明けましておめでとうございます。2017年が始まりました。私どもの街、札幌も、有り難いことに年末年始は穏やかな気候に恵まれ、除雪に追われることのも無く、のんびりとしたお正月となりました。私などは、グダグダ感満載の紅白歌合戦には早々に見切りをつけ（ガッキーの恋ダンスが楽しみだったのですが…）、「ガキ使」三昧、お正月の駅伝に飽きると、何度もhuluで斎藤工や西岡徳馬を反芻する、という自堕落な年末年始を過ごしてしまいました。
唯一の外出は、高校の同期会が1月2日にあったことでしょうか。年末年始にはお盆の時期と同様に帰省する方が多いので、毎年この時期には有志による同期会が行われるのです。各自の近況報告や懐かし話に花が咲く中、近年必ずといっていいほど話題になるのが、札幌の不動産動向です。
街並みが変わっていくことに敏感なのは、故郷を離れている人の方なのかもしれませんね。親が年齢を重ねてきて、介護などの問題が徐々に現実味を帯びる世代であることから、実家の整理や住み替え、Uターンなどを考慮しなければいけないこともあるでしょう。また、将来のことを考えて不動産投資を検討するときに、地価の高い都心部よりは土地勘のある地元での検討を進めたい、という方もいるのでしょう。そうした方のために、札幌の不動産動向について、簡単にご説明しようと思います。
◆札幌市の地価推移 思ったより上昇していない？
写真のグラフは、北海道不動産鑑定士協会の取りまとめた札幌市の公示価格推移です。札幌市の人口は、年々微増を続けており、現在は約200万人となっています。しかし、土地の価格はバブル期をピークにすると、約60％の水準に留まっています。平成16年に一旦底を打った価格は、平成20年のリーマンショック、平成23年の東北大震災により再び下降し、平成25年からの金融緩和により、ようやく上昇傾向が復活しています。近年札幌の地価上昇は顕著なように思えますが、統計上はまだまだ上昇の余地がある、といえるでしょう。
◆地価上昇の中心は中央区、次いで豊平区、西区
地価が札幌市の平均値よりも高く、上昇のけん引役といえるのはやはり、都心部といわれ商業地区の集まる中央区です。従来から人気の地区ですし、地下鉄駅も豊富にあること、桑園地区などの再開発もその理由となっています。今後も中心部の再開発や、ホテル需要に後押しされ、地価の上昇は続くことが見込まれます。
その次に豊平区、西区が続きます。豊平区、西区の地価が上昇しているのは、地下鉄東豊線の開通、地下鉄東西線の宮の沢への延長があり、周辺の住宅開発や、大学施設の誘致、商業地区の開発などが進んだ結果だといえます。
◆郊外は下落が続く？
一方で、南区、手稲区などの郊外の平均価格は、札幌市の平均価格を下回り、価格も横並びか下落が続いています。地下鉄駅から遠く、バス便が主な交通機関となっていることから、あまり人気のない地区だということができます。市政による抜本的な改善策が講じられない限り、残念ながらこの傾向は続くと思われます。
◆需要のけん引役はホテルとサ高住
札幌に帰ってきた人が驚くのは、中国人をはじめとする観光客の多さと、ホテルが増えたことです。北海道の外国人観光客は年間200万人を超え、今年2月の冬季アジア大会では札幌市に10万人以上の来訪者が予定されるなど、ますます増加することが予測されています。こうした外国人観光客向けの商業設備やホテルへの投資は、狸小路やすすきの、大通地区を中心として、今後もしばらく活発に続くと予想されています。こうした店舗や用地による投資が地価を引き上げる要因となるでしょう。
一方で、人気のある住宅地の地価が上がる傾向は変わりませんが、用途に変化がみられています。従来は大型の用地があると、分譲マンションや、不動産投資による賃貸マンションが建てられることが多かったのですが、最近は、サ高住が建てられることが多くなりました。これは地価の上昇により、分譲マンションや賃貸マンションを建てても、札幌市民にとっては入居するのが困難なレベルになってしまい採算を取ることが難しくなっていることの表れだと思われます。
2015年の総務省の調査では、札幌市の平均年収は303万円強です。これは東京都の平均623万円の半額以下です。また年収500万円以下の世帯が66％を占めています。この年収レベルでは、首都圏と同程度の販売価格となってしまった人気地区のマンションは残念ながら、購入が難しい方がほとんどです。また賃貸マンションにおいても賃貸料は、自ずと支払える額が頭打ちとなっています。同程度の地価、建設費で東京都と同様の賃貸マンションを建設しても、賃貸料が安いため、利回りは悪くなってしまうのです。
サ高住とは「サービス付き高齢者向け賃貸住宅」を意味します。都道府県の認可・登録を受け、安否確認や生活相談、食事や洗濯・掃除などのサポートを提供する住宅です。運営者は賃貸料の他にサポート業務による収入を得られるため、トータルで事業収益を見込むことができます。老齢化が進む札幌では、こうした住宅や運営者が、郊外だけではなく、中心部でも、どんどん増加しています。
◆マンション投資が難しくなる中、「事業用物件投資」に注目！
札幌市では、中央区をはじめ人気のある地下鉄沿線では、まだまだ地価は上昇傾向にあります。不動産投資としては、キャピタルゲインが見込めるため、注目に値する地区といえるでしょう。
一方で、賃貸マンションの経営は今後なかなか難しい地区といえるかもしれません。物件価格の上昇に比較して、賃貸料収入の上昇がまだまだ追いつかない地区だからです。建物の投資に見合う収入を得るのがなかなか困難な地区といえます。もっとも都心部のマンションに比べると安価な分だけ、手ごろな物件が多いのも事実です。そうした傾向を踏まえ、賃貸マンションの投資には慎重に時間をかけ、物件毎に細かくチェックするべきでしょう。
そこで【ベーシック不動産】がおススメするのは、コンビニエンスストア・ドラッグストアなどの用地・店舗に投資し、事業者に賃貸する「事業用物件投資」です。事業者による賃貸契約によって永続的に賃貸料が得られ、建物のコストがミニマムに抑えられる「事業用物件投資」は、賃貸マンションのような空き室リスクや賃貸料低減リスクがほとんどありません。
ローリスク・ミドルリターンの投資商品です。
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