久々にキャッシュフロー以外のブログ更新です(^^)/
２路線の駅まで徒歩五分。
そこから巨大ターミナル駅まで電車で18分。
三月竣工の新築、鉄骨３階建て。
価格は１億１０００万円。
表面利回り７.８%。
ローン特約付きの買い付けは受け付けておらず、現金又は銀行融資OKを先に取り付けるパターン。
アパート２号の時もこのパターンで逆に大きな値引きが出来たので少し期待(^^)
とりあえず本業で取引のある三銀行に打診。
既存アパートに持ち金を殆ど入れて、自己資金は諸費用で精一杯なので、フルローンでお願いしました。
ただ、よくよく計算すると…
僕が持ってる二棟のアパートは木造２２年償却、しかも劣化対策等級二級で３０年融資。
償却期間が短い分、年間償却額が大きくなってＰＬ上の利益額よりキャッシュフローの方が遥かに大きいのですが、この物件は鉄骨なので償却期間が長く、しかも融資期間は劣化対策等級アパートと同じ３０年。
計算すると、年間キャッシュフロー２４０万円に対して、ＰＬ上では３００万円。
所得税率４割としたら、キャッシュフローの半分が税金に取られてしまいます(T_T)
しかもその差が年々縮まってくるので１０年待たずして売却しないといけない感じ…
どうしようか迷っていると、一行から早めの返事がありました。
１億５００万円、３０年で１.４７５%の返事。
そして更にこの物件、まだ入居者付も全くしてない事が判明(^^;)
入居付までの三ヶ月のローン返済（本当は返済開始遅らせればいいんですが）と募集に掛かるＡＤで２００万円を減額してもらって、１億３００万円で売主さんがOKなら…と勝手に考えておりました(^^;)
売主さんは法人で、三月決算までに処分したいのでは？と、勝手に想像して価格交渉に応じてもらえるかな〜と希望的観測。
それで行こうと思ってたら、僕以外にもう一人検討していた人が、どうやら僕より高い金額で買い付け入れそうだとの事でした(^^;)
まぁ、買えなくて良かったかなぁ？
これから更に良いのも出そうな気がするし。
やっぱりＰＬ上の損益よりもキャッシュが残る物件が僕は良いです〜(^^)
