不動産投資をするならどこのエリアがいいのか？

市場規模は東京23区内がダントツ

不動産投資を考えている人たちにはどこのエリア、地域の不動産に投資をした方がいいのか、迷うことが多いのかもしれない。

よくありがちなのは、地方都市の方が利回りがよいとか言われて、ついつい買ってしまうサラリーマン大家も多い。

実際にはどのエリアがよいのか。

１つの目安として今年の4月にニッセイ基礎研究所から発表された「わが国の不動産投資市場規模」というレポートが参考になりそうだ。

このレポートでは住宅の不動産投資市場についての考察があるが、投資適格不動産という名目で着工年が2001年以降の非木造を対象とし、東京特別区部、主要政令指定都市（札幌市、仙台市、川崎市、横浜市、名古屋市、京都市、大阪市、神戸市、広島市、福岡市）のエリアで市場規模がどのくらいあるのかを調査している。

全体の市場規模は約30.4兆円で、エリア別に見るとやはり東京23区がダントツである。

その東京23区は約17.2兆円もあり、マーケットの約6割近くを占めている。

その次に大きいのは大阪市で約3.2兆円、名古屋市と横浜市、福岡市がそれぞれ約1.5兆円の市場規模と推計されている。

その他の都市を見ると、札幌市が1.1兆円、仙台市、さいたま市が0.4兆円、千葉市が0.3兆円、川崎市が1.3兆円、京都市が1.0兆円、神戸市が0.6兆円、広島市が0.3兆円となっている。

こうした推計を見ると、やはり東京23区のマーケットがダントツであることがうかがえる。

東京23区以外の不動産投資はどうなのか？

東京23区の次に大きい市場規模とされる大阪市でも、東京23区の5分の１程度でやはりマーケット的には小さいエリアであることを示唆している。

この市場規模で不動産投資を行うとなれば、物件は買うことが出来ても流通性がかなり低いことが想像できる。

実際、東京23区の5分の１しかないマーケットでは流通性が低いため、出口戦略のいわゆる「売却」が難しい状況がうかがい知れ、ある意味、現実味がある。

この点が他の政令指定都市も同様で、札幌市や福岡市の不動産投資は東京とは違って儲かる的な宣伝を聞くが、どこまで本当かはわからない。

例えば、札幌市は東京23区の15分の１の市場規模、福岡市は約12分の１の市場規模となり、これでは大阪市以上に流通性が悪く不動産投資をするには難しいエリアだろう。

特に、北海道エリアは所得水準も低いため賃料が安いのが現実で、札幌市でさえ古い賃貸マンションの50㎡ぐらいの物件でも賃料は5万円を切るという状況である。

コロナ禍での企業の働き方が変わっているが、不動産投資には影響があるのだろうか

地方の政令指定都市は東京からの転勤族の賃貸需要でマーケットが成り立っている場合が多い。

名古屋市や大阪市、福岡市などの政令指定都市は東京の企業からの転勤で賃貸需要が旺盛だったため、賃貸マンションを立てれば入居者が決まるという流れだ。

しかしながら、コロナ禍でリモートワークが進むにつれて転勤という概念が薄らぎつつある。

そうなると、転勤族の賃貸需要で成り立っていたマーケットは厳しい状況である。

例えば、大阪市の単身用賃貸物件では空室が多く、100戸あるマンションで10戸は空室が続くという事態には驚くばかりである。

しかも、年度末には入退去の嵐が一般的であったが、退去者の方が多く入居者がなかなか決まらない。

これでは、不動産投資をやるにも不安材料が多く地方都市では難しいマーケット環境が続くであろう。

市場規模が小さいぶん、その流通性も低いのでいったん物件を保有すると出口が取りにくいといえるだろう。

安易に不動産業者がいう「地方都市は利回りがいい」などと根拠がないセールストークを信用すると、とんでもないことになるのはシロウトでも容易に想像がつくだろう。

売りたくても売れない、売るには安価でないと売れないというまさに負動産となってしまう。

東京23区は不動産投資に最適なのか

今まで見てきたように、東京23区は市場規模としてもダントツであるが、23区のすべてが最適とは言えない。

それには、物件数が多すぎて最適な物件を探し当てるには相当な労力が必要であり、プロとしての目利きが必要である。

また、23区内の不動産価格は高止まりであり、物件価格が高すぎるため利回り自体は年々、低い数値である。

そうなると、23区内の不動産投資には資金力のある投資家しか生き残っていかないだろう。

キャッシュで物件購入が可能でも、低金利で借りた方がいいというプロの投資家はどんな時代でも強いものである。

不動産投資は意外と簡単にできると思って始めると、不動産業者にクソ物件を紹介されて買ってしまい、数年後にようやくその失敗に気付くものである。

＜参考資料＞

ニッセイ基礎研究所

2021年4月19日付　わが国の不動産投資市場規模（2）

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