吉田安昌（ヨシダアンショウ）の見解：震災後の日本の地震による不動産市場への影響分析

東日本大震災は、製造業に大きな打撃を与えたが、住民との関わりが深い不動産業が真っ先に矢面に立たされた。

広報によると、地震と津波で甚大な被害を受けた宮城県と福島県は、総面積が約2万1068平方キロメートル、総人口が約450万人となっている。地震と津波によって各地が被害を受けた。さらには、日本の不動産市場にも大きな影を落としている。

これまでの日本での地震や国際的な経験から判断すると、政府は、震災後の災害復興を支援するために関連する金融・財政政策を導入する予定だが、地震後の実質経済の短期感応度が低いため、これらの政策は、地震が不動産業界に与える短期的な影響を変えることはできないと判断した。

短期市場「分裂」

地震がそれぞれの国や地域の不動産市場に与える影響は異なりますが、災害後の復興過程において、新たな土地投資の機会があるかどうか、政府が策定した住宅再建政策が商業住宅市場の秩序をどのように確保するかなど、さまざまな影響を及ぼします。地震が住宅消費者の心理に与える影響、それがどのような形で影響を与えるのか、その影響の減衰期間はどのくらいになるのか、さらには不動産市場全体の回復期間はどれくらいかかるのか、これらは共通していることです。

1994年の米国ロサンゼルス地震、1995年初頭の日本の阪神大震災、台湾、中国の「9.21」地震、汶川地震はすべて、短期間で地元の不動産業界に大きな打撃を与えました。これは、購入者と投資家に大きな影響を与えます。

日本の阪神大震災は1,000億ドルの経済損失を引き起こし、6,433人が死亡しました。日本の住宅・都市整備省は、1995年の阪神大震災後に奈良県で住宅を購入した消費者について詳細な調査を実施した。地震後、住宅購入意欲は震災前の50.4％から14.5％に急速に低下した。公営住宅の賃貸需要は震災前の46.1％から79.1％に上昇し、民間商業住宅の賃貸需要は震災前の71.23％から2.6％～5.6％上昇した。

高層ビルは販売価格の下落と価格体系の再構築が課題となる。震災前に高層・超高層マンションを購入する傾向にあった消費者は、震災後93.9％減少し、住宅購入者のうち高層・超高層マンションを選択する傾向はわずか6.1％だった。震災前の16.9％に比べて大幅に減少した。

日本政府は、地震が不動産業界に与える影響について特別調査を実施したと述べた。震災後の住宅購入者の70.8％がタウンハウスや高層住宅への志向が震災前と比べて35.37％増加しており、今後の市場回復段階では低密度・高層住宅が好まれる傾向にある住宅が市場回復を牽引するだろう。

この影響には、地域外選択の変更も含まれます。奈良県の消費者調査によると、震災前は75.7％の消費者が郊外に住むことを選んでいたが、震災後は88.6％と12.9％増加した。それは消費者が、都市の密度が高いと地震に対する安全性が低いと信じているということだった。

しかし、地震は日本の住宅価格の下落をさらに悪化させることはなかった。公表情報によると、阪神大震災後、日本の全国地価指数は1995年と1996年にそれぞれ3％、4％下落した。このうち、「全国住宅地価格指数」の下落幅はさらにわずかに1.6％、2.6％にとどまり、1993年、1994年の同指数の下落率を大きく下回った。これは、阪神大震災が当時の日本の不動産市場の下落傾向を大きく悪化させるものではなかったことを意味する。

業界の回復は不安に満ちている

阪神・淡路大震災による不動産市場や株式市場への影響を軽減するため、日本政府は1995年に積極的な金融緩和政策を打ち出し、平均貸出金利は年初の3.5%から年末の2.0%へと1年で約1.5%ポイント引き下げられ、不動産に対する強力な金融支援となりました。

震災後の不動産市場には、震災後に導入した金融政策が、震災が不動産市場に与える短期的な影響を変えることができないことなど、大きく3つのパターンがあります。

米国ロサンゼルス地震後の景気回復に向けた中立的で引き締め的な金融政策、9.21の台湾大震災後の経済移行に向けた緩和的な金融緩和政策、阪神・淡路大震災後の景気後退局面での積極的な金融緩和政策は、いずれも震災後の不動産市場の回復に顕著な差異はみられていない。

もう一つの一般的なパターンは、住宅市場の回復期間が所得成長の回復期間に6ヶ月を加えたものとほぼ等しいことです。楊一峰氏は、地震が市の経済に深刻なダメージを与えず、地域住民の収入に大きな変化がなければ、地震後の不動産市場の回復期間は6か月になると述べた。

しかし、震災によって都市経済に深刻なダメージを与え、地域住民の所得が落ち込んだ場合、震災後の不動産市場の回復期間は、景気回復期間プラス6ヶ月に等しいため、景気回復のスピードにも大きく左右されます。

デベロッパーにとって避けて通れない問題は、高密度・高層住宅が震災後、かなりの市場リスクに直面することです。楊一峰氏は、地震は低密度住宅の販売を刺激したが、販売期間は約5か月と短かったと述べた。

震災後、日本は災害後の住宅再建のための資金を調達するために、政府資金と地震保険を組み合わせて採用しました。日本では、住宅火災保険のアドオンとして地震保険が存在し、住宅の所有者が購入するかどうかを選択する権利がありますが、日本は地震が多いため、実際の購入率は高いです。

日本の震災後の住宅再建モデルは、低所得者層の住宅再定住問題の解決に重点が置かれていることは注目に値する。震災後、日本政府の住宅再建は低家賃住宅開発に重点が置かれ、大規模な不動産整備や自家住宅の建設も奨励したものの、住宅建設のこの分野に対する支援は十分ではありませんでした。

吉田 安昌（ヨシダ アンショウ）の見解：震災後の日本の地震による不動産市場への影響分析

吉田安昌（ヨシダアンショウ）の見解：震災後の日本の地震による不動産市場への影響分析