ブログなどでも
よく記事にするのですが
私のアパート投資は
大失敗でした。
もちろん
何も考えないで
アパートへ投資したわけ
ではありません。
客付けや節税効果、
分散投資（不動産ポートフォリオ）
など
いろいろな観点から検討し、
投資に至ったわけですが
４年間戦い続け、
それでも将来的な見込みが
たたないために撤退に至った
というわけです。
すんなり
撤退すなわち損切りができたため
キャッシュフローベースでは
幾分かのプラスが出ました。
その意味では
勝ちと見てもよいのかも
しれませんが、
早期売却という
当初はまったく想定していなかった
幕引きは自分にとって
屈辱以外の何者でもありませんでした。
ですから
自らの経験を基に考えて
アドバイスさせていただくとすれば
アパート投資は
避けた方が良い
この一言につきます。
なぜ？
どうしてアパートは
駄目なの？？？
疑問に思われたかも
しれませんね。
その第一の理由として
現在、アパートの客付けは
年々難しくなっているということが
挙げられます。
最近は
都心のアパートでさえ
客付けが難しいと聞きますが
特に
地方アパート、郊外アパート
は悲惨な状況に陥っています。
東日本大震災の影響で
木造アパートが敬遠され
ただでさえ入居者が
減っているのに
空き家問題で新築アパートが
乱立されている。
需要と供給のバランスが
乱れ、中古アパートの家賃下落が
止まらない。
新築アパートだって
油断は禁物ですよ。
１０年も経てば
立派な（？）「中古アパート」の
仲間入りですから 笑
したがって
アパートオーナーは
綺麗にリフォームをする
最新の設備を備える
家賃を周りの相場に合わせる
管理会社との関係を強化する
ありとあらゆる
「アパートマーケティング」を
実行しても苦労が途絶えない。。。
つまりは
なかなか満室を維持できない。。。
↑これが実態なのです。
もちろん、
アパートマーケティングを
実施するため
収支は悪化する一方です。
そうそう
町田のアパート大家さんで
サブリース契約をしている
管理会社から再三、
家賃低下を求められ困って、
海外のMBA流交渉術を
勉強しているという方が
いらっしゃいましたが
努力のベクトルが
間違えているのではないか
と思います 爆
いくら交渉したところで
「それならウチは撤退します」
といわれてしまえばハイそれまで。
サブリースを受けてもらえるだけでも
ありがたいと思わなければならないのです。
それ位、
今のアパートの客付けは
難しいのです。
私自身、４年間の間、
ほとんどの期間、
保有するアパートの満室を
維持し続けましたが
それは
血と汗と涙の結晶でした 笑
サラリーマンとして働く傍ら
休日の多くは仲介会社巡りに
費やされてしまったのです。
休みの日なのに
スーツ着て
ネクタイ締めて
菓子折りもって
見知らぬ仲介会社を
何軒も何軒も飛び込んでいく・・・
想像できますか？
だからアパートは
やめるべき
↑上記は自分自身が
失敗した経験から
口をすっぱくして
申し上げているのです。
あと
アパート投資において
一般的にメリットと
いわれていることは
実は諸刃の刃です。
一般的にメリットと
言われていることとは
①スケールメリット
②節税メリット
③土地所有
などがありますが、
いずれも反対側には
大きな落とし穴が
潜んでいる場合が多いです。
長くなるので
今回は
①のスケールメリットの話のみと
しましょう。
スケールメリットとは
例えば
典型的な例で言えば
１０室のアパートを
保有している場合
例えば
２室が空室でも
残り８室分の家賃
は確保できる
つまりは
オールORナッシングに
なりにくい
ということですね。
確かに
マンション投資で
一室しか保有していない場合、
賃貸人が出て行ってしまえば
家賃収入ゼロに陥りますから
一見このスケールメリットの
考え方は正しいように
思えるのですが、
実は大変なワナが
潜んでいます。
大変なワナ？？？
外部環境におけるワナも
ありますし、
内部環境におけるワナも
ありますが
端的にいって
アナタのアパートの周りにあった
工場や大学が移転したら
どうなりますか？
付近にRC物件の新築物件が
強力なライバル物件が
乱立されたらどうなりますか？
火災やシロアリ被害に
あったらどうなりますか？
といった懸念があるということです。
はっきり言って
１０室のアパートでも
オールORナッシングは
起こり得るのです。
RCなどの物件ですら
似たような問題は
頻発します。
それらは一棟モノの
宿命なのです。
だから
不動産投資を行なう際は
中古アパートをはじめとした
一棟モノは
あらかじめ選択肢からはずす
このことを強く
おすすめしたいと思います。