人口が減ると住宅が余るという議論に疑問あり

さて、自分は区分マンションで賃貸住宅事業を営んでいますが、よく言われているのが、「人口が減るから不動産の需要は落ちる、空き部屋が増える」という話。果たしてこれは本当なのか？

各論に行く前にまず言えるのが、「床面積（土地ではなく）の供給が一定ならば、人口が減れば一人当たりの床面積は増える」、統計上はこれは間違いがない。

次に、不動産の需給という意味で考えると、まず供給サイドについて言えば、日本の国土の面積は、外国から侵略されるか、反対に侵略しない限り当然増えも減りもしないが、高い建物が増えれば床面積は増えるので、供給は増える。平たく言えば、
　供給総床面積 ＝ 利用可能土地面積　ｘ　平均階数（建坪率を100％に引き直して）
で、この平均階数は増えていくだろうという話。

一方需要サイドについて考えると、ごく単純に
　需要総床面積 ＝ 人口　ｘ　住む人が”希望する”一人当たりの平均床面積

となる。日本全国をならしてざっくり話すと、要はこれまで供給総床面積＞需要総床面積だったので、土地の値段は保たれてきたわけです。

じゃあこれからこのバランスはどうなのか？というと上記の式の、
”平均階数”
”住む人が”希望する”一人当たりの平均床面積”

のせめぎ合いで需給バランスが決定していくのだろうと思います。

物件固有の条件に落とし込んで考えれば、人口が増える地域であればベターですが、要は上記二つのバランスがよりタイトになる「お宝物件」はおのずと見えてくる、というのが自分の理解です。

結論としては、人口が減るから空き部屋になるのではなくて、上記の二つの需給バランスにミートできない物件が空き部屋になる、というだけの話ではないかと思います。

東北新幹線グリーン車がやたら混んでいる件

今日は外出先から東北新幹線で自宅に戻りました。

東北新幹線にはグリーン車が1両しかついていないのですが、どうもここ最近非常に混んでいます。
去年は指定席から満席になることが多かった気がしますが、今年に入ってからグリーン車から満席になっている気がします。
景気が回復しつつあるということかもしれませんが、自分はグリーン車の価値を感じる人が多くなっているのかも、と思っています。

リフォーム業者のメンタリティ

現在、所有しているマンションのリフォームをやるべく費用の見積もりを業者にお願いしているのですが、予算と内容を伝えただけで数社から辞退の連絡がきました。
金額的にかなり厳しい数字なので、合わないことは百も承知ですが、合わないのであれば、スコープを減らすか、予算を増やせばよいのですが、どうも最初にカネありきになっているようです。
昨今そういう消費者が多いからなのかもしれませんが、買う方も売る方も下手な気がします。