マンションの大規模修繕をどうするか。管理会社に任せきりにしていると、それほど問題はないのに工事を進められてしまうケースがあるという。12年ごとに修繕する“常識”にとらわれることはないと指摘する専門家も多い。ムダな出費を避けて安心な建物で暮らし続けるため、入居者でつくる管理組合が陥りやすい“落とし穴”を知って失敗を避けよう。 【写真】タイルがはがれてしまったマンション
＊ ＊ ＊ 国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインは、マンションの大規模修繕について12年程度の周期をイメージしている。その昔は約10年周期だったが、材質の向上などで12年程度に延びた。あくまでガイドラインなので、法律で決められているものではない。 一方で建築基準法は、外壁をタイル張りなどにしたマンションに対し、10～13年ごとに外壁の「全面打診調査」をするように定めている。調査を義務づけているだけだが、このマンションの管理会社は、打診調査と“セット”で12～13年周期の大規模修繕を提案することが多いとされる。 大規模修繕の周期は、どのくらいがいいのか。 「さくら事務所」（東京都渋谷区）のマンション管理コンサルタント、土屋輝之さんは話す。 「（修繕前にする事前調査の）劣化診断をしても、急いで修繕をする必要はありません。数年ほど先送りできることもあります。リスクのあるところは部分的に修繕すればいい」。あくまで12年は目安の一つであって、16～18年に延ばせるという。 15年周期での修繕を勧めているのは、「マンション大規模修繕協議会」（東京都品川区）の米澤賢治代表理事だ。技術が進み、かつて金属製が主流だった配管は、塩化ビニールなどさまざまな材質が使われて耐久性も向上。ステンレス製の上水道は、取り換える必要がほとんどないとされる。 1級建築士で「計画機構」（東京都世田谷区）代表の野崎隆さんは、事前の検査をしたうえで、工事をしない選択肢もある、と強調する。その際、「築年数を2倍」することで、人間と同じようにイメージしやすいという。「築40年は人の80歳で、あちこちにガタがきます。築10～15年なら人の20～30歳、通常の建物は健康体です」
マンションの管理組合としてはまず、大規模修繕の周期を12年に固定せず、長期化も検討してみてはどうだろう。ただ、入居者の合意を得るなど修繕前に検討期間が必要なことも忘れてはならない。 「強引にやりすぎると禍根を残し、あとが大変」。そう話すのは、入居約50戸の東京都内にあるマンションの管理組合理事長だ。築40年ほどのマンションは今年、給水管を取り換えるなどの大規模修繕を終えた。工事前の検討期間は約3年をかけたという。 複数のコンサルタント会社に相談し、説明がわかりやすかった1社へ依頼。施工会社は公募に十数社が手を挙げ、管理組合員の“満場一致”で選んだ。「工事費用と耐用年数でみてトータルで安くすること」（理事長）が決め手だった。「耐久性の高い塗料など、できるだけ良いものを使い、長くもたせるようにしました。次回（の修繕）は18年後に、と思っています」（同） 実際にコストを抑えつつ、大規模修繕で気をつけるべき点は何か。 大規模修繕とセットになりやすい外壁の全面打診調査では、足場を組んでやってもらうのではなく、屋上からブランコをつるして壁をたたくだけで「法律を十分にクリアできる」（前出の野崎さん）。足場を組む費用が、仮に1千万円だった場合、ブランコだと100万～200万円程度で済むというのだ。「工事をしなくていい箇所はいっぱいある」（同） さらに、前出の米澤さんが相談を受けたマンションでのひどい事例を教えてくれた。 一つは構造スリット（すき間）の欠陥だ。構造上、重要でない壁に施す手法だが、スリットが適切に設けられていなかったという。年月を経ると壁がひび割れたり、コンクリートがはがれ落ちたりしやすい。そのマンションは過去2回の大規模修繕で見過ごされてきたという。 外壁のつなぎ目や窓周辺のすき間の気密性を高めるシーリング（目地材）の不備もある。修繕では、劣化したシーリングを取り除いて打ち直す必要があるが、古いシーリングを残したまま打ち増していたという。施工後はなかなか欠陥を見抜けないという。
■適正価格は1割 超安値も裏あり さらには、給水管の問題。材質がステンレスやポリエチレン、塩ビであれば「さびない」とされるものの、昔ながらの鋼管はさびる。そこで、管内に樹脂系塗料を流してさびを止める「更生」という処置をするのだが、注意したい。更生の工事後10年ほど経ったマンションで、樹脂が溶け出して色のついた水が出た事例があったという。 「管の交換よりも更生のほうが修繕費は安いが、交換するしかありません」（米澤さん） そもそも管理組合は、建築の素人だ。そこに付け込む“悪徳業者”は何としても避けたい。 しかし残念なことに、「業界は“バックマージン天国”で談合が横行している」と前出の土屋さんは指摘する。談合には管理会社やコンサルタントが関係し、施工会社が加わるケースもあるという。誰が主導するのかはケースによってさまざま。妥当な料金水準から推測すると、バックマージンは最大で総費用の約20％にのぼるというのだ。 例えば、管理組合がA～G社の7社から見積もりをとっても、業者間でB社が受注すると決まっていることがあるという。B社が受注しやすいように、他社の見積書もB社が作成するケースも。 一連の談合は「素人が簡単に見抜けない」（土屋さん）だけに、やっかいだ。だからこそ、設計会社やコンサルタント会社が破格の安値で請け負うケースは注意したほうがいいという。裏でつながった施工会社が修繕費をつり上げ、結果的に総費用が高額になる恐れがあるためだ。 「大規模修繕ではコンサルタントの9割くらいが自分に利益誘導しており、適正な価格になっているのは全体の1割ほどではないでしょうか」。住宅ジャーナリストの榊淳司さんも警鐘を鳴らす。国交省は実際、管理組合と利益相反にある設計コンサルタントがいると注意を促している。 こうした“被害”にあわず、安心な建物で暮らし続けたい。管理会社に任せきりにせず、いいアドバイザーをさがして検討していきたい。入居者たちも手間暇を惜しんではいけない。
年金資産を運用する国の独立行政法人と日本銀行が、東証1部企業の8割にあたる約1830社で事実上の大株主となっていることが朝日新聞などの調べでわかった。4年前の調査時から倍増した。巨額の公的マネーは実体経済と乖離（かいり）した株高を招き、「官製相場」の側面が強まっている。「安定株主」として存在することで企業の経営改善に対する努力を弱める恐れがある。 【写真】株価の推移と公的マネーの株式保有額 年金積立金管理運用独立行政法人（GPIF）と日銀の3月末の保有分を、東京商工リサーチとニッセイ基礎研究所の井出真吾氏の協力を得て朝日新聞が推計した。GPIFと日銀は信託銀行などを通じ、日経平均やTOPIX（東証株価指数）などの指標に連動した金融商品を買っている。こうした指標に含まれる銘柄の株主名簿に名前は出ないが、間接保有している。 大量保有を報告する基準の5%以上を大株主としてみると、東証1部2166社（3月末時点）のうち約1830社で公的マネーが大株主になった。両者の間接保有分が10%以上も約630社。最も高いのは半導体大手アドバンテストの29・0%で、TDK26・6%など、20%超も28社にのぼる。保有額全体ではGPIF36兆円、日銀31兆円と計67兆円分。東証全体の時価総額約550兆円の12%を占める。