不動産投資をやっている人で、親の不動産を相続して自分の意図していないところからスタートする人、本業で高収入で稼いでいて手元現金が潤沢にある人。
そんな人たちは、ある程度資金を投下してリスクを低くしてスタートすることができますね。
また、リスクを取らずに現金で戸建てを地道に買い進めていく堅実な人も多いです。
では、わたしはどうするのか？
理想を言えば、リスクをとるのは怖いので自己資金多めがいいです・・・
でも、自己資金が少ないスタート時は、レバレッジをきかせて資金を増やす時期も必要かなと思っています。
そこで大切なのは、資金がたまって利回りよりも空室リスクが少ない投資にシフトするときに、最初にハイレバで取得した物件を損なく売却して資産の組み換えをしていく。
いろんな物件を運営したり勉強したりして、難あり物件をリフォームしたり、リノベーションしたりして物件の価値を上げる腕があればそういう物件を見つけたときに、どのくらいの資金をかけて再生できるのか。
また自分の労力を注入できるところは施主支給などにするとか、なるべく初期投資を安くあげる工夫ができるようになりたいなぁなんて考えています。
そういうレベルに引き上げるために、最初はどうしてもレバレッジをきかせることもアリかなと思っています。
ただ、常に出口の見えるものがいいなと思っています。
そういう意味では、木造の１５年ほど過ぎたものは、その先１０年持ったあとに売ろうとしても木造の耐用年数が２２～２４年ほどなのでローンがおりず買い手がつかない可能性が高いのでナシ。
取得してすぐに大規模修繕が必要なＲＣなどもキャッシュを圧迫するだろうなぁと想像できます。
自分が買える最大の物件に出会うために、今日もがんばります！
ブログのタイトルを公務員ママの・・・としているので、結構公務員って言って大丈夫？？と心配してくれる方が多いです。
公務員といっても、それぞれの組織によって細かい規則は変わってきますが、基本的にはうちの組織は不動産投資はＯＫなんです。
事業規模になっても、嘘偽りなく申請して許可されれば、１０００万でも１億円でも稼いでも大丈夫なんですよ。
そのかわり、きちんと職務をこなす義務があるので、管理は必ず管理会社に委託することになっています。
わたしの目標としては、自分個人で銀行から借りれるだけ借りて、それなりの規模になったら仕事を辞めて、本当に好きなことを仕事にしたいと考えています。
今は不動産投資に反対している夫にも、わたしが経験を積んで結果を出して見せれば、いつか協力してくれると信じています。
そしたら家族で助け合いながら不動産投資をしていけたら幸せだなと思います。
それには、まずはわたしが勉強して知識を増やして、実際に行動して経験を積むこと。これが今のわたしにできることです。
じっくり腰を据えて待ち、チャンスが来たらスピードを持って動きたいと思います。
公務員といっても、それぞれの組織によって細かい規則は変わってきますが、基本的にはうちの組織は不動産投資はＯＫなんです。
事業規模になっても、嘘偽りなく申請して許可されれば、１０００万でも１億円でも稼いでも大丈夫なんですよ。
そのかわり、きちんと職務をこなす義務があるので、管理は必ず管理会社に委託することになっています。
わたしの目標としては、自分個人で銀行から借りれるだけ借りて、それなりの規模になったら仕事を辞めて、本当に好きなことを仕事にしたいと考えています。
今は不動産投資に反対している夫にも、わたしが経験を積んで結果を出して見せれば、いつか協力してくれると信じています。
そしたら家族で助け合いながら不動産投資をしていけたら幸せだなと思います。
それには、まずはわたしが勉強して知識を増やして、実際に行動して経験を積むこと。これが今のわたしにできることです。
じっくり腰を据えて待ち、チャンスが来たらスピードを持って動きたいと思います。
不動産投資をやっている方のブログなどを見ていると、築古の物件をリノベーションして、とっても素敵な空間に変えているビフォア＆アフターの写真を見ていると、うっとりしてしまいますね～
かわいい壁紙に、おしゃれなトイレ空間、こんな家なら私も住みたい！と思うようなおうちがいっぱいありますね。
素人にはちょっと難しくてなかなか手が出せないような難あり物件を見事によみがえらせることができれば、今でも利回り２０％超えなんて物件もあるんですね～
まぁ、いきなりの素人が建築やリノベーションの知識もないのにやることはできないし、リノベするなら余裕資金がないと無理ですよね。
まずは１棟大家 になって、きちんと空室対策や管理会社とのつきあいなどを円滑にできるようになることが第一の目標ですが、いつかはわたしも自分の思い通りのおうちを作ってみたいなぁと妄想しています。
都内でも地域によって条例が違い建築基準法などを知っているとお宝物件を立派によみがえらせることができる可能性もありそうです。
そして、腕がよくて良心的な職人さんや業者さんをいかに探してくるか、そんなことも考えつつ、リノベ妄想は楽しい～
かわいい壁紙に、おしゃれなトイレ空間、こんな家なら私も住みたい！と思うようなおうちがいっぱいありますね。
素人にはちょっと難しくてなかなか手が出せないような難あり物件を見事によみがえらせることができれば、今でも利回り２０％超えなんて物件もあるんですね～
まぁ、いきなりの素人が建築やリノベーションの知識もないのにやることはできないし、リノベするなら余裕資金がないと無理ですよね。
まずは１棟大家 になって、きちんと空室対策や管理会社とのつきあいなどを円滑にできるようになることが第一の目標ですが、いつかはわたしも自分の思い通りのおうちを作ってみたいなぁと妄想しています。
都内でも地域によって条例が違い建築基準法などを知っているとお宝物件を立派によみがえらせることができる可能性もありそうです。
そして、腕がよくて良心的な職人さんや業者さんをいかに探してくるか、そんなことも考えつつ、リノベ妄想は楽しい～
前回はキャッシュフローが大事と書きましたが、それに関連して大事なことは返済比率ですよね。
同じ価格の物件を買ったとしても、銀行のローンの利率はそれぞれ銀行によって違います。
たかが１％の利率でも、借りる金額が大きいので長い目で見ると、これが大きな差になります。
たとえば、家賃収入が１００万円だとして、そのままそれが全部自分のものになるわけではない！ということを考えれば、返済比率が７ ０％だと残ったお金は３０万しかありません・・・
これでは突発の修繕などがあるともうマイナスになってしまいます。
大体５０％までの返済比率だったら安全な投資ができます。
そのためには、物件の利回りや銀行の利率など、いろんな要因はありますが、返済比率は５０％に抑えることができればいいな～という目安になりますね。
はぁ～、知れば知るほど物件を探すって難しいです。でも、絶対大家になるって決めているので頑張ります！！
同じ価格の物件を買ったとしても、銀行のローンの利率はそれぞれ銀行によって違います。
たかが１％の利率でも、借りる金額が大きいので長い目で見ると、これが大きな差になります。
たとえば、家賃収入が１００万円だとして、そのままそれが全部自分のものになるわけではない！ということを考えれば、返済比率が７ ０％だと残ったお金は３０万しかありません・・・
これでは突発の修繕などがあるともうマイナスになってしまいます。
大体５０％までの返済比率だったら安全な投資ができます。
そのためには、物件の利回りや銀行の利率など、いろんな要因はありますが、返済比率は５０％に抑えることができればいいな～という目安になりますね。
はぁ～、知れば知るほど物件を探すって難しいです。でも、絶対大家になるって決めているので頑張ります！！
自分が将来どのくらいの収入が欲しいのか、それを不動産投資で考えた場合に、ネットで検索した物件の利回りで年間家賃収入を計算しただけでは危ないですよね。
もし想定していたより空室率が高かった場合には実質利回りは確実に下がります。
さらに、修繕や退去に伴う費用が思ったよりかかるとまた負担が大きくなることも
そして、不動産投資を維持していくためには、管理費や広告宣伝費、仲介手数料など様々な費用がかかります。
またローンには利息もかかります。
そして１年間の入ってきた収益からかかった費用を差し引いた利益の部分に、最後は税金がかかります。
そして最終的に残ったキャッシュが純粋に自分に入ってくるものなので、そこをシビアに見積しておかないと、せっかくリスクをとって投資しているのにマイナスになることも・・・
最初に物件を購入する際には、ここまで考えて投資したいと思います。
だから最初から区分は考えられない。
木造も耐用年数が２２～２４年だから、古くなると長いローンをひけずに、短期間の借入だと結局返済額が大きくなってしまう。
ある程度大きな物件じゃないと返済比率も低くできないし、ＲＣじゃないとローンが長くできない。
どんどん最初の１歩がハードルが上がるけれど、あきらめず頑張ろう！！
もし想定していたより空室率が高かった場合には実質利回りは確実に下がります。
さらに、修繕や退去に伴う費用が思ったよりかかるとまた負担が大きくなることも
そして、不動産投資を維持していくためには、管理費や広告宣伝費、仲介手数料など様々な費用がかかります。
またローンには利息もかかります。
そして１年間の入ってきた収益からかかった費用を差し引いた利益の部分に、最後は税金がかかります。
そして最終的に残ったキャッシュが純粋に自分に入ってくるものなので、そこをシビアに見積しておかないと、せっかくリスクをとって投資しているのにマイナスになることも・・・
最初に物件を購入する際には、ここまで考えて投資したいと思います。
だから最初から区分は考えられない。
木造も耐用年数が２２～２４年だから、古くなると長いローンをひけずに、短期間の借入だと結局返済額が大きくなってしまう。
ある程度大きな物件じゃないと返済比率も低くできないし、ＲＣじゃないとローンが長くできない。
どんどん最初の１歩がハードルが上がるけれど、あきらめず頑張ろう！！