La venta de un apartamento es una transacción que está sujeta a gravamen. Son tres los impuestos que debemos pagar al vender un piso:
El IRPF por la ganancia patrimonial recibida
La plusvalía municipal
El impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) (Artículos relacionados )
¿Cuándo estoy obligado a pagar los impuestos por vender un piso?
Tiempos que tenemos para pagarlos son los siguientes:
1. El IRPF
Se paga en el año consecuente a la venta, ya que cada vez tenemos que reflejar en la declaración de la renta todo lo ganado en el año anterior.
2. La plusvalía municipal
Se paga dentro de los 30 días hábiles siguientes a la venta de la casa. Pero como este impuesto es de carácter municipal, conviene verificar el plazo con nuestro ayuntamiento.
3. El IBI
Lo pagamos cada año solo por ser los dueños del piso, pero al vender, el importe a pagar de ese año lo podemos repartir con el comprador, según el tiempo en cada uno ha tenido la propiedad del piso.
¿Cuánto se le paga a Hacienda por la venta de un piso?
Cálculo de cada uno de los impuestos y exenciones que podemos disfrutar en el IRPF para librarnos de este tributo.
¿Cómo calcular el IRPF a pagar por la venta de una una casa ?
Este impuesto es de carácter estatal y lo tenemos que pagar solamente si hemos obtenido un beneficio económico (ganancia patrimonial) con la venta de la casa.
Si hemos vendido el piso por más dinero del que lo compramos en su día. Si hemos tenido una pérdida con la operación no tenemos que abonar el tributo, pero debemos presentar igualmente la declaración.
Para saber cuánto tenemos que pagar de IRPF al vender nuestra casa, tenemos que hacer el cálculo con otros conceptos adicionales al precio de compra y de venta de nuestro piso como los gastos en los que hayamos incurrido al hacer ambas operaciones.
Calcular irpf por vender un piso
1. Calcular el valor de transmisión
- Los honorarios de la agencia inmobiliaria
- La plusvalía municipal
- Los gastos de la cancelación registral de la hipoteca
2. Calcular el valor de adquisición
Al valor de compra le podemos sumar:
- Todos los gastos inherentes a la adquisición como, por ejemplo, los que tuvimos que asumir para constituir la hipoteca, el gasto de notaría, el ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) o IVA y el IAJD (impuesto de actos jurídicos documentados).
Eso sí, debemos tener en cuenta que las comisiones que pagamos por el préstamo hipotecario o los intereses no se incluyen.
- Los costes de cualquier reforma o reparación considerable que hayamos realizado en la vivienda.
Es decir, todas aquellas reparaciones que estuvieran dirigidas a la ampliación o mejora sustancial del inmueble como, por ejemplo, el aumento de la superficie de la vivienda o el cambio completo de partes importantes de la casa como la cocina o el baño.
Estos conceptos, al aumentar el valor de compra, pueden incidir en el resultado del cálculo final del impuesto y rebajarnos la factura fiscal.
Y, a este mismo valor, le debemos restar:
El importe de las amortizaciones que nos hayamos deducido fiscalmente como, por ejemplo, las de los gastos que nos hayamos deducido en el IRPF si hemos tenido la vivienda alquilada (gastos de reparaciones, el IBI, los gastos de comunidad, etc).
3. Calcular la diferencia y aplicar el tipo impositivo
Hecho esto, el siguiente paso es calcular la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. Si el resultado es negativo, quiere decir que no tuvimos ganancia con la venta y no tenemos que pagar IRPF.
¿Qué exenciones existen en el IRPF y cómo acogernos?
1. Exención por reinversión en vivienda habitual
2. Exención por ser mayor de 65 años
3. Exención por entregar el piso en dación en pago
¿Cómo calcular la plusvalía municipal?
Existen dos métodos para calcular la plusvalía municipal: uno "real" y otro "objetivo".
En el método "objetivo", se tienen en cuenta:
El valor catastral del suelo al momento de la venta, dato que se puede verificar en el recibo del IBI o en la web del Catastro
Un coeficiente determinado por cada ayuntamiento que depende del tiempo durante el cual hemos sido dueños del inmueble
Un porcentaje, también determinado por cada ayuntamiento
En el método "real", en cambio, se tienen en cuenta:
El precio de venta de la vivienda
El precio de compra de la propiedad
El porcentaje del valor catastral que corresponde al valor del suelo
Un porcentaje que determina cada ayuntamiento (es el mismo que se mencionó en el método anterior)
Cada contribuyente puede elegir uno de estos métodos en función del que le resulte más conveniente, es decir, el que implique pagar un importe más bajo de plusvalía.
¿Qué es el IBI y quién lo paga al vender un piso?
El IBI es un impuesto que pagamos cada año por ser dueños del piso
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