夫婦：
夫 給与所得者（会社員）
妻 給与所得者（会社員）
16歳未満の扶養家族なし
医療費や寄付金などの控除は一切なし
副収入や一時所得は一切なし
２人暮らし世帯
借入：
地方銀行
35年ローン（土地＋中古住宅解体＋家新築）
連帯債務 夫50：妻50
（土地だけ先行して夫が単独債務などのような
複雑な債務ではなく、
すべて連帯債務 夫50：妻50）
土地：
不動産業者より購入
中古住宅付土地225㎡ほど
中古住宅解体
100％居住用途(＝店舗などの用途がない)
夫1/2・妻1/2
家屋：
ハウスメーカーにて建築
長期認定優良住宅新築
床面積82㎡ほど
100％居住用途(＝店舗などの用途が無い)
夫43/100・妻57/100
補助金：
夫名義すまい給付金
夫名義の太陽光補助金
妻名義すまい給付金
贈与：
夫はなし
わたしの親よりあり
土地・家屋ともに
契約・決済・引き渡し・居住開始
すべて令和元年中
住宅ローン控除対象条件：すべて満たしている
(例)
・入居年かその前後２年以内の間に「居住用財産の譲渡所得の課税の特例」などの特例を受けていない
・令和元年分の合計所得金額が3,000万円以下である
・取得した家屋の床面積の２分の１以上を自己の居住用としている
など
マイホーム贈与非課税対象条件：すべて満たしている
(例)
・贈与を受けた時において贈与者の直系卑属（子や孫など）である
・令和元年分の合計所得金額が2,000万円以下である
・平成21年分から平成26年分までの贈与税の申告で「住宅取得等資金の非課税」の適用をうけたことがない
・令和2年3月15日までに住宅用の家屋の新築または取得(いずれも家屋にかかる土地等の取得も含みます)をし、
贈与を受けた金銭の全額をその対価に充てた
など
１セット目
１：令和01年分(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書
・一面
・二面
・(付表)連帯債務がある場合の住宅借入金等の年末残高の計算明細書
この用紙の一面・二面が
「土地を購入して家を新築したため住宅ローン減税を受けたいので申請します！」の提出用紙にあたる。
この用紙の(付表)は
「連帯債務のわたしたちの借入残高や割合の根拠の計算です！」の
連帯債務者の場合の借入残高の計算提出用紙にあたる。
単独債務のみの方は
一面・二面を単独債務者が提出
連帯債務がある方は
一面・二面・(付表)を
連帯債務者全員が各３枚すべて提出。
我々の場合は夫・妻が連帯債務者のため
２人とも各３枚記入。
２人×３枚(1セット)＝６枚(2セット)提出。
（誰かが書いておけば残りの人は書かなくていいというものではない。）
☆(付表1)補助金などの交付を受ける場合又は住宅取得等資金の贈与の特例を受けた場合の取得対価の額等の計算明細書
この用紙は令和01年度分以降は廃止となったそうだ。
＜２ － 居住開始年月日 イ＞
家屋の場合、
住み始めた日でいいとのこと。
我々は
10月20日引渡し
10月20日～10月29日あたりで自力引っ越し
10月26日から住み始め、
10月31日でクソアパート解約。
住民票の日付は各書類の手続きの関係で
10月20日よりも早まった
9月末ごろの日付になっている。
わたし
「住み始めた日の証明になる資料はないですが
実際に住み始めた日は10月26日です。
住民票の日付だと登記日付よりも前になります。
居住開始日には
建物登記日・金消契約日・引渡し日・実際に住み始めた日
いつの日付を書けば良いですか？」
税理士先生
「大丈夫です。
実際に住み始めた日を居住開始年月日としてください」
わたし
「土地の居住開始年月日とはどの日を指しますか？
契約？決済？登記日？それとも別の日ですか？」
税理士先生
「ここの欄の日付は家と土地はセットという考え方なので、
家の居住開始年月日を書いてもらえれば、土地の居住開始年月日は書かなくて結構です。」
この居住開始日付は
住宅ローン控除開始年を指すことになる。
所得税及び復興特別所得税の確定申告書A(給与所得者用)の第二表の右下の
「○特例適用条文等」の欄にも
ここに記入した同じ日を記載することになる。
＜２ － 補助金等控除前の取得対価の額 ロ・ト＞
基本的に
仲介手数料・登記費用・固定資産税精算・印紙税・外構工事・家具・後付照明・カーテンなどは
取得対価に含めることはできない。
贈与をこういう諸経費に充てた方がいいと言われたことが何回かあったが
そういう意味もあったのか・・・
でも取得対価にならない諸経費に充てると、
その金額分はマイホーム贈与の贈与税非課税枠から外れるので、
控除額110万円を超えれば通常の贈与税がかかる。
贈与額が大きい人はいくらまでを諸経費に充てるかよく考えた方がいいと思う。
我が家の場合
●土地の売買契約書(土地)
●解体工事の請負契約書（土地）
●HMの工事請負契約書(家屋)
●水道接続工事+局納金の契約書（家屋）
●養生鉄板の請求書と領収書（家屋）
●残土処理・砕石養生の請求書と領収書（家屋）
●TVアンテナ工事の請求書と領収書（家屋）
×登録免許税他登記費用
×つなぎ融資
×HM施工ではない外構工事
×印紙税
×固定資産税精算分
×HM施工ではないカーテン工事
×HM施工ではないエアコン工事
×家具
その他もろもろ×
「残土処理や養生鉄板は土地の取得対価」
「HM施工ではないTVアンテナ工事は取得対価に含まれない」
（新築工事中に行なったTVアンテナ工事ならOK。引渡し後のひかりTV系の工事は不可とのこと。）
そういうネット情報もあったが
税理士先生に聞いたらこの割振りでOKとのこと。
ハウスメーカー契約書18,350,201円（印紙税不可）
内、地盤改良費1,620,000円(税込)消費税8％
内、消費税10％に相当する
コンセント等の増工額236,500円(消費税10％込)(215,000円(税別))
残土処理・砕石養生124,200円(税込)消費税8％
養生鉄板費70,200円(税込)消費税8％
水道公共枡設置・水道局納金77,560円(税込)
TVアンテナ工事48,600円(税込)消費税8％
住宅の取得対価計 18,670,761円
中古住宅付土地 13,600,000円(消費税なし。仲介手数料は不可)
中古住宅解体 1,078,000円(税込)消費税8％
土地の取得対価計 14,678,000円
＜２ － 交付を受ける補助金等の額 ハ・チ＞
すまい給付金などマイホームを取得するにあたって受けた補助金の合計を記入する。
我々の場合は
妻すまい給付金171,000円（ハガキの額面通り・家屋）
夫すまい給付金 86,000円（ハガキの額面通り・家屋）
夫太陽光補助金 44,000円（確定通知書の額面通り・家屋）
補助金などの合計 301,000円（全額家屋）
（名義がバラバラでもこの欄には全員の補助金の合計額を記入）
e-taxで作成すると
すまい給付金に関しては
ハガキの額面通りではなく基礎控除額を入力するようにとのメッセージが出てくる。
基礎控除額が分からない場合は
”ハガキの額面÷家屋の持分”の金額を入力。
我々の場合は
夫86,000円÷家屋持ち分0.43（43/100）＝200,000円
妻171,000円÷家屋持ち分0.57（57/100）＝300,000円
え！
取得対価から500,000円も引けってか！
ならば500,000円満額よこせ！！（｀A´）
とは言わなかったが
わたし
「e-taｘでは基礎控除額を入力するようにとありましたが
ハガキの額面と基礎控除額のどちらを記入すればよろしいですか？」
税理士先生
「ハガキの額面通りで大丈夫ですよ」
税理士先生のおことばに従い
すまい給付金に関しては
基礎控除額計500,000円ではなく
ハガキの額面計257,000円として計算。
・・・提出後の査定で
すまい給付金500,000円として
取得対価から引かれるかもしれない。
＜２ － 総(床)面積 ホ・ヌ、へ・ル＞
登記事項証明書通りの
家屋の床面積と土地の総面積を記入。
２階建て以上の家屋の方は
全フロアの合計床面積。
「ヘ・ル ”うち、居住用部分の(床)面積”」
一瞬ギョッとする項目だけど
一部店舗や事務所、貸し駐車場のような用途が一切ない場合は
家屋も土地も100％居住用になるので
100％居住用ならホ・ヌと同面積を記入。
＜４ － 家屋の取得対価の額または増改築等の費用に課されるべき消費税額等に関する事項＞
全契約が
消費税８％の人は８％のみに○
消費税１０％のみの人は１０％に○と全契約の10％消費税額を記入。
契約が
消費税８％と１０％混在している人は
両方に○をして
消費税10％契約の工事の10％消費税額を記入。
我々の場合は
消費税10％契約：
コンセント他増工事215,000円(税別)のみ
消費税8％契約：
その他すべての工事
消費税なし又は5％契約：
なし
（土地は消費税非課税だけど、
ここの欄は家屋の取得対価に対することなので○をしない）
8％と10％の両方に○をして
10％消費税額欄に21,500円を記入。
（ここの消費税8％と10％が混在している部分の項目がなぜかe-taxで対応していない。）
＜５ ‐ ③住宅取得等資金の贈与の特例を受けた金額＞
直系の親・祖父母からマイホーム贈与を取得対価に充てた方のみ
贈与金額を記入。
我々の場合は
夫贈与無し。
わたし贈与あり。300万円。
・6月の地鎮祭前あたりで300万円の話が出た
・翌年3月15日までにマイホーム取得金として全額使い切ること
・持分設定を考えること
「ホントは贈与は諸経費に充てた方がいいと思います」
アドバイスももらっていたが
贈与タイミングが若干遅かったこともあり
家屋として贈与300万全額を充てたと口座履歴で証明できる方が
後々に説明がしやすいと思い
贈与300万円全額をHM最終金に充てることで
建物の持ち分設定も併せて行なうことにした。
取得対価から補助金額が引かれて控除額が減るのはモヤるが
万が一のときに後々の説明がしやすいことを思えば・・・
マイホーム贈与非課税特例は、取得対価に当てはまらないものには適用できない。
通常の特例贈与（親・祖父母から贈与）になってしまう。
贈与税払って家具、外構、カーテン工事、諸費用に充てるか
非課税枠にするべく取得対価から引くか。
贈与額が大きい方は、
はじめのころから、贈与する方もされる方も
贈与の割振りや時期など算段した方がよいものと思われる。
話は長くなったが
わたしは贈与金を家屋に全額充てたので
家屋の欄に贈与金300万円を記入した。
○○○○○
連帯債務の方は
ここまで書けたらひとまず
(付表)連帯債務がある場合の住宅借入等の年末残高の計算明細書
へ移りましょう。
単独債務者は
すべて単独100％なのでこのまま進んで書けるが、
連帯債務者はこのまま進んでも
各自の負担割合がわからないので
各自の自己負担と年末残高の欄が書けない。
なので連帯債務者の方は
付表の年末残高の計算明細書で
各自の負担割合と自己負担と年末残高の計算をする。
税理士先生は
「自己資金負担額の計算がちょっとめんどくさい」と言っていた。
「自己資金負担額、実際と違うんだけど！？」そうなる人が多いとのこと。
ローン借入額は
土地や家屋だけじゃなくて
登記料他諸経費とかカーテン工事や外構工事とかとか
取得対価にあてはまらないものも含めて借り入れることが多いから
この計算明細書上では
オーバーローン（＝この計算明細書では自己資金負担額がマイナス）になることも多いし、
算出された自己資金負担額は実際の自己資金とは異なってくるハズ。
連帯債務の人はこの計算用紙で負担割合を計算して
自己負担分の残高を計算できたら
途中になってしまっている
(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書に戻る。
＜６ 居住用部分の家屋又は土地等に係る住宅借入金等の年末残高＞
負担割合と年末残高が計算できたので
連帯債務者はようやくここに取りかかれる。
わたしは土地を取得してから家屋新築なので
”住宅及び土地等”の欄に記載。
住宅借入金等の年末残高と
④で算出したあなたの持分に係る取得対価の合計
どちらか小さい額を元に
住宅ローン控除額を算出となってくる。
ちっ。。。←
８では、
二面の住宅借入金等特別控除額の計算をした金額を記載するので、
一面の⑪住宅借入金等の年末残高の合計額まで記入できたら
いったん一面を保留にして、二面へ移る。
我々の場合は
・長期優良認定住宅
・平成26年1月1日から令和元年12月31日までの間に居住
・住宅の取得などが(特別)特定取得に該当するとき
※(特別)特定取得＝家屋の取得対価の額または増改築等の費用の額に含まれる消費税額等が8または10％の取得
にあたるので
図の通りの欄に記載した。
（最高50万円）
年末残高14,809,764円×0.01（1％）
＝148,097.64円
100円未満切り捨て
あらため
148,000円が控除額。
（夫婦２人で挑んでも最高50万円にとどくわけがないｗ）
初年度住宅ローン控除額が計算できたら
また一面に戻る。
”８ (特定増改築等)住宅借入金等特別控除額”に
二面で計算するもとになった条件の番号と
計算した住宅ローン控除額を記入。
消費税が8％と10％が混在している人は
”※次に該当する場合に、書いてください。”にも記入。
（ここの消費税8％と10％が混在している部分の項目が
なぜかe-taxで対応していない。）
９ 控除証明書の交付を要しない場合
翌年以降は、
給与所得者は年末調整の時期にこの書類も併せて
勤め先へ提出する必要があるので
控除証明書は要するので
ここは○をしないでおく。
（数か月後に10年or13年分の控除証明書がドカッと送られる予定です。
保管しておいてください。by税務署の人）
○○○○○○○○
・(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書 一面・二面
・(付表)連帯債務がある場合の住宅借入等の年末残高の計算明細書
この３枚を連帯債務者各自が記入する。
住宅ローン控除額が計算できたら
所得税・復興特別所得税の確定申告書A（＝給与所得者用）に
住宅ローン控除額を書く欄がある。
作成の流れとしては
・(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書 一面・二面
・(付表)連帯債務がある場合の住宅借入等の年末残高の計算明細書
（贈与があった人は）贈与税申告書
↓
・所得税・復興特別所得税の確定申告書
この順で進めた方が書きやすいとのこと。
確定申告ってオーダーメイド的な感じだから
これはダレトクなんだ！
わかっていながらここまで長々とお届けしたが
消費税8％と10％が混在している場合の書き方とか
取得対価にはどこまでが含めれるのかとか
連帯債務者の自己資金負担額の書き方とか
ネット情報だとふわっとしてイマイチわからなかったところを
ちょうど情報を得れたので
このダレトク記事によって
どなたかの１項目埋まったとしたら
これ幸いである！
確定申告書Aと贈与税申告書は
住宅ローン控除申請の記入よりも
あまり時間がかからないので記入しやすいかと思う。
確定申告書Aや贈与税申告書の記入内容は
上げられたらまた後日上げようと思う。
○○○○○○○○
申告期間のはじめとおわりが一番混むとのこと。
２月終わりー３月あたまの
水・木の午後の時間帯が
比較的空いてる傾向があるとのこと。
（高齢者や気が早い方は期間はじめや午前中に集中、
スロースターターは期間おわりに集中、
土日で書類整えた人や月火休みの職種が月火に集中、
土日休みの職種が連休化させるために金曜にやや集中）
夫の休みと上記の話を考慮した結果
21日金曜日の14時ごろ
確定申告書・贈与税申告書・住宅・・・の計算明細書の控も併せて持参して
確定申告会場へ行った。
人は確かにいるけど
・提出ブースのお待ち人数は2人ほどだった
・提出ブースは中身のチェックではなく添付書類の大まかな確認だけして回収
なので、並ぶことなくスムーズに終わった。
その後日、税務署職員が中身をチェックをして
なにか不明点などのお問い合わせがあるときは
税務署から平日の昼間にお電話が来るそう。
提出ブースの係員が
確定申告書と贈与税申告書の控えには受領印を押してくれ、
住宅・・・の計算明細書には受領印を押してくれないが
念のため控も併せて持参することをオススメする。
確定申告会場へ行った話の余談も
(提出したついでに相談会場に寄って知人の住宅の贈与にまつわる疑問を代わりに聞いてきた)
余力があればまた上げたいと思う。