とっても久しぶりの更新になりました。

読者のみなさん、ご無沙汰しております。
なんと2年と半年以上放置していたことになります。
その間にもコメントや読者登録して頂いていて、「何かしなければ」と思っていたのですが、
結果として間をあけてしまってすみませんでした。

現在も大屋業は続いており、以前に比べると大変順調に進んでいます。
ネタの見出しだけでも書いていくと…
・愛人部屋と騒音事件
・満室にならないなら…
・2か月間水道メーターが回っていません！
・空室率50%ｎなっちゃいました。
・空室が埋まらないのは物件の力？
・今までお世話になりました～管理会社変更にまつわるドタバタ
・新たなる第一歩～自主管理始めました
・募集会社が変わるとここまで変わる！
・ついに！満室！！

少しずつ振り返りながら書いていきますが、最後のネタにある通り、現在満室で稼働しています。
ということで、今後ともどうぞよろしくお願いします。

外装シーリング施工のその後

(駆け出し大家の不動産投資がんばっぺ！第22号)

こんばんは、駆け出し大家☆のりです。

先々週にアップした「外装のシーリング施工を自分でやりました。」の続きですが、

先週は忙しくてアパートに行けなかったので、確認が今週になりました。

こんな感じ。(掃除してから写真取ったからすっかり夜になってしまった)

てっぺんのボロボロだったとこ


階段のスロープ


穴が開いていた箇所はそのまま固まりました。


結論から言うと・・・

「満足できる出来ではないけれど、やり直すほどでもない」

という微妙なライン・・・

雨が入らなくなったので、そこはまず目的達成とします！

右往左往しながら、なんとかアパート経営を始めて1年が経ったので、

次回の更新時にはアパート経営を始めて1年後の感想についてアップします。

次回更新をしばらくお待ち下さい☆

外装のシーリング施工を自分でやりました。

(駆け出し大家の不動産投資がんばっぺ！第21号)

こんばんは、駆け出し大家☆のりです。

随分久しぶりの更新になってしまいました。

普通に働いていると、なかなかブログ更新には根性が要りますね。

いままで、内装リフォームとかフローリング交換は色んなところに見積もりを出したり、

自分でできることはセルフリフォームしていました。具体的にはこんなことやりました。

・剥がれかけた壁紙の簡易補修

⇒壁紙用のボンドとローラーがセットになった補修キットを使います

・浴室鏡の交換

⇒耐蝕(さびない)の浴室鏡をネット通販で購入して取り付けます。

・壊れたドアハンドル交換

⇒ドアハンドルを下に下しても開かない状態・・・壊れるもんなんですね。
　ケイヨーデイツーで2700円也。 業者に頼むとこれに工賃が3000～5000円加わります。

ところが、外装に対してやってきたことと言えば、せいぜい廊下の切れた電球の

交換と掃除ぐらいでした。

いや、この掃除がなかなか重要だと思っているのですが。

で、今回は購入時から気になっていた階段のシーリングをやろうと一念発起しました。

(完全に思いつきです)

物件を購入する前から気になっていたのですが、

階段のパネルの隙間のシーリングがボロボロになって、

おそらく隙間から雨水が入り放題になっていました。

外装の素材としては多分ALC外装材だったので、

シーリングには変性シリコンのものを使いました。

コーキングガンとシーリングで800円程度。

コーキングガン200円って安すぎでしょう。

シーリングはガムペースト状の液体なのですが、硬化するとゴムのようになります。

作業してみてわかったのが、作業自体は難しいものではないのですが、

きれいに仕上げるのが難しい！！やはり、外装職人に頼む作業なんですね。

写真は塗り終わってへらでの整形が終わった後のもので、まだ硬化していない

状態のものですが、その後どうなっているか気になります。

何しろ、塗り終わった直後に雨が降ってきたので・・・

ちなみに変性シリコンは空気中の水分で硬化するので、雨が降ると

硬化が早まるだけで特に影響はないみたいです。

たぶん続く。

ロフトのリフォームが終わりました。

(駆け出し大家の不動産投資がんばっぺ！第20号)
こんばんは、駆け出し大家☆のりです。

3月からアパート経営ブログ始めて、更新したりしなかったりで9か月ほど経ちましたが、
意外と続いていてようやく20号を出すことができました。
読者登録している方もボチボチ増えており、嬉しい限りです。

ブログが何かの役に立つことは保証できませんが、こんなゆるーい感じでもアパート経営が
なんとか回ってますよ、という雰囲気を感じ取って頂ければ幸いです。

さて、今回はようやくロフトのパンチカーペット交換が終わったので、待望の(?)レポートです。

今回は2社に見積もりを出したのですが、最近フローリングでお世話になっている会社の
約2/3の値段の見積もりを出してくれた会社に発注しました。

やっぱり値段です。
(仕上がりがまともなのは最低限の条件ですが)

その結果は・・・これ！！

見事にCF仕上げになっている！そして期待していた以上に美しい！！

実は、以前のエントリーでクレーム出した業者だったのですが、

http://ameblo.jp/apartment-oya/entry-10894489769.html
ちゃんとやってくれてて良かった・・・

奥の段差はパイプスペース(PS)になっていて、元々は全面パンチカーペット

だったのですが、CFにするにあたっては折り曲げが細かくできないので、

天板にあたる個所はCFで、側面はクロス(壁紙)で、と説明されていました。

実物を見る前は「継ぎ目のところがいい加減な仕上げになっていたら…」と

不安に思ってたところだったのですが、床とのつなぎ目は幅木が、そして

天板との境目には見切り(合ってる？)が入っており、きれいに仕上っていました。

まぁ、ちょっと雑なところがあったりもしますが、そこはご愛嬌☆

ねじ止めしてる箇所、割れてますから・・・

という感じです。これで内見者もきっと満足してくれることでしょう☆

ただ、この時期でも空室なので・・・年内満室は適わないのでしょうか？？
最後に望みを託して、アパートを出ます。周りを掃除して帰ろうっと。

入居申し込みを拒否しました。

(駆け出し大家の不動産投資がんばっぺ！第19号)
こんばんは、駆け出し大家☆のりです。

前回のエントリー にて

紹介したロフトのパンチカーペットが要交換の空室ですが、

実はそれと前後して入居の申し込みが入っていました。

しかし、色々あってその方の入居を拒否しました。

その理由とは・・・

結論としては、保証人を立てることを拒否したことと、

家賃保証会社の審査で否認されたことが原因でした。

家賃保証会社についてはこちらの

サイト

の説明が分かりやすいと思います。

内容をざっと要約すると、

・家を借りるには必ず連帯保証人が必要

・家賃保証会社は事情により保証人を立てられない人のために、保証人になってくれるサービスを提供する

(ところで、なぜ保証人は「立てる」という表現を使うのでしょう？)

・費用は月額家賃の30～50%

・保証会社は独自の審査を行う

・家賃の2～3倍の固定収入があれば基本的に大丈夫

・審査で落ちる割合は5%程度という報告もある

というものなのですが、今回申し込みをされた方の属性は次のようなものでした。

【属性】

・30代男性、会社社長

・収入は問題なし

・町田に事務所を開く(または移転する)ので、そのための住居

と、属性としては全く問題ない方のように見えるのです。

私は会ってはいませんが、管理会社の報告によると人物的にも問題がない方のようでした。

申し込み時には会社名義で登録、本人(社長)が連帯保証人としていたのですが、

これでは、会社が傾いた時のリスクヘッジが全くできません。

そこで、収入のある家族の方に保証人を立ててもらうよう依頼したところ、親には頼めないと。

むむむ・・・ちょっとおかしな展開になってきました。

そこで、家賃保証会社を利用してもらう条件で打診しました。

家賃保証会社を使うと保証料がかかるので、気が進まなかったようなのですが・・・

その後(仕方なく？)家賃保証会社に申し込んでいただき、審査結果を待ちました。

そして本日審査結果が出て、結果は否認でした。

申し込みが入っているのに決まらないのは初めてだったので、少々驚きました。

否認されたということは、過去に何か事件(家賃やカード債務の滞納や、自己破産？)が

あったのではと考えてしまいますが・・・そのあたりを管理会社にヒアリングします。

いくら家賃が安いアパートの一室とはいえ、滞納される入居者だったり、

部屋を乱暴に使って価値を棄損するような方だと、被害額は甚大なものになります。

今回はこういう形でリスクを回避しましたが、それが正解だったかどうかは・・・

次の入居者がいつ入るか次第になると思います。

取り急ぎ、先日のリフォームは発注しておきましたので、完了した頃にまた報告できるかと思います。