になっているところでは、冠水して通れなくなっているケースを良く目撃されると思います。
そういう状態に地下室がなってしまうのです。昨年は、台風が多く、しかも、雨量も非常に多かったので、地下室を計画されたお客様は、びくびく状態だったそうです。幸いにも、特に大きな問題は起きなかったのですが・・・。
地下室の計画に際して、もうひとつ重要な問題があります。地下水の水位の問題です。今回計画されているお客様の地域では、比較的、地下水の水位が高く、平均水位・・・年間の平均水位・・・が丁度、地下室の床下レベルになることが調査でわかりました。当然、雨の多い時期には、その水位が上昇するわけで、そうすると、地下室の床よりも水位が高くなることが考えられます。
地下室はRC構造となるのですが、その外部にキチンと防水処理をしておかないと、水位の上昇期の水の浸入をとめることは不可能です。いろいろな方法がありますが、今回お客様にお勧めする方法としては、
・トーチ工法・・・アスファルト防水されたシートを躯体の周りに設置して、防水された袋の中に躯体がある状態にする工法
となりした。その他、いくつかの方法がありますが、これがもっとも効果的・・・少し高額ですが・・・であると、今までの経験から、お勧めしました。一度漏水すると、水漏れってなかなか止まらないわけで、少し高額でも、安心度の高い工法をお勧めします。ここで、30万ケチっても、将来的に問題が生じるより、安上がり、安心ということですよね。保険を掛けるのと同じような感じでしょうか？
ある特殊物件・・・
「特殊」といっても、形が特殊とか、用途が特殊とかではなく、事業主側の資金調達の仕方が特殊、新しいケース、ということです。
その事業主さんは、ある土地にワンルームマンションを建てて、土地の有効活用をするべく計画をしていましたが、残念ながら、土地を購入する資金 ＋ α しか資金を調達することが出来ませんでした。建物を建てるには、建設資金が必要なわけですが、建設工事の開始前に、それが銀行から調達できなかったのです。だた、建物が完成したら、建物に担保を付けて、銀行からの融資が実行できるのです・・・。
そこで、その事業主は、建設会社に支払う工事代金の替わりに、建設会社に購入した土地に対して土地の根抵当権を付けさせることで、着手金総工事費の５％のみ、完成引渡し、銀行融資実行後95％支払、というお金の流れを作り出しました。
もちろん、中途で金利の高い資金の調達は可能であったと思いますが、建設会社に抵当権を設定させることで、金利なしの資金を調達したのと同じ効果を発揮しました。建設会社としては、工事資金としての運転資金を銀行からの融資で調達しないといけないわけですが、本来事業主側が負担すべき、事業資金金利を、建設会社側に負担させた・・・いわゆるすり替え・・・形で有利に事業を進めることが可能となります。
また、工事の支払をもらわない建設会社としても、万が一があっても、土地に担保が設定してあるので、差し押さえれば全く問題がなく、リスクも低くなります。当然、支払が実行されなかったときでも、土地も建物も建設会社が押さえられるわけですから、ノーリスクと言えますね・・・。
事業主サイドとして、事業資金の確保はいつも頭を悩ますことになりますが、金利の負担を実質、建設会社側に負担させて、上手くお金を回す、というのは、良いアイディアですね。ま、建設会社に資金調達余力があることが、最低条件となりますが・・・。