「不動産を活用して豊かな人生を築く。」不動産コンサルタント　後田博幸

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11Jul
- 路線価の発表！注目エリアは、、、
  東京本社アセットマネジメント事業部の後田です。　不動産投資ブログランキング参戦中※毎日クリック頂き有難うございます。先日、国税庁より路線価が発表されましたが銀座の路線価がバブルの時期を超えましたね！注目のスポットは、なんと32年連続で日本一となった東京都中央区銀座５丁目「鳩居堂」前！！１平方メートルあたりの価格が4032万円で過去最高だったバブル直後（1992年）の3650万円を約350万円程度上回ってました。私たちの日常業務（収益物件の仕入れ）を行う中でも路線価は非常に重要な役割を果たしております。路線価には２つの役割があります。１、相続税路線価、２、固定資産税路線価2種類があるものの、一般的には「路線価」といえば「相続税路線価」を指すことが多いでしょう。ちなみに「固定資産税路線価」は、一つひとつの土地の固定資産税評価額を決める際の基準となる価格です。路線価が上がり所有されている物件周辺の不動産の価値（市場価値）が上がるのはうれしい反面、毎年納める固定資産税額の負担も増加。。。すこし耳が痛い話かもしれませんね。7月1日に発表された路線価を参考にご自身の所有されている物件の周辺路線価をチェックしてみては如何でしょうか？▼気になる「路線価」は下記サイトからご覧頂けます！http://www.rosenka.nta.go.jp/暑さに負けず！邁進する後田が参加する7月、8月のイベント情報を告知させて頂きます。クリックしたら登録される仕組みなってます。※嘘です。ごめんなさい。是非、皆様のご参加お待ちしております！(^^)/★7月20日木曜東京開催「不動産コンサルタントから学ぶ。夜学セミナー」http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/2017tokyo_night_seminar.html★8月5日土曜東京開催「ちょっと待った！売却する前に聞く話」http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/2017before_sold.html★8月19日土曜東京開催※残り２席！！「ミニフィールドワークセミナー（１R）後田・増田」http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/mini.html★8月20日土曜東京開催※残り１席！！今すぐ申し込み「ミニフィールドワークセミナー（１棟）呉山・後田」http://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/mini.html　不動産投資ブログランキング参戦中※毎日クリック頂き有難うございます。不動産のことでお悩みの方CF東京本社　後田（うしろだ）までご相談ください。〒104-0061 東京都中央区銀座１丁目13-1株式会社CFネッツ東京本社tel　03-3562-8820
25May
- 『ワンルームマンションの不動産投資をするときは、新築ではなく中古マンションを買うのが鉄則』
  こんちには、銀座一丁目の不動産コンサルタント後田（うしろだ）です。今回のテーマは、『ワンルームマンションの不動産投資をするときは、新築ではなく中古マンションを買うのが鉄則』について記事に纏めてみました。結論からお伝えすると、新築ワンルームマンションは物件価格が高い。中古市場（相場）とだいぶかけ離れた売出し価格って知ってました？不動産投資！と聞くと真っ先に頭に思い浮かぶのは次の３つではないでしょうか？①「不動産業者からの自宅、会社に掛かってかくる唐突な営業電話」攻撃②「勤務先のエントランス前で営業マンの待ち伏せ」攻撃③「最寄り駅などで唐突な名刺交換」攻撃そう、過去に前述のような経験をされていて、不動産の営業マンは”しつこいなー”とか”強引な営業”との感情を抱いたことは一度はあるでしょう。※嫌なイメージ・思い出そうなんです。一部上場企業勤務、有名企業、学校の先生、医者、弁護士、企業の社長などお金を持っているであろう、また会社の信用力・個人の信用力で金融機関からのお借入（融資）が受けられる方を「ターゲット＝カモ」に否応なしに営業をかけて販売しているのが、新築分譲（ワンルームマンション）販売会社の実態です。新築で綺麗、立地も良い、金融機関の評価も高く資産価値がある。と三拍子揃った物件であれば売込む必要もなく、市場に公開される前に、欲しい人が殺到して抽選なったり、日の目に出ることはないでしょう。これまでに、ご相談に来られたクライアント様の大半が自宅に営業電話が掛かってくる。職場に電話が来た。会社の前・最寄り駅で待ち伏せされたりと、、、人海戦術？の如く販売コスト・人件費を掛けて販売しております。営業マンは自身のインセンティブを求め、生活するのに必死です。※ちなみに僕が勤めてる会社にも営業電話がたまーに掛かってきます。笑営業マンのセールストークを聞くと多いのがこのフレーズ「月々約１万円の自己負担で生命保険代わりに」「所得税節税対策になる。」や、「３５年後（ローン完済後）資産になります。」などあの手この手と、高校の同級性が新築ワンルームマンションの販売をしておりましたが、営業トークの原稿が存在しA4の紙にびっしり書かれた切り返しトークが存在します。また上司から「丸暗記しろ」と言われ会社をやめた話に衝撃を受けました。汗今の環境は、営業スタイルはとても恵まれていると実感してます。前置きが長くなりましたが、本題です。『なぜ新築ワンルームマンションより中古マンションがいいのか？』について新築ワンルームマンションをおすすめしない理由。①新築ワンルームマンションを販売すると１戸あたり約500万程度の利益を確保して販売価格の設定をしてます。→うん、１回の取引で利益取り過ぎ。＝売り出し価格がそもそも高い。（新築プレミアム価格＝生産者の暴利）②提携の金融機関により、低金利で長期ローン、サブリース付きで家賃保証あり。となっているが、新築時はプレミアム賃料設定でサブリース契約を結び業者も低リスクで商売を行えますが、5年、10年後には、新しいマンションが供給され賃料は相場並に落ち着きます。購入時の35年間固定の借上げ賃料では当然商売にならず想定と異なる結果に。これを度外視して毎月の「自己負担１万円で新築マンションが手に入る」安い買い物だ！と安易に考えて購入した結果、数年後良い買い物ではなかったと気づきくことに。不動産投資で損（失敗）した事を他人に話すことができない。なんて状態に陥る方が・・・。※一番やってはいけないパターン。１戸でき気づけは持ち返すことは可能ですが3戸以上はお手上げ状態。数年後の家賃下落を考慮していない、また築10年経つと室内設備に不具合が生じて修繕コストが掛かり、賃借人の入れ替わりの度に原状回復費用が発生します。またサブリース賃料の改定のお知らせ（減額）これを断ると契約解除になる場合が多く、相場賃料で入居者を募集すると1万～2万円下がる事例があったりと支出が重なる一方。これに気づいた所有者は大怪我をする前に、売却を検討されるが中古市場では購入時の半額。高くても3分2の価格が限界なのではないでしょうか。タワーマンションが今より供給量が少なかった時は、新築時に購入して中古市場に売出し、抽選漏れなど何かしらの理由で欲しい方が高いお金を払ってでも「買う」というニーズがありました。タワーマンションの転売で儲けた人々は巷で、空中族と呼ばれてましたね。※ごくわずかですが不動産コンサルタントとして日々、多くのお客様とお会いする機会がありますが、新築ワンルームマンションを購入して売却した時に儲かった（キャピタルゲイン）話は、今まで聞いたことがありません。中古マンションが良い理由。結論：価格設定が相場並（大きな増減幅が少ない。）手堅い安定した家賃収入が見込めます。中古市場にて売り出す場合（収益物件・投資用の場合）値付けは入居賃料に伴う”収益還元方法（利回り）”が一般的に用いられます。投資家のモノサシは、”利回り”を基準に購入の有無を判断します。当然、相場より高い金額で売り出せば、利回りが下がり↘︎買い手が見つからず、数ヶ月間売れ残ります。売主様は渋々値段を相場価格まで下げて利回りを魅力的な水準まで向上し↗︎売却することになります。そこで、築25年以上経過したマンションは、賃料・売買価格がこなれてきて新築のような値下がりリスクを避けられます。賃料が安定した不動産経営が行えます。当社のスタイルとしては売買仲介専門で築20年都心の一等立地では築40年前後の物件をクライアント様に買っていただいております。なにと比べても不動産投資で立地に勝るものはない。と修行中の身分でありますが思い当たる節がございます。エリア（立地）によっては、再開発や地価上昇に伴い、キャピタルゲインを得ているクライント様を数多く目にしています。実際に、リーマン・ショックの起きた2008年に景気は落ち込み2011年に起きた東日本大震災以降、津波や原発問題で東京・神奈川・千葉の湾岸エリアで所有する不動産を手放す方が増え、買い手も減少しここ数年間でもっとも価格が下がっていたと振り返ることができ、その時期に購入した方は、価格が2～3割上昇しています。ほんと羨ましい話です。^ ^ただ、安易に中古マンション全てが良い。と言っている訳ではありません！！中古マンションの物件選定を行うのが非常に難しいく、「表面利回り10％」とキッチーなフレーズで顧客の目を引く資産性に劣る管理状態のマンションも少なくありませんので皆さん気おつけてください。
17May
- 月に一度の全体会議
  こんにちは、不動産コンサルタントの後田（うしろだ）です。アメブロに移動後、一発目の記事投稿になります。先日は、月に一度の全体会議　※５月１５日（月）CFネッツグループのボスを筆頭に各社の代表が東京本社に集結しております。まずは、不動産関連からのAM事業部から４月の営業成績が発表されて、賃貸管理部、OM事業部の進捗報告など、企画開発室から現在の取り組みなどの進捗報告があります。続いて、建築、商社、ウィークリーマンスリー事業など最新の取り組みを聴かせて頂ける場となっており。約１時間３０分程度当社（CFネッツグループ）のビジネスモデルは、「不動産」をキワードに資産形成、賃貸管理・運営・トラブル解決、法務、税務相談、建築部門では、土地からのアパート建築や住宅建築なども手がけ、最近では中国人、台湾、アジアの海外投資家とのネットワーク構築など不動産まつわる様々な入り口からワンストップでサービスを提供不動産会社だとと受皿の広さを改めて実感。さて、話が戻りますが、CFネッツの鬼軍曹と呼ばれる（？）、チームリーダー「呉山」さんが４月の社内トップセールマン！！（今期２度目）建築士の勉強で忙しく、限られた時間で成果を出す。頭が上がりません（（汗　　　　　　　　　　※熱きメッセージがオフィス全体に響く。　　　　　　　　　　　　　　　　　呉山　CPM／CCIM私個人は、というと目の前の業務に全力で取り組むのみ。ふと、モニター画面を見てみると、上から２番目になんと私（後田）の名前が。営業成績に関しては、チームでワンツーフィニッシュすることができました。本当に多くのお客さま支えられているなぁ。と思うこの頃。しかし継続し優良物件をクライアント様へ提供することが何よりも大切。結果にフォーカスし満足するのではなく、良い結果が出ている時の、プロセス・行動・時間の使い方を忘れず、継続して５月も取り組んで行きたいと思います。今日はこの辺で、それでは