不動産業界の変な専門用語シリーズ⑮ ～ローン関係③～

本日は「スプレッド」です。

引き続き例えば200億円のオフィスビルを購入するとして、
100億円のローンを組んだとします。

条件①　アマウント：100億円、返済方式：5年ブレット
条件②　アップフロント：75bps
条件③　スプレッド：TIBOR1ヶ月+150bps

スプレッドは「広がり」と言った意味ですが、
ローン用語においては、銀行の調達金利に上乗せする分の金利を指します。

まず調達金利ですが、今回はTIBOR1ヶ月ですが、
TIBORというのは「Tokyo Interbank Offered Rate」の略で、
銀行自身が現金を調達する場合の借り手としての金利です。
TUBORには1週間から1年まであり、長くなるにつれて大きくなります。

ちなみに11月6日のTIBOR1ヶ月は13.545bps（年）です。

銀行はこの利率に投資先のリスクに見合った利率を載せて投資家に貸します。
この上乗せする分が「スプレッド」です。

ということでこの条件での年あたりの利払い額は、
100億円×（13.545bps+150bps）＝163,545,000円、
1ヶ月あたりの利払い額は12で割って、13,628,750円になります。

話が数字ばっかりになってしまいましたが、簡単にいえば、
ローンを借りるときは、
①ローン期間と返済方法
②ローン手数料
③ローン金利
についてよく吟味すべし！という話です。

これは200億円のビルでも500万円のワンルームマンションでも同じですね。

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不動産業界の変な専門用語シリーズ⑭ ～ローン関係②～

本日は「アップフロント」です。


引き続き例えば200億円のオフィスビルを購入するとして、
100億円のローンを組んだとします。

条件①　アマウント：100億円、返済方式：5年ブレット
条件②　アップフロント：75bps

アップフロントというのは、ローンを借りるときに最初にかかる手数料みないなものです。「ローン手数料」と同じですね。

75bps＝0.75％ですので、
100億円×0.75％＝7,500万円です。

T区マンションを購入した時のSBJ銀行のローン手数料は1.5％（税込1.62％）でしたので、150bpsということになりますね。

アップフロントは銀行側の手数料ですので、アマウントが10倍だからアップフロントも10倍という性格のものではありません。そして内訳は銀行のブラックボックスですので金額は交渉の余地があります。

100億円規模のローンともなればアップフロントの額も○千万単位になりますので、なるべく低く抑えたいところです。

続く

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不動産業界の変な専門用語シリーズ⑬ ～ローン関係①～

本日は「ブレット」です。

英語だと「弾丸」ですね。

例えば200億円のオフィスビルを購入するとして、
100億円のローンを組んだとします。

条件①　アマウント：100億円、返済方式：5年ブレット

アマウントというのは「量」ですのでそのままローン残高です。

ブレットというのは「期限一括弁済」のことで、5年後に100億円をそのまま返すという方式です。文字通り5年後に100億円を耳揃えて返さないといけないわけですが、「リファイナンス」と言って、同じ金額をまた同じ銀行から借り換えするケースが多くあります。

元本を一括で返済する方式がブレットですが、元本を都度返していく方式は「アモチ」と呼びます。住宅ローンなんかはこれですね、毎月利息と元本を返済するので。

借入額に対して、すべてアモチにするのを「フルアモチ」といったりもします。
LTVを上げる為に、アモチの割合を調整する場合もあります。
一般的にアモチ割合を上げ、ブレットの割合を下げるとLTVを上げられる場合が多いそうです。

しかしアモチ割合を上げてしまうと、当然期中のキャッシュフローに元本返済がプラスされますので、NCF（ネットキャッシュフロー）は下がっていきます。
つまりCCRは下がります。

この辺は判断が難しいところですね。

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