こんばんは。
青山晃久です。
今日はプロ投資家ではなく、
個人の不動産投資に関する話題です。
本年の不動産投資の世界を考えたとき、
このキーワードは避けて通れません。
それは、「モラトリアム」です。
亀井大臣の肝いりで始まった「金融円滑化」関連法が
2013年3月末で終了します。
2012年の後半頃から、
下記のような声がきかれるようになりました。
「2013年のモラトリアム終了に伴い、
破綻状態の大家さんや不動産会社から
物件の投げ売りが始まる」
あなたも耳にしたことがあるかと思います。
「今こそ不動産投資を始めよう！」
「今から準備をしておけば間に合います」
こういった掛け声のもとに、
一部で非常に盛り上がっていたように思います。
果たして、2013年上記の予想は当たるでしょうか。
…私は、昨年予想されたほど
物件の投げ売りが増加するとは考えていません。
もちろん、そう考える理由があります。
2012年の年末の日経新聞でも記事が出ていましたが、
法律終了後も金融庁の指導方針に基本的な変更がない、
と云われているからです。
法律が終了した後も、
金融円滑化に関する銀行向けの実務的な指導は継続する、
ということが発表されています。
新聞などで公表され、年も明けた今だから明かせますが、
私も2012年11月はじめの段階で、大手銀行の融資担当者などから
上記の話はやんわりヒアリング済みでした。
正確な説明は割愛しますが、金融機関は、
法律終了後もモラトリアムに関する相談（金利減免や期限延長）に関して、
債務者からの相談状況や対応の結果を
金融庁に報告しなければならないようです。
対応の結果を報告するということは、
つまり、モラトリアムの相談に
「対応しなければならない」
ということを意味します。
いかにも官僚的な表現ですね(^_^;)
ということで、破綻まではいかなくとも、
多少苦しくなっている方々は引き続き「延命」されることになります。
モラトリアム「延命」後の破綻物件が
ひとまずは投げ売りされる可能性は低そうです。
とはいえ、もともと「延命」にすぎませんから、
徐々に市場に出回っていくことになるでしょう。
今日もお読みいただき有難うございます。
このブログをお読みになっている方や
普段情報交換をしている不動産投資家の方から、
ときどき質問や相談を受けています。
せっかく不動産の専門職兼プロ投資家として
日々活動していますので、
皆さまのお悩みにはできる限りお答えできればと
思っています。
不動産投資に限らず、不動産全般について
ご質問・ご相談がありましたら、
aoyama.rea@gmail.com
までぜひご連絡いただければと存じます。
青山晃久
こんばんは。
青山晃久です。
2012年5月頃の記事でもお話しさせていただきましたが、
少し前から、プロ向け不動産投資市場ではある物件の
投資ブームが起きています。
それは、「倉庫（物流施設）」です。
優良なオフィスビルや一等地の賃貸住宅物件が
なかなか市場に出回らないなか、
従来は（ごく一部を除いて）ほとんど投資物件扱いされてこなかった、
倉庫への投資が過熱しました。
一度入居してもらうと長く入居してもらえ、賃料も安定しているので、
意外と魅力があるのです。
この流れに乗って、
倉庫への投資を得意とする、（または倉庫専門の）
ＲＥＩＴが2012年の暮れに相次いで東証に上場しました。
2013年もしばらくは倉庫投資ブームは続くことでしょう。
もう一つ、ブームが起こるかもしれない物件があります。
そのキーワードは、
「ヘルスケア」
です。
「老健施設」という言い方をすることもあります。
市場のプレイヤーによって、
多少は定義が異なるかもしれませんが、
老人ホームに限らず、
高齢者向け住宅や病院も含まれる広い概念です。
2012年、某ＲＥＩＴが初めてヘルスケア施設へ投資を始めました。
この投資事例は、
そのＲＥＩＴと関係が深い不動産会社とのグループ間売買なので、
真の意味でマーケットが開かれたとまでは言い切れません。
とはいえ、2013年は本格的なヘルスケア施設の投資事例が増えてきそうです。
一部では、ヘルスケア特化型のＲＥＩＴ立ち上げ、なんて話も。
なぜ急にヘルスケア施設が注目されるようになったか。
それは、プロ投資家へ融資する大手銀行が、
最近ヘルスケア施設への投資について勉強（情報収集）している、
といわれているからです。
昨今の倉庫投資ブームが始まる少し前にも
同じような動きがみられました。
銀行も融資先を探すのに苦労する中で、
新しい可能性に賭けようとしているようです。
団塊世代の定年退職や要介護者の増加など、
この国の社会福祉においてヘルスケア施設の需要は
どんどん増えることでしょう。
不動産投資の世界でも、
こういった時代の要請に応えていく必要があると思っています。
今日もお読みいただき有難うございます。
このブログをお読みになっている方や
普段情報交換をしている不動産投資家の方から、
ときどき質問や相談を受けています。
せっかく不動産の専門職兼プロ投資家として
日々活動していますので、
皆さまのお悩みにはできる限りお答えできればと
思っています。
不動産投資に限らず、不動産全般について
ご質問・ご相談がありましたら、
aoyama.rea@gmail.com
までぜひご連絡いただければと存じます。
青山晃久
青山晃久です。
2012年5月頃の記事でもお話しさせていただきましたが、
少し前から、プロ向け不動産投資市場ではある物件の
投資ブームが起きています。
それは、「倉庫（物流施設）」です。
優良なオフィスビルや一等地の賃貸住宅物件が
なかなか市場に出回らないなか、
従来は（ごく一部を除いて）ほとんど投資物件扱いされてこなかった、
倉庫への投資が過熱しました。
一度入居してもらうと長く入居してもらえ、賃料も安定しているので、
意外と魅力があるのです。
この流れに乗って、
倉庫への投資を得意とする、（または倉庫専門の）
ＲＥＩＴが2012年の暮れに相次いで東証に上場しました。
2013年もしばらくは倉庫投資ブームは続くことでしょう。
もう一つ、ブームが起こるかもしれない物件があります。
そのキーワードは、
「ヘルスケア」
です。
「老健施設」という言い方をすることもあります。
市場のプレイヤーによって、
多少は定義が異なるかもしれませんが、
老人ホームに限らず、
高齢者向け住宅や病院も含まれる広い概念です。
2012年、某ＲＥＩＴが初めてヘルスケア施設へ投資を始めました。
この投資事例は、
そのＲＥＩＴと関係が深い不動産会社とのグループ間売買なので、
真の意味でマーケットが開かれたとまでは言い切れません。
とはいえ、2013年は本格的なヘルスケア施設の投資事例が増えてきそうです。
一部では、ヘルスケア特化型のＲＥＩＴ立ち上げ、なんて話も。
なぜ急にヘルスケア施設が注目されるようになったか。
それは、プロ投資家へ融資する大手銀行が、
最近ヘルスケア施設への投資について勉強（情報収集）している、
といわれているからです。
昨今の倉庫投資ブームが始まる少し前にも
同じような動きがみられました。
銀行も融資先を探すのに苦労する中で、
新しい可能性に賭けようとしているようです。
団塊世代の定年退職や要介護者の増加など、
この国の社会福祉においてヘルスケア施設の需要は
どんどん増えることでしょう。
不動産投資の世界でも、
こういった時代の要請に応えていく必要があると思っています。
今日もお読みいただき有難うございます。
このブログをお読みになっている方や
普段情報交換をしている不動産投資家の方から、
ときどき質問や相談を受けています。
せっかく不動産の専門職兼プロ投資家として
日々活動していますので、
皆さまのお悩みにはできる限りお答えできればと
思っています。
不動産投資に限らず、不動産全般について
ご質問・ご相談がありましたら、
aoyama.rea@gmail.com
までぜひご連絡いただければと存じます。
青山晃久
明けましておめでとうございます。
青山晃久です。
本年もよろしくお願い申し上げます。
昨年よりもっとあなたの不動産投資に役立つ情報を
シェアしていければと思います。
今年の目標は、
「更新をサボらないこと」
です(^_^;)
さて、正月の松の内ぐらいの間は、
不動産投資市場に関するゆるい話を
書いていこうかと思います。
2012年の（プロの）不動産投資市場を眺めてみると、
ＲＥＩＴ（不動産投資信託）に関する話題が
多かったように思います。
春や年末に、国内外の投資家が
新たにＲＥＩＴを東証に上場させました。
都内の大規模な賃貸住宅（大きいものでは90億円の物件も！！）の
取引も、ＲＥＩＴが主要な買主でした。
この流れは2013年も続いていくと思います。
なぜなら、
彼らに対する銀行の融資姿勢が非常に積極的だからです。
さきほどの大規模賃貸住宅の取引に関連して、
ＲＥＩＴの運営会社の人と雑談したところ、
彼らからこんな発言が目立つようになってきました。
「銀行から非常にお金が引きやすい」
「100億円超の物件でも、
良い条件で融資が引ける限り買いたい」
じつは、こういった積極発言は
リーマン・ショック以前のミニバブルでもよく聞かれた声でした。
１．銀行融資がゆるゆるになる。
２．物件の価格が下がらず、なかなか買えない。
３．オークションの原理で価格がどんどん上がる（利回りが下がる）。
４．銀行融資がゆるゆるだから高値でも物件が買えて…
この繰り返しがバブルですね。
信用力のあるＲＥＩＴの世界では、
すでに上記のサイクルが始まっているように感じます。
このあたり、もっとディープな話もありますが、
機会があればウラ話もお伝えできればと思います。
今日もお読みいただき有難うございます。
このブログをお読みになっている方や
普段情報交換をしている不動産投資家の方から、
ときどき質問や相談を受けています。
せっかく不動産の専門職兼プロ投資家として
日々活動していますので、
皆さまのお悩みにはできる限りお答えできればと
思っています。
不動産投資に限らず、不動産全般について
ご質問・ご相談がありましたら、
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までぜひご連絡いただければと存じます。
青山晃久
青山晃久です。
本年もよろしくお願い申し上げます。
昨年よりもっとあなたの不動産投資に役立つ情報を
シェアしていければと思います。
今年の目標は、
「更新をサボらないこと」
です(^_^;)
さて、正月の松の内ぐらいの間は、
不動産投資市場に関するゆるい話を
書いていこうかと思います。
2012年の（プロの）不動産投資市場を眺めてみると、
ＲＥＩＴ（不動産投資信託）に関する話題が
多かったように思います。
春や年末に、国内外の投資家が
新たにＲＥＩＴを東証に上場させました。
都内の大規模な賃貸住宅（大きいものでは90億円の物件も！！）の
取引も、ＲＥＩＴが主要な買主でした。
この流れは2013年も続いていくと思います。
なぜなら、
彼らに対する銀行の融資姿勢が非常に積極的だからです。
さきほどの大規模賃貸住宅の取引に関連して、
ＲＥＩＴの運営会社の人と雑談したところ、
彼らからこんな発言が目立つようになってきました。
「銀行から非常にお金が引きやすい」
「100億円超の物件でも、
良い条件で融資が引ける限り買いたい」
じつは、こういった積極発言は
リーマン・ショック以前のミニバブルでもよく聞かれた声でした。
１．銀行融資がゆるゆるになる。
２．物件の価格が下がらず、なかなか買えない。
３．オークションの原理で価格がどんどん上がる（利回りが下がる）。
４．銀行融資がゆるゆるだから高値でも物件が買えて…
この繰り返しがバブルですね。
信用力のあるＲＥＩＴの世界では、
すでに上記のサイクルが始まっているように感じます。
このあたり、もっとディープな話もありますが、
機会があればウラ話もお伝えできればと思います。
今日もお読みいただき有難うございます。
このブログをお読みになっている方や
普段情報交換をしている不動産投資家の方から、
ときどき質問や相談を受けています。
せっかく不動産の専門職兼プロ投資家として
日々活動していますので、
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思っています。
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青山晃久
こんばんは。
青山晃久です。
気が付けば、2012年も残すところあと数時間ですね。
本業の方が、まったく仕事納めができません（苦笑）
年明け早々に、ある海外投資家との共同案件で
重要な契約変更交渉が控えているため、
法律解説書を片手に、契約案文と格闘中です。
幸い日本語の契約書なので
助かります（笑）
このブログをお読みのあなたにご挨拶申し上げます。
本年は大変お世話になりました。
今年春の不動産投資セミナーの懇親会にて、
「大家さんにプロ投資家の情報をぜひシェアしよう」と
投資家仲間と盛り上がったところから始めたこのブログ。
おかげさまで、
記事の数も約110にのぼり（雑記や告知を除く）、
たくさんの方からアクセスや読者登録をしていただけました。
（ここ2ヶ月ほど記事更新をさぼってしまい、すいません）
また、こんな拙いブログしか書いていない
青山をご信頼いただき、
お悩み相談をしていただける機会も増えました。
物件探しのこと、保有物件のことなど、
皆さまの様々なお悩みを共有することが出来ました。
専門職としては、
使っていただけることこそが喜びであります。
本当にありがとうございました。
そして、このブログがきっかけのひとつとなり、
ゴールデンウィークには不動産投資のセミナーを開催。
当日はちょうど定員と同じ人数の参加者の方にお越しいただき
とても好評をいただきました。
私自身、
不動産の専門家（鑑定士）として、
投資家として、
「こんなに成長できた１年はない！」
と言い切れるぐらい、充実した１年になりました。
来年は、皆様から成長の機会を与えていただいた
恩返しをもっとできるように致します。
このブログでも、
あなたの不動産投資活動に役立つ情報を
発信してまいりますので、
引き続きよろしく願い申し上げます。
それでは、よいお年を！！
青山晃久
青山晃久です。
気が付けば、2012年も残すところあと数時間ですね。
本業の方が、まったく仕事納めができません（苦笑）
年明け早々に、ある海外投資家との共同案件で
重要な契約変更交渉が控えているため、
法律解説書を片手に、契約案文と格闘中です。
幸い日本語の契約書なので
助かります（笑）
このブログをお読みのあなたにご挨拶申し上げます。
本年は大変お世話になりました。
今年春の不動産投資セミナーの懇親会にて、
「大家さんにプロ投資家の情報をぜひシェアしよう」と
投資家仲間と盛り上がったところから始めたこのブログ。
おかげさまで、
記事の数も約110にのぼり（雑記や告知を除く）、
たくさんの方からアクセスや読者登録をしていただけました。
（ここ2ヶ月ほど記事更新をさぼってしまい、すいません）
また、こんな拙いブログしか書いていない
青山をご信頼いただき、
お悩み相談をしていただける機会も増えました。
物件探しのこと、保有物件のことなど、
皆さまの様々なお悩みを共有することが出来ました。
専門職としては、
使っていただけることこそが喜びであります。
本当にありがとうございました。
そして、このブログがきっかけのひとつとなり、
ゴールデンウィークには不動産投資のセミナーを開催。
当日はちょうど定員と同じ人数の参加者の方にお越しいただき
とても好評をいただきました。
私自身、
不動産の専門家（鑑定士）として、
投資家として、
「こんなに成長できた１年はない！」
と言い切れるぐらい、充実した１年になりました。
来年は、皆様から成長の機会を与えていただいた
恩返しをもっとできるように致します。
このブログでも、
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発信してまいりますので、
引き続きよろしく願い申し上げます。
それでは、よいお年を！！
青山晃久
こんばんは。
青山晃久です。
区画整理の物件シリーズ第３弾です。
今回の記事では、
区画整理事業地内で実際に物件を買うときに
注意すべき点をまとめてみました。
それではいってみましょう。
＜１．仮換地を買う場合＞
仮換地はもちろん売買の対象になり、
買うことができます。
注意すべきは登記の読み方です。
登記は従前地の内容が書かれたままなので、
地番も地目も面積も実際とは全く異なります。
登記の内容を信じて取引してはいけません。
まず、場所を思いっきり間違えたりします（笑）
仮換地の所在や面積は、
仮換地指定証明書などで確認します。
また、換地処分の際に清算金を支払う場合があります。
売買時にこの清算金を売主・買主どちらが負担するかを
早くから明確にしておかないとトラブルの原因となります。
清算金の額も確認しておきましょう。
また、仮換地がされて間もないエリアでは、
路線価がまだ敷設されていないケースもあります。
区画整理の区域の外側とは
路線価の相場が大きく異なる場合があります。
（だからこそ区画整理という
大プロジェクトをやる意味があるのですが）
安易に近くの路線価を引っ張ってくると、
土地価格の相場を大きく外すおそれがあります。
この場合、積算評価のためなどで土地価格を調べたいときは、
役所の資産税課などで調査する必要があります。
（役所での相場の聞き方にはコツがありますが、
ここは個別にご相談ください）
＜２．保留地を買う場合＞
保留地も売買の対象となりますが、
換地処分までは、保留地を記録する登記簿がありません。
このため、所有権の登記も抵当権設定登記もできません。
融資の際に、
通常の物件と違う流れになる可能性がありますので、
銀行担当者に確認をとっておいた方が良いでしょう。
一般的な話しはここまでです。
個別な話、ディープな話は
個別にご連絡くださいませ。
今日もお読みいただき有難うございます。
このブログをお読みになっている方や
普段情報交換をしている不動産投資家の方から、
ときどき質問や相談を受けています。
せっかく不動産の専門職兼プロ投資家として
日々活動していますので、
皆さまのお悩みにはできる限りお答えできればと
思っています。
不動産投資に限らず、不動産全般について
ご質問・ご相談がありましたら、
aoyama.rea@gmail.com
までぜひご連絡いただければと存じます。
青山晃久
青山晃久です。
区画整理の物件シリーズ第３弾です。
今回の記事では、
区画整理事業地内で実際に物件を買うときに
注意すべき点をまとめてみました。
それではいってみましょう。
＜１．仮換地を買う場合＞
仮換地はもちろん売買の対象になり、
買うことができます。
注意すべきは登記の読み方です。
登記は従前地の内容が書かれたままなので、
地番も地目も面積も実際とは全く異なります。
登記の内容を信じて取引してはいけません。
まず、場所を思いっきり間違えたりします（笑）
仮換地の所在や面積は、
仮換地指定証明書などで確認します。
また、換地処分の際に清算金を支払う場合があります。
売買時にこの清算金を売主・買主どちらが負担するかを
早くから明確にしておかないとトラブルの原因となります。
清算金の額も確認しておきましょう。
また、仮換地がされて間もないエリアでは、
路線価がまだ敷設されていないケースもあります。
区画整理の区域の外側とは
路線価の相場が大きく異なる場合があります。
（だからこそ区画整理という
大プロジェクトをやる意味があるのですが）
安易に近くの路線価を引っ張ってくると、
土地価格の相場を大きく外すおそれがあります。
この場合、積算評価のためなどで土地価格を調べたいときは、
役所の資産税課などで調査する必要があります。
（役所での相場の聞き方にはコツがありますが、
ここは個別にご相談ください）
＜２．保留地を買う場合＞
保留地も売買の対象となりますが、
換地処分までは、保留地を記録する登記簿がありません。
このため、所有権の登記も抵当権設定登記もできません。
融資の際に、
通常の物件と違う流れになる可能性がありますので、
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