本業での賃貸業経営の難しさ！

賃貸マンション経営には大きく分けて、現金、土地・既存ビルの相続、１棟売りマンションアパート購入の４つのパターンが有るが何にも心配無しに経営出来る賃貸マンションは１つも無いのだ！

え～現金で購入しても・・・？コンサル頼まれた中である物件が有った！その物件は筑紫郡那珂川町で博多南駅徒歩５分・・・何と６階建て２０戸で１戸当たりの面積１００平方メートルバブルの時の超高級賃貸マンションでオートロック、警備会社のセキュリティ、管理人室有りの常駐管理人、エントランスにはソファー、吹き抜け中庭付きで有ったが・・・・・

家賃１１万円でバブル当時は満室物件だったが現在の入居者３人残り空室・・・それでも借金なし・・・・・だが大丈夫では無く赤字の物件なのだ！固定資産税、警備料、管理人給与、共用部維持費等などを・・３戸×１１万＝３３万円より引いたら赤字なのに時代に合わない間取り・・・

大改造計画の提案をした！先ずは常駐管理人リストラ、警備解約、共用部維持費の見直しを行い１００㎡の部屋を２部屋に分割バスとトイレは流し台は片方ずつに設置！残りを新設したのだ！５０㎡の１ＬＤＫに変身家賃は５万円台、直ぐに満室したが現金で購入しても経営の仕方では失敗するのだ！

既存ビルと土地の相続・・・例えば福岡都市圏の場合既存ビルの借入金額に対してせいぜい年間利回り(年間家賃合計÷物件投資金額)８％土地の無担保提供の相続で有っても建築資金の借入れに対してやはり利回り８％、空室（１０％）後、手取り５％から銀行の元利金差引０円で新築後の家賃値下がりや空室で赤字転落他の農地売却！

最近は農家の方やＪＡ関係者の方の都市圏じゃ無く福岡中心部の物件購入が多く見られる。相続の一方では福岡中心部の土地１００坪～１５０坪の商業地域の相続受けビル経営してるオーナー様がいらっしゃるが建物の借金が有るのと家賃の値下がりで土地あり利回り９％の事業費１億円当たりのキャシュフロー（純粋な手取り）は、３００万円～４００万円しか無いのである

当社の一棟売り賃貸マンションはリニューアル物件完成引き渡し利回りが・・・福岡市中心部で１０．５～１１％でやはり手取りは１億円当たり４００～５００万円である！親からの財産貰いビル経営したって、又一棟ビルを購入しオーナーぶってベンツやビーエムの車を買って調子に乗って居る場合では無い・・

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

会社を辞めての若い（６０歳未満）経営者は最低！あくまでも賃貸経営は法人化して平均利回り１０％年収１，０００万円以上の役員報酬を取るには最低３～４億円のビル事業で無いと食って行けないのだ！

それ以下はビル事業だけじゃ生きて行けない・・・

やはり本業が有る事が１番・・・ビル経営は副業で丁度良いのである！給与や事業で・・・・年収４００～５００万円貰ってる人の本人価値は１億円以上と言う事に成る。若くて管理会社任せで本業に就いて居なくて暇が故管理会社に空室のクレームばっかり言ってるようじゃ最低の人生！賃貸経営は本業が有り地味な生活をしながら副業として堅い経営基盤を築くことが一番大事なことです

☆☆☆繁盛店のコンセプトの凄さ☆☆☆

昨日は下記↓社長とうどんの繁盛店にお昼行って来ました！看板は良く見ていたのですが入ったのは初めてで穀物ダイエットしている私にとって最悪でした・・・・・・美味しすぎて一週間分のダイエットが水の泡・・・・

（一緒に昼食、漫画チックで誰だか解らないと思いますよ）

兎に角お客さんが多いお店である・・・広い駐車場で待つ事１０分程・・・うどん屋さんに入った・・・行列が出来ている事と初めてのお店と食べ過ぎないか！心配でドキドキ・・凄い人だ！・・・腰の有る湯で立て麺を見ながら・・・２人素うどんを頼んだ！麺が多いと社長に言うと麺を残せば良いですよって！

（素うどん）

お店は流れ作業で大忙しの状態だが人の流れが良いし清潔感漂うめん工場見たいなオープン厨房を横目に素うどん２８０円に具を入れる。先ず、ごぼう天、とり天、いわし天を取りカウンターをスライドしてレジを済ませてスープを入れる・・・とり天といわし天は小皿に盛り、結局込みで５８０円なり

（ごぼう天、いわし天、とり天）

おにぎりや具の多さに又びっくりするこんなに新鮮で揚げたての具がレジの手前に凄い数で次から次へと出来上がっている。従業員は余裕なく働くようにオートメーション化されて居るのだ！中々賢い店舗つくりで本社は四国香川県？讃岐うどんだけに・・・

（オープン厨房）

いや～うどん美味し～い。このお店は初めてだったので一緒の社長に手ほどき頂き、とり天といわし天は小皿でこの店特製ソースをかけて食べて・・・讃岐うどんには、ごぼう天を入れてごぼう天うどん・・・最後は麺を残すどころかスープすら残って居ない・・・あ～明日からダイエットしようと決めた瞬間だった！ご馳走様でした

（おにぎりや色んな具）

ところでこの店が繁盛しているのは釜揚げうどんを麺打ちから釜揚げ、具あげ、おにぎりつくりで作り置きをしない分流れ作業で従業員が働かざるをえないシステムでその上完全セルフサービスでホールに人は従業員が居ない・・・ビールやお酒など無くて食ったら帰る仕組みで単純明快なお店で有る・・・コンセプトが素晴らしくもちもちした麺と出汁に力を入れている・・・儲かる仕組みがここにも有った

商人の心得！

息子が高校一年の時だった・・・お父さん一緒にイスラム教徒に成ろうよ！そしたらお父さんも女の人４人平等に付き合えるんだってよ！多分息子は好きな子が何人か居て決めきれないでいたんだろう

話は全然違うのですが・・・これは実際に有った現在実存しているアラブの大富豪の弟子時代の話・・・・

昔車も無い時代にアラブの町に大小の倉庫を２つ持ち、ラクダと弟子１人を持つ商人が居たのだ！毎日毎日周りの町に商品を売りに行く商売だ

旦那さんの元でラクダの手綱を引いて１０年経とうとしたある日、丁度２８歳に成った時だった・・・弟子が旦那さんに私はいつまで手綱を引かなければ行けないのですか？そろそろ商売を教えて下さい！よし解ったそんなに商人に成りたいなら倉庫に有る羊の反物１０枚を隣の町で売って来てみなさい

弟子はラクダと１０枚の反物それに３週間の旅費を頂いて隣の町へと商人の旅へと足を運んだ！町に着いた弟子は街角で羊の反物は如何ですか～如何ですか～毎日大きな声でお客さんを呼んだ！それから３週間経ったが反物は１枚も売れない

何て商売下手でしょうも無い男なんだ！辛くて悲しい３週間が過ぎて宿をとるお金も無くて帰り道を急いでいた時夕方から冷える季節でも有り野宿もできず洞穴で休むことにした・・・中に入ると奥から赤ん坊の泣き声が聞こえてきた！おぎゃ～おぎゃ～

生まれたばかりの赤ん坊が寒さの中父母に挟まれ寒そうにしていた・・・此れをお使いください弟子は羊毛の反物を差し出した・・・こんな高級なものを・・・大丈夫ですよ！これで暖をお取りください・・・二人の目から涙がこぼれていた・・・有難うございます！

次の日から旦那さんの元に旅路を急いだ・・・帰った弟子は旦那さんに反物は売れませんでした！こんな商売下手な私をお許しください・・・旦那さんは・・・ところで反物が１枚足りないじゃないか！どうしたんだ！弟子が説明すると・・・・無言の後・・・旦那さんが一言・・・・・お前も一人前の商売人に成ったな！商売は商品売るだけじゃ無くて・・・・心を売るものだよ

年老いた旦那さんは続いて、この大きな方の倉庫の商品を今までお世話に成った人や取引先に全部差し上げなさい！・・・・弟子は全てを処分したあと旦那さんに私に残してくれる商品は？と尋ねると・・お前に遣るものは小さな倉庫に入っておる！そして力尽きた旦那さんは息を引き取った

その後、小さな倉庫を見て此処に素晴らしい高価なものがしまってあるのだ！と思い込んだものの鍵を開けた瞬間びっくりしたのだ・・・中には一個の小さな箱が一つ・・・その中には商人の心得と言う自分が今までに味わった内容が書かれた巻物だけが入っていたのだ！それを見た本人の家族が今ではアラブを代表する大富豪で有り今後も語り継がれるであろう