Q.父と母の両方から贈与を受けたいと思っているところです。二人から贈与をうける場合の「相続時精算課税制度」の適用関係はどうなるのでしょうか？
A.＜解答＞
父、母ごとにそれぞれ「相続時精算課税制度」と「暦年贈与課税制度」を選択することが可能となります。両親共に同じ制度を選択する必要はないと言えます。
＜解説＞
（１） 父と母を分けて選択が可能
「相続時精算課税制度」の要件については、贈与を受けた年の１月１日において６５歳以上であれば、２０歳以上の子は、父、母各々ごとにこの制度の選択が可能となります。したがって、父との間については、「相続時精算課税制度」を選択し、母との間では、なんら選択しなかった場合については、母との関係は「１１０万円非課税枠の暦年課税」のままでいることになるでしょう。当然、逆のケースも存在し得ます。すなわち、贈与をうける子がこの「相続時精算課税制度」の選択について父、母各々について取り決めればいいというわけです。
（２） 父、母の両方から相続時精算課税制度の適用を受けたい場合。
「相続時精算課税制度」の適用を受けたい場合については、その贈与を受けた年の翌年３月１５日までの間に、贈与を受けた子が、選択の届出書を、その子の所轄の税務署へ贈与税の申告とともに提出することによって、この制度の適用を受けることが可能となります。父と母の両方から同一年に贈与を受け、この制度の適用を初めて受けようとする場合については、選択の届出書は、当然父と母の２つの届出書の提出が必要になると考えられます。
（３） 父、母のどちらか一方のみ相続時精算課税制度の適用を受けたい場合
同一年に、両親から贈与を受け、「相続時精算課税制度」を父のみ選択し、母からの贈与は選択しなかった場合について、翌年の贈与税の申告については、次のようになると考えられます。父からの贈与については、「相続時精算課税制度」の申告書を提出することにより、（初年度は選択届出書を添付）母からの贈与については、従来の１１０万円非課税枠の申告書を提出するという２種類の贈与税の申告書を提出することになるでしょう。
（４）「相続時精算課税制度」と「暦年課税」を上手に利用する方法
「相続時精算課税制度」には、贈与した人の相続財産に取り込まれるというデメリットが存在しています。
一方、従来からの１１０万円まで非課税の暦年課税については、相続開始前３年以内の贈与を除けば、相続財産に取り込まれることがなく、切り離しが可能となります。相続財産を贈与によって減らすという観点からは、暦年課税を利用したほうが確実な対策といえるでしょう。
父との間で「相続時精算課税制度」を選択すると、「暦年課税」は二度と利用できなくなってしまいます。ただ、母を利用して「暦年課税」と同じ効果を得ることは可能となります。たとえば次のようなケースの場合が存在しています。
[ケース]父から、課税価額３０００万円の高収益のアパートと、父と息子と２人共同して経営する同族会社の株式を３０００万円贈与したいといわれている場合、
母→「相続時精算課税制度」を選択せず、「暦年課税」。
父→「相続時精算課税制度」を選択し、アパートの贈与を受ける。
とし、同族会社の株式については、父から母へ通常の「暦年課税を利用して贈与し、贈与を受けた母から当該株式を息子へ、同じく「暦年課税」を利用することにより、贈与する。
自社株のように将来の評価が不確実な財産について相続財産に取り込まれる「相続時精算課税制度」を利用して贈与することは、不安が残ってしまいます。このような場合、上記のように母を利用することにより、父からの「暦年課税」と同じ効果を得ることが可能であると期待できます。
Q.小規模宅地等の特例制度の対象となる居住用の宅地を所有しております。ですが、相続時精算課税制度を適用することにし、早めに生前贈与をした方がよいのでしょうか？
A.＜解答＞
相続時精算課税制度による贈与財産については、相続時に小規模宅地等の減額の特例の適用は不可能になっています。相続時まで贈与せずに親が所有していた方が良いと考えられるでしょう。
【ポイント】
一、 贈与時には小規模宅地等の減額の特例は受けることはできません。
二、 相続時にも相続時精算課税制度により、生前贈与された土地については、相続時と贈与時で利用が異なっている可能性が存在しているため、小規模宅地等の減額の特例は受けることができません。
＜解説＞
(１) 小規模宅地等の減額の特例は適用が不可能になっています。
相続時精算課税制度において、贈与により取得した居住用住宅地等及び事業用宅地等については、小規模宅地等の減額の特例は「相続あるいは遺贈により取得した財産」に限定されている関係で、適用はありません。したがって、小規模宅地等の減額の特例を適用するのは、相続時まで所有しておく必要があると考えられます。しかし、小規模宅地等の減額の特例の適用面積も限度（特定事業用宅地等のみの場合は４００平方メートル、特定居住用宅地等の場合は２４０平方メートルまで等）が存在しており、広大な事業用宅地等や居住用宅地等については、そのすべてが適用となるわけではないことに留意が必要となります。
そこで、被相続人の所有している財産のうち、小規模宅地等の減額の特例が最大限になる財産をそれぞれ宅地等の１平方メートル当たりの相続税評価額で比較検討することにし、小規模宅地等の減額の特例を適用すべき財産を特定するべきでしょう。その特定した財産のうち、適用面積部分は小規模特例適用財産として相続時まで被相続人が保有した方が良いと考えられます。
また、相続時精算課税制度を選択せずに、通常の暦年贈与による土地を贈与した場合について、相続人が相続開始前３年以内に贈与された土地については小規模宅地等の評価減の適用があることも覚えておく必要があるでしょう。
（２）不動産で相続時精算課税制度の有効活用
（１）で示したように被相続人が所有している財産のうち、小規模宅地等の減額の特例が最大限になる財産を特定し、小規模宅地等の特例を適用しない財産のうち収益性のある不動産などについては相続字精算課税制度を有効に活用するべきでしょう。例えば、収益物件の贈与はどうでしょうか。収益物件を所有し続けていると、その収益分の相続財産が毎年増えることになってしまいます。そこで、相続時精算課税制度を選択することで、収益物件を贈与することにします。そうすれば不動産の贈与に係る贈与税がかからないうえに、将来の収益は受贈者のものとなり、結果的には収益を無税で贈与したことになるでしょう。また、高額所得者が収益物件を贈与すれば住民税・所得税対策にもなりえます。
また、将来の評価額アップを見込んだ物件の贈与も良いと考えられます。例えば、今後の区画整理や都市開発事業のため、確実に値上がりすると思われる土地や、収用などが予定されている土地についても、相続時精算課税制度の活用の場になると期待できるでしょう。
A.＜解答＞
相続時精算課税制度による贈与財産については、相続時に小規模宅地等の減額の特例の適用は不可能になっています。相続時まで贈与せずに親が所有していた方が良いと考えられるでしょう。
【ポイント】
一、 贈与時には小規模宅地等の減額の特例は受けることはできません。
二、 相続時にも相続時精算課税制度により、生前贈与された土地については、相続時と贈与時で利用が異なっている可能性が存在しているため、小規模宅地等の減額の特例は受けることができません。
＜解説＞
(１) 小規模宅地等の減額の特例は適用が不可能になっています。
相続時精算課税制度において、贈与により取得した居住用住宅地等及び事業用宅地等については、小規模宅地等の減額の特例は「相続あるいは遺贈により取得した財産」に限定されている関係で、適用はありません。したがって、小規模宅地等の減額の特例を適用するのは、相続時まで所有しておく必要があると考えられます。しかし、小規模宅地等の減額の特例の適用面積も限度（特定事業用宅地等のみの場合は４００平方メートル、特定居住用宅地等の場合は２４０平方メートルまで等）が存在しており、広大な事業用宅地等や居住用宅地等については、そのすべてが適用となるわけではないことに留意が必要となります。
そこで、被相続人の所有している財産のうち、小規模宅地等の減額の特例が最大限になる財産をそれぞれ宅地等の１平方メートル当たりの相続税評価額で比較検討することにし、小規模宅地等の減額の特例を適用すべき財産を特定するべきでしょう。その特定した財産のうち、適用面積部分は小規模特例適用財産として相続時まで被相続人が保有した方が良いと考えられます。
また、相続時精算課税制度を選択せずに、通常の暦年贈与による土地を贈与した場合について、相続人が相続開始前３年以内に贈与された土地については小規模宅地等の評価減の適用があることも覚えておく必要があるでしょう。
（２）不動産で相続時精算課税制度の有効活用
（１）で示したように被相続人が所有している財産のうち、小規模宅地等の減額の特例が最大限になる財産を特定し、小規模宅地等の特例を適用しない財産のうち収益性のある不動産などについては相続字精算課税制度を有効に活用するべきでしょう。例えば、収益物件の贈与はどうでしょうか。収益物件を所有し続けていると、その収益分の相続財産が毎年増えることになってしまいます。そこで、相続時精算課税制度を選択することで、収益物件を贈与することにします。そうすれば不動産の贈与に係る贈与税がかからないうえに、将来の収益は受贈者のものとなり、結果的には収益を無税で贈与したことになるでしょう。また、高額所得者が収益物件を贈与すれば住民税・所得税対策にもなりえます。
また、将来の評価額アップを見込んだ物件の贈与も良いと考えられます。例えば、今後の区画整理や都市開発事業のため、確実に値上がりすると思われる土地や、収用などが予定されている土地についても、相続時精算課税制度の活用の場になると期待できるでしょう。
特定増改築等住宅ローン控除とは、住宅借入金等で家屋の新築や購入、増改築等をおこないその家屋を居住用として使った際に、一定の要件を満たす際は下記の金額を所得税額から控除することを可能としているものです。なお、この際の限度額は、居住年における年末残高限度額に控除率をかけたものとなります。
住宅ローン控除額＝住宅借入金等の年末残高×控除率
東日本大震災によって被害をうけてしまい、住宅ローン控除が適用されていた家屋を居住用として使うことができなくなった際には、その利用ができなくなってしまった日が属している年の、翌年以後の残りの適用が可能な年について、住宅ローンの金額がある際には、その適用が可能な年でも引き続いて住宅ローン控除の適用を特例としてうけることができるようになっています。また、東日本大震災により、自身が所有している家屋が被害をうけたことにより自身の居住用として使うことができなくなった人が、住宅の取得などをしてその住宅を居住用として使った際には、通常の住宅ローン控除の適用の代わりに、住宅の再取得にかかる住宅ローン控除を選び、特例の適用をすることができることとなっています。重複適用の特例をうける際は、東日本大震災によって被害をうけ、従前家屋等について居住することができなくなってしまったことを明確にする一定の書類を確定申告書に添付する必要があるので確認をしてください。
住宅ローン控除額＝住宅借入金等の年末残高×控除率
東日本大震災によって被害をうけてしまい、住宅ローン控除が適用されていた家屋を居住用として使うことができなくなった際には、その利用ができなくなってしまった日が属している年の、翌年以後の残りの適用が可能な年について、住宅ローンの金額がある際には、その適用が可能な年でも引き続いて住宅ローン控除の適用を特例としてうけることができるようになっています。また、東日本大震災により、自身が所有している家屋が被害をうけたことにより自身の居住用として使うことができなくなった人が、住宅の取得などをしてその住宅を居住用として使った際には、通常の住宅ローン控除の適用の代わりに、住宅の再取得にかかる住宅ローン控除を選び、特例の適用をすることができることとなっています。重複適用の特例をうける際は、東日本大震災によって被害をうけ、従前家屋等について居住することができなくなってしまったことを明確にする一定の書類を確定申告書に添付する必要があるので確認をしてください。
事業用資産を買い換えたときの特例の適用を受けることができたら、土地の譲渡益の一部に対する税金を将来に繰り延べることが可能です。
1.事業用資産の買換え特例とは
事業用資産の買換え特例とは、個人が、一定の事業用の土地建物等の譲渡を行い、譲渡後、一定の期間内に一定の土地建物等の取得を行って、取得後1年以内にその取得した資産を事業の用に供したときには、譲渡した資産の譲渡益の一部分に対する税金を繰り延べることができる制度のことです。
2.1号買換え
上記1の特例については、譲渡を行う資産と取得を行う資産の組み合わせに応じて、現時点で10の特例が定められています。
ご質問のケースでは、買換え特例のうちで代表的なものの一つである1号買換えの適用を受けることができると考えられます。この特例については、譲渡を行う資産と取得を行う資産が次の要件を満たすことによって、適用を受けることができます。
(1)譲渡を行う資産
既成市街地等内にある事務所や事業所として使用されている建物又はその敷地の土地で、譲渡した年の1月1日において所有期間が10年を超えるもの
(2)取得を行う資産
既成市街地等以外にある事業用の土地等、建物、構築物又は機械及び装置
ご質問のケースでは、売却する土地は東京23区内にあるため、既成市街地等に当てはまります。そして、妻の実家の地方都市が既成市街地等以外に当てはまり、その区域内において印刷工場として使用する土地建物の購入を行えば、東京の土地建物等の売却によって生じる譲渡益の一部に対する税金を繰り延べることが可能です。
3.既成市街地等とは
既成市街地等とは、次の区域のことです。
・首都圏整備法第2条第3項に定める既成市街地
・近畿圏整備法第2条第3項に定める既成都市区域
・首都圏、近畿圏及び中部圏の近郊整備地帯等の整備のための国の財政上の特別措置に関する法律施行令別表に掲げる区域
具体的には、次の区域が既成市街地等に該当します。
(1)首都圏
東京都では23区・武蔵野市の全域、三鷹市の特定の区域が、神奈川県では横浜市・川崎市の特定の区域が、埼玉県では川口市の特定の区域が、既成市街地等に該当します。
(2)近畿圏
大阪府では大阪市の全域、守口市・東大阪市・堺市の特定の区域が、京都府では京都市の特定の区域が、兵庫県では神戸市・尼崎市・西宮市・芦屋市の特定の区域が、既成市街地等に該当します。
(3)中部圏
愛知県名古屋市の特定の区域が、既成市街地等に該当します。
4.判定の時期
譲渡や取得を行った土地等が、上記3の区域に当てはまるか否かについては、当該土地等の譲渡又は取得を行ったときの現況によって判定を行うことになっています。それゆえ、1号買換えの適用を受けようとするときには、譲渡及び取得の直前に、その資産の所在する各市町村に対して、上記3の区域に当てはまるか否かの確認をすることが大切です。なお、取得時に既成市街地以外であって後に既成市街地内に取り込まれても適用を受けることが可能です。
5.課税対象となる譲渡所得の計算
(1)売却代金以上の事業用資産の購入を行った場合
収入金額：売却金額×20％＝Ａ
必要経費：(売却した資産の購入代金＋譲渡に係る費用)×20％＝Ｂ
課税の対象となる譲渡所得金額：Ａ－Ｂ
ご質問のケースにおいて、土地建物を5,000万円で売却し(譲渡費用500万円)、6,000万円の土地建物を購入したとします。この場合に、課税対象となる譲渡所得は、次のように計算します。
収入金額：5,000万円×20％＝1,000万円
必要経費：(5,000万円×5％＋500万円)×20％＝150万円(相続により取得し、取得価額が明らかでないために、概算取得費を適用)
課税の対象となる譲渡所得金額：1,000万円－150万円＝850万円
(2)売却代金未満の事業用資産の購入を行った場合
収入金額：(売却金額－買換資産の購入代金)＋買換資産の購入代金×20％＝Ａ
必要経費：(売却した資産の購入代金＋譲渡に係る費用)×上記Ａ÷売却金額＝Ｂ
課税の対象となる譲渡所得金額：Ａ－Ｂ
ご質問のケースにおいて、土地建物を5,000万円で売却し(譲渡費用500万円)、3,000万円の土地建物を購入したとします。この場合に、課税対象となる譲渡所得は、次のように計算します。
収入金額：(5,000万円－3,000万円)＋3,000万円×20％＝2,600万円
必要経費：(5,000万円×5％＋500万円)×2,600万円÷5,000万円＝390万円(相続により取得し、取得価額が明らかでないために、概算取得費を適用)
課税の対象となる譲渡所得金額：2,600万円－390万円＝2,210万円
1.事業用資産の買換え特例とは
事業用資産の買換え特例とは、個人が、一定の事業用の土地建物等の譲渡を行い、譲渡後、一定の期間内に一定の土地建物等の取得を行って、取得後1年以内にその取得した資産を事業の用に供したときには、譲渡した資産の譲渡益の一部分に対する税金を繰り延べることができる制度のことです。
2.1号買換え
上記1の特例については、譲渡を行う資産と取得を行う資産の組み合わせに応じて、現時点で10の特例が定められています。
ご質問のケースでは、買換え特例のうちで代表的なものの一つである1号買換えの適用を受けることができると考えられます。この特例については、譲渡を行う資産と取得を行う資産が次の要件を満たすことによって、適用を受けることができます。
(1)譲渡を行う資産
既成市街地等内にある事務所や事業所として使用されている建物又はその敷地の土地で、譲渡した年の1月1日において所有期間が10年を超えるもの
(2)取得を行う資産
既成市街地等以外にある事業用の土地等、建物、構築物又は機械及び装置
ご質問のケースでは、売却する土地は東京23区内にあるため、既成市街地等に当てはまります。そして、妻の実家の地方都市が既成市街地等以外に当てはまり、その区域内において印刷工場として使用する土地建物の購入を行えば、東京の土地建物等の売却によって生じる譲渡益の一部に対する税金を繰り延べることが可能です。
3.既成市街地等とは
既成市街地等とは、次の区域のことです。
・首都圏整備法第2条第3項に定める既成市街地
・近畿圏整備法第2条第3項に定める既成都市区域
・首都圏、近畿圏及び中部圏の近郊整備地帯等の整備のための国の財政上の特別措置に関する法律施行令別表に掲げる区域
具体的には、次の区域が既成市街地等に該当します。
(1)首都圏
東京都では23区・武蔵野市の全域、三鷹市の特定の区域が、神奈川県では横浜市・川崎市の特定の区域が、埼玉県では川口市の特定の区域が、既成市街地等に該当します。
(2)近畿圏
大阪府では大阪市の全域、守口市・東大阪市・堺市の特定の区域が、京都府では京都市の特定の区域が、兵庫県では神戸市・尼崎市・西宮市・芦屋市の特定の区域が、既成市街地等に該当します。
(3)中部圏
愛知県名古屋市の特定の区域が、既成市街地等に該当します。
4.判定の時期
譲渡や取得を行った土地等が、上記3の区域に当てはまるか否かについては、当該土地等の譲渡又は取得を行ったときの現況によって判定を行うことになっています。それゆえ、1号買換えの適用を受けようとするときには、譲渡及び取得の直前に、その資産の所在する各市町村に対して、上記3の区域に当てはまるか否かの確認をすることが大切です。なお、取得時に既成市街地以外であって後に既成市街地内に取り込まれても適用を受けることが可能です。
5.課税対象となる譲渡所得の計算
(1)売却代金以上の事業用資産の購入を行った場合
収入金額：売却金額×20％＝Ａ
必要経費：(売却した資産の購入代金＋譲渡に係る費用)×20％＝Ｂ
課税の対象となる譲渡所得金額：Ａ－Ｂ
ご質問のケースにおいて、土地建物を5,000万円で売却し(譲渡費用500万円)、6,000万円の土地建物を購入したとします。この場合に、課税対象となる譲渡所得は、次のように計算します。
収入金額：5,000万円×20％＝1,000万円
必要経費：(5,000万円×5％＋500万円)×20％＝150万円(相続により取得し、取得価額が明らかでないために、概算取得費を適用)
課税の対象となる譲渡所得金額：1,000万円－150万円＝850万円
(2)売却代金未満の事業用資産の購入を行った場合
収入金額：(売却金額－買換資産の購入代金)＋買換資産の購入代金×20％＝Ａ
必要経費：(売却した資産の購入代金＋譲渡に係る費用)×上記Ａ÷売却金額＝Ｂ
課税の対象となる譲渡所得金額：Ａ－Ｂ
ご質問のケースにおいて、土地建物を5,000万円で売却し(譲渡費用500万円)、3,000万円の土地建物を購入したとします。この場合に、課税対象となる譲渡所得は、次のように計算します。
収入金額：(5,000万円－3,000万円)＋3,000万円×20％＝2,600万円
必要経費：(5,000万円×5％＋500万円)×2,600万円÷5,000万円＝390万円(相続により取得し、取得価額が明らかでないために、概算取得費を適用)
課税の対象となる譲渡所得金額：2,600万円－390万円＝2,210万円
マイホーム、すなわち居住用財産である建物や敷地を売却し、利益が生じた場合においても、他の資産の売却を行った場合と同じく、所得税が課されることとなります。
ただし、マイホームという財産の性質が考慮され、次の二つの特例の適用を受けることができます。
・譲渡所得を計算するに当たり、3,000万円の特別控除の適用を受けることができます。
・その所有期間の長短に応じ、所得税額を計算するに当たって、軽減税率の適用を受けることができます。
本問では、これらのうちの3,000万円控除に関する説明をします。
1.マイホームを売却した場合の所得金額の計算方法
マイホームを売却した場合の譲渡所得の金額の算定式は、次の通りです。
譲渡所得金額＝譲渡価額－(取得費＋譲渡費用)－3,000万円の特別控除
したがって、仮に、敷地と家屋併せて5,000万円で売却を行い、取得費は5,000万円の5％、譲渡費用は20万円であるとすると、譲渡所得金額は次のようになります。
5,000万円－(5,000万円×5％＋20万円)－3,000万円＝1,730万円
2.税務上3,000万円の特別控除の適用を受けられるか否かの検討
例えば賃貸用マンションのような、マイホーム以外の不動産を売却した場合には、3,000万円の特別控除の適用を受けることはできません。税務上、どのような場合がマイホームを売却した場合に該当するかについて、詳細に定義付けがなされています。それゆえ、次の(1)～(5)の要件を満たしているか否かを確認しなければなりません。
(1)マイホームを売却した場合とは
マイホームを売却した場合とは、ご自身が住んでいる家屋を売った場合、又は家屋と共にその敷地や借地権を売った場合をいいます。所有期間の長短は、原則として無関係です。
次のような家屋を売っても、この場合のマイホームには当たりません。
・この特例を受けるためだけに入居したと認められる家屋
・居住用家屋を新築する期間だけ仮住まいとして使用した家屋その他一時的な目的により入居したと認められる家屋
・別荘等、主に趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋
(2)住まなくなったマイホームは除外されるのか
ア．単身赴任といった特殊な事情から、一時的に住んでいないマイホーム
単身赴任や転地療養等によって他の場所に住んでいても、配偶者等が引き続きその家屋に住んでいて、ご自身の単身赴任等の事情がなくなったときに配偶者等と共に再びその家屋に住む予定があるのなら、ご自身にとっても居住用家屋であるという取り扱いがなされ、マイホームに当たります。
イ．単身赴任といった特殊な事情がない場合
かつて住んでいた家屋や家屋と共にその敷地等を売るのなら、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売る必要があります。
住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊して、その敷地を売るのなら、次の二つの要件を全て満たすことが必要です。
・その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に結ばれ、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
・家屋の取壊しを行ってから譲渡契約を結んだ日まで、その敷地を貸駐車場等のその他の用に供していないこと。
ウ．災害により家屋が滅失している場合
その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売らなければなりません。ただし、東日本大震災で滅失した家屋については、災害があった日から7年を経過する日の属する年の12月31日までということになります。
(3)誰に売却するのか
親から子へ、夫から妻へ、社長から社長の会社へというように、売り手と買い手の関係が、親子や夫婦といった特別な間柄ではない必要があります。
(4)近年にマイホームに関する特例の適用を受けていないか
売却を行った年の前年・前々年に、この特例、マイホームの買換えやマイホームの交換の特例、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていない必要があります。
(5)他の特例の適用を受けていないか
売った家屋・敷地に関して、収容等の場合の特別控除といった他の特例の適用を受けていない必要があります。
3.適用を受けるための手続き
この特例の適用を受けるには、一定の書類を添付の上、確定申告を行わなければなりません。
ただし、マイホームという財産の性質が考慮され、次の二つの特例の適用を受けることができます。
・譲渡所得を計算するに当たり、3,000万円の特別控除の適用を受けることができます。
・その所有期間の長短に応じ、所得税額を計算するに当たって、軽減税率の適用を受けることができます。
本問では、これらのうちの3,000万円控除に関する説明をします。
1.マイホームを売却した場合の所得金額の計算方法
マイホームを売却した場合の譲渡所得の金額の算定式は、次の通りです。
譲渡所得金額＝譲渡価額－(取得費＋譲渡費用)－3,000万円の特別控除
したがって、仮に、敷地と家屋併せて5,000万円で売却を行い、取得費は5,000万円の5％、譲渡費用は20万円であるとすると、譲渡所得金額は次のようになります。
5,000万円－(5,000万円×5％＋20万円)－3,000万円＝1,730万円
2.税務上3,000万円の特別控除の適用を受けられるか否かの検討
例えば賃貸用マンションのような、マイホーム以外の不動産を売却した場合には、3,000万円の特別控除の適用を受けることはできません。税務上、どのような場合がマイホームを売却した場合に該当するかについて、詳細に定義付けがなされています。それゆえ、次の(1)～(5)の要件を満たしているか否かを確認しなければなりません。
(1)マイホームを売却した場合とは
マイホームを売却した場合とは、ご自身が住んでいる家屋を売った場合、又は家屋と共にその敷地や借地権を売った場合をいいます。所有期間の長短は、原則として無関係です。
次のような家屋を売っても、この場合のマイホームには当たりません。
・この特例を受けるためだけに入居したと認められる家屋
・居住用家屋を新築する期間だけ仮住まいとして使用した家屋その他一時的な目的により入居したと認められる家屋
・別荘等、主に趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋
(2)住まなくなったマイホームは除外されるのか
ア．単身赴任といった特殊な事情から、一時的に住んでいないマイホーム
単身赴任や転地療養等によって他の場所に住んでいても、配偶者等が引き続きその家屋に住んでいて、ご自身の単身赴任等の事情がなくなったときに配偶者等と共に再びその家屋に住む予定があるのなら、ご自身にとっても居住用家屋であるという取り扱いがなされ、マイホームに当たります。
イ．単身赴任といった特殊な事情がない場合
かつて住んでいた家屋や家屋と共にその敷地等を売るのなら、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売る必要があります。
住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊して、その敷地を売るのなら、次の二つの要件を全て満たすことが必要です。
・その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に結ばれ、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
・家屋の取壊しを行ってから譲渡契約を結んだ日まで、その敷地を貸駐車場等のその他の用に供していないこと。
ウ．災害により家屋が滅失している場合
その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売らなければなりません。ただし、東日本大震災で滅失した家屋については、災害があった日から7年を経過する日の属する年の12月31日までということになります。
(3)誰に売却するのか
親から子へ、夫から妻へ、社長から社長の会社へというように、売り手と買い手の関係が、親子や夫婦といった特別な間柄ではない必要があります。
(4)近年にマイホームに関する特例の適用を受けていないか
売却を行った年の前年・前々年に、この特例、マイホームの買換えやマイホームの交換の特例、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていない必要があります。
(5)他の特例の適用を受けていないか
売った家屋・敷地に関して、収容等の場合の特別控除といった他の特例の適用を受けていない必要があります。
3.適用を受けるための手続き
この特例の適用を受けるには、一定の書類を添付の上、確定申告を行わなければなりません。
次のことを確認しなければなりません。
・譲渡する資産及び購入する資産の区域
・購入する土地の面積
・譲渡する資産の所有期間
・購入する期間
・事業の用に供する期間
1.譲渡する資産及び購入する資産の区域
1号買換えの適用を受けるには、譲渡する資産の区域が既成市街地等内であるか否かということと、購入する資産の区域が既成市街地等以外であるか否かということを確認しなければなりません。この既成市街地等以外というのは日本国内に限られます。市のうちの一部の区域が既成市街地等とされている場合には、当該市当局に必ず確認しましょう。
2.購入する土地の面積
購入資産が土地等である場合には、購入する土地等の面積が原則として譲渡した土地等の面積の5倍以内であるという制限が設けられています。したがって、5倍を超えると、超える部分については特例の適用を受けることができません。ただし、購入するのが一定の農地であるときには、10倍以内となることがあります。
仮に、300㎡の土地(昭和56年に取得価額3,000万円で取得したもの)を6,000万円で売却し、2,000㎡の土地を6,000万円で購入したとします。この場合、買換え特例の対象となるのは、2,000㎡のうち300㎡×5＝1,500㎡です。
6,000万円×1,500㎡÷2,000㎡＝4,500万円
譲渡所得の計算は、次の通りです。
収入金額：6,000万円－(4,500万円×80％)＝2,400万円
必要経費：3,000万円×2,400万円÷6,000万円＝1,200万円
譲渡所得金額：2,400万円－1,200万円＝1,200万円
3.譲渡する資産の所有期間
譲渡する資産は、譲渡した日の属する1月1日において所有期間が10年を超えている必要があります。購入した日から譲渡した日までが10年を超えていることという意味ではありませんので、留意しましょう。
4.購入する期間
譲渡した前年、譲渡した年、譲渡した翌年のいずれかに、資産を購入する必要があります。
5.事業の用に供する期間
資産を購入した日から1年以内に事業に使用しなければなりません。購入後1年以内に事業に使用しなければ、特例の適用を受けることはできません。
6.適用期限
平成26年12月31日までが、この特例の適用期限とされています。
・譲渡する資産及び購入する資産の区域
・購入する土地の面積
・譲渡する資産の所有期間
・購入する期間
・事業の用に供する期間
1.譲渡する資産及び購入する資産の区域
1号買換えの適用を受けるには、譲渡する資産の区域が既成市街地等内であるか否かということと、購入する資産の区域が既成市街地等以外であるか否かということを確認しなければなりません。この既成市街地等以外というのは日本国内に限られます。市のうちの一部の区域が既成市街地等とされている場合には、当該市当局に必ず確認しましょう。
2.購入する土地の面積
購入資産が土地等である場合には、購入する土地等の面積が原則として譲渡した土地等の面積の5倍以内であるという制限が設けられています。したがって、5倍を超えると、超える部分については特例の適用を受けることができません。ただし、購入するのが一定の農地であるときには、10倍以内となることがあります。
仮に、300㎡の土地(昭和56年に取得価額3,000万円で取得したもの)を6,000万円で売却し、2,000㎡の土地を6,000万円で購入したとします。この場合、買換え特例の対象となるのは、2,000㎡のうち300㎡×5＝1,500㎡です。
6,000万円×1,500㎡÷2,000㎡＝4,500万円
譲渡所得の計算は、次の通りです。
収入金額：6,000万円－(4,500万円×80％)＝2,400万円
必要経費：3,000万円×2,400万円÷6,000万円＝1,200万円
譲渡所得金額：2,400万円－1,200万円＝1,200万円
3.譲渡する資産の所有期間
譲渡する資産は、譲渡した日の属する1月1日において所有期間が10年を超えている必要があります。購入した日から譲渡した日までが10年を超えていることという意味ではありませんので、留意しましょう。
4.購入する期間
譲渡した前年、譲渡した年、譲渡した翌年のいずれかに、資産を購入する必要があります。
5.事業の用に供する期間
資産を購入した日から1年以内に事業に使用しなければなりません。購入後1年以内に事業に使用しなければ、特例の適用を受けることはできません。
6.適用期限
平成26年12月31日までが、この特例の適用期限とされています。