過去にも散々書きましたが、とあるところに馬鹿が忍び込み、色々と問題を起こしそうになのと、その件での相談・質問が多く寄せられているので、過去記事を引っ張り出し、それに修正・加筆を加えたものを載せます^^
任意売却のメリット
・引越し代が貰える。
・高く売れるので売却後の残債務が少なくて済む。
・利用方法によってはそのまま住み続けるコトが出来る。
・ココには言えない特典がある(笑)
競売のメリット
・任意売却より長く住み続けるコトが出来る。
・↑コレによって、資金の貯蓄出来る額も多くなる。
・売却に関しての面倒な手続きが不要。
んでは、デメリット
任意売却のデメリット
・競売より早く出て行かなければならない。
・↑コレによって、資金の貯蓄額が少ない。
・売買に関しての手続き(契約など)がある。
競売のデメリット
・引越し代が出ない可能性がある(出るケドね)
・任意売却より低価格になる可能性があるので、残債務が多くなる。
・売却後、住み続けるコトが困難。
・任意売却に付いている特典が無い。
大まかにはこんなトコロです。
さて、お気付きの方も居らっしゃるとは思いますが、両方は相反する売却の方法と思われているので、お互い、メリットがデメリットというコトになっていますが、コレが果たしてそうなのか検討していきましょ。
★引っ越し代
競売では引っ越し代が出ないと一部の無知な専門家が言っていますが、絶対に出ないとは言い切れません。
実際に大昔、私が明渡し交渉をしていた時は出していましたし、他でもそういう事例は多々聞きます。
但し、出さなくても強制退去させるコトが出来るので、ソレをチラつかせて一銭も払わずに出て行かせる輩もいますし、実際、裁判所を使って強制退去させる輩も存在します。
こういう事例が「引っ越し代が出ない」と言わせてしまっている原因だと思いますが、絶対に出ないというコトはありませし、私が関わったものはほぼ100%貰えています^^
じゃぁ、任意売却は引っ越し代が必ず出るのかというと、コレも絶対ではありません。
引っ越し代を経費として認めない債権者もいます。
また、認められたとしても、その金額を受け取るのは決済時です。
決済とは売買代金の授受と共に所有権移転を行うコトですが、コレの条件として「完全なる物件の明け渡し」がありますので、遅くても決済日、前日のまでには引越しを完了していないといけません。
というコトは、引越し費用は、受け取る前に支払わなくてはならないのです。
結果的には引っ越し代金としてのお金は戻ってきますが、実際の引越し費用は自力で用意しないとダメだというコトです。
よって、実際には競売だろうが任意売却だろうが、引越し費用は自己資金でというコトになります。
★住み続けられる期間
コレは任意売却の方が短いです。
中には買われた方が賃貸で使うから、賃料払ってくれればそのままでいいよっというケースはありますが、単純に売買というコトで考えると、競売よりは遙かに短い期間しか居られません。
コレは、上記の引っ越し代にも関連しますが、引っ越し代金を貯蓄するのも、短期間で準備しなければならないので、退去までの時間が長い競売の方が有利です。
★手続き
コレは任意売却は売れるまで、契約や決済やと手続きが必要ですが、競売は売買に関しては何もしなくても粛々と進むというコトです。
まぁ、お互いに大したメリットでもデメリットでもありません。
★売却後の残債務
売買価格だけ見れば、任意売却の方が高く売れるのは確かです。
たまに競売の方が実勢売却価格より高いケースがありますが、ソレは落札者が馬鹿なダケです。
でも、実際に残債務の差が出るかというと、大した差が出ないというコトが多いです。
任意売却では引っ越し代や仲介手数料など、売買価格から経費として引かれるのモノがあり、ソレを引いた残りが債権者へと返済されます。
競売でも申請者の競売に掛かった費用とかが引かれますが、仲介手数料のように物件価格の3%という比例して大きくなるモノではありませんので、物件価格が高いモノでは、任意売却の方が経費が多く掛かる場合があります。
競売価格と任意売却価格が倍以上あるというケースでなければ、大して差が出ないというコトで、価格に倍以上の差が出るというケースは殆どありません。
それと、実務的な考えですが、仮に任意売却での残債務が2000万円、競売での残債務が3000万円という物件だとすると、その差は1000万円となりますが、月々の住宅ローンの支払いが出来なくなって売却しなければならない人は、残債務が2000万円だろうが3000万円だろうが大差はありません。
借金が30万円でも30億円でも、払えない借金は払えないのであって、その金額の差は大きな要因にはならないのです。
私は売却後の残債務で競売か任意売却かと検討するコトはありませんし、コレを検討の条件とする専門家は実務を知らない人だと思います。
★特典(任意売却のメリット)
コレはの内容はココでは書けませんが、コレは完全に任意売却の勝ちです。コレをメインに望む方であれば、私も迷わず任意売却をお勧めします。
コレで分かるように、競売も任意売却も、その条件によっては一長一短があり、単純にどちらが優れていると言えるモノではありません。
専門家は、家を守りたいから任意売却、長く住みたいから競売という、単純に相談者の思いだけで判断してはいけません。
任意売却専門業者が「競売なんてダメ！任意売却最高！」なんて言っているのは、タダ手数料が欲しいだけの守銭奴です。
皆さんのコトなどコレっぽっちも考えていませんので、ご注意を。
自身の願いや思いを重点に置きながら、今後の生活を一番に考えた上で、どちらがベストな方法なのかを考えて下さい。
任意売却や競売は、あくまでも手段であって、目的ではありません。
そして目的(ゴール)とは、家族が笑顔で過ごせるようになるコトなのです。
笑顔で過ごす生活のタメに、ベストな方法を選んで下さいね^^
【つぶやき】
昨日の雪には驚きしたね。
ウチの前の道路にもうっすら積もってきた時は、ちとビビりました^^;
結果、大したコトはなかったのですが、あまりの寒さに石油ストーブを引っ張り出しました。
んが、今日から暖かくなるっつーので、また片付けんと・・・Orz
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3月 23日(金) ・13時～15時の間
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