昨日の続きです。
住宅ローンをハウスメーカー経由にしたことで後悔していることとして、
1.融資手数料型のプランが良かったが保証料型のプランになった
2.抵当権にかかる登録免許税が高くなってしまった
が不満として感じていることです。
1については、同じ銀行、同じ変動金利でもハウスメーカー経由の地方銀行自体には融資手数料型と保証料型の2つのプランがあったのですが、融資手数料の方が金利が低かったのです。
どちらのプランも初期にかかるトータル手数料は名目が違うだけでほぼ同じ。
保証型のメリットとしては繰り上げ返済時に保証料が返ってくるのですが、10年以内くらいまでで返済してようやく融資手数料型よりもメリットが出るというものでした。
35年ローンを組むほとんどの人は繰り上げ返済出来たとしても最後の5～10年ほどだと思うので個人的には融資手数料型が圧倒的にオススメのローンプランだと思います。
2については、土地を契約するために必要な登録料と認識していただければいいかと思います。登録料は住居を建てるための土地であれば軽減措置が受けられるのですが、まだ土地が建っていない状態だとこの軽減措置を受けることができません。
個人的には住居用として買った土地だから建物建っていなくても軽減措置の対象にならないのはおかしくね？と思うのですが、、、融通きかないですよね💦
ここまではどこでローン組んでも同じ話だとは思うのですが、
この手数料は土地、建物どちらにも発生するものになるので土地だけ軽減措置なしで建物だけ軽減措置ありという風に抵当権を設定することが可能です。
ただ自分たちの場合、ハウスメーカー経由だと土地の手数料を払う時に土地+建物全ての金額を対象とした抵当権金額になってしまったため、この軽減措置を十分に受けることが出来ませんでした。
自分たちでローン銀行を探す場合だと、この辺りの抵当権設定についても相談しながら進めることが出来ていたので後悔ポイントです。
ここまでの話で言いたいこととして、
ハウスメーカー経由だと既に銀行に決められたプランや条件でのローン契約となってしまうため、手数料の条件が悪くなりがち(一番自分たちにとって良い条件のローンプランとは必ずしもならない)ということです。
自分たちでローン契約のために奔走しなくて済む、ローンを希望満額借りれるか不安という方にはハウスメーカー経由オススメだと思うのですが、少しでも条件を良くしたい、自分たちの返済プランにマッチしたローンを組みたいのであれば自分たちで探す必要があるのかなと思います。
ただこういったローン契約を自分たちで行うには相当勉強しないといけません。↑の話もざっくり自分の認識で書いた話なので、実際は少し違っていたり、もっと複雑な話かもしれません。
FPにも相談したりしたのですが、どれくらいのローンであれば借りれそうかとか、今後お金どれだけ必要になってくるかとかの話は聞けたのですが、肝心の自分たちならどこの銀行のどんなローンプランを借りるのがいいのか？ということについては一切アドバイスがありませんでした。
FPってそんなものなんですかね？自分たちの担当がイマイチってだけだったのですかね？？
こういった相談皆さんはどうされましたかね？
コメントいただけると有り難いです。