土地契約と住宅ローン関する大きな落とし穴（その２）：住宅ローンの調査＆決定
4月の初めに、4月中にハウスメーカー/工務店を決めなければならないことが発覚してから、住宅ローンの調査とハウスメーカー/工務店の検討を同時に行う超多忙な日々が始まりました。今回は、住宅ローンの調査について書きたいと思います。仮審査が通過しており、ローン特約の対象となっているみずほ銀行で本審査を進めるのはもちろん、他の銀行の住宅ローンの調査＆比較検討も行いました。以下に比較検討の項目やその結果をまとめます。===============================================■金利（変動 or 固定の検討含む）変動金利が良いか、固定金利が良いか色々調べた結果、変動の方が良さそうだという印象を受けました。しかしながら、今後変動金利がどれくらい上がったら固定金利と比べてどうなるかという検証は見つけられなかったため、自分でシミュレーションを行ってみました。シミュレーションには、変動金利を細かく設定できるみずほ銀行のシミュレーションを用いました。条件および結果は以下の通りです。変動金利を現状の0.5%から最終的には2.0%まで段階的に上げていきましたが、このような条件においても総返済額は約80万円の差となりました。ちなみに、借入額が4,000万円のときは差額約70万円、6,000万円のときは差額約100万円（いずれも変動金利の方が高い）となります。この差をどう受け止めるかは人によると思いますが、私はここまで変動金利が上昇したとしてもこの程度の差なのかと感じました。これまでの金利の推移を見ても、今後大きく変わるリスクは低いように思います。また、仮に金利がずっと0.5%だった場合、借入額5,000万円に対して総返済額は5,450万円となり、固定金利に比べて大幅に低くなります。以上のことから変動金利を選択することとし、各銀行の変動金利を比較しました。■スケジュール本審査申込→本審査通過→金消契約→融資実行（土地引渡し=5月末）というスケジュールに間に合わなければいけません。本審査申込から本審査通過までは通常2-4週だったので、この点はどの銀行も問題ありませんでした。■本審査で必要なものこれが一番の懸念です。本審査の申込時点、あるいは本審査の審査完了前の時点でハウスメーカー/工務店の工事請負契約書が必要かどうか。■つなぎ融資 or分割融資が可能か通常、住宅ローンは建物引渡し時に融資を受けられるため、土地から購入して注文住宅を建てる場合は、土地の引渡し時や、ハウスメーカー/工務店への工事費用の支払いなど（契約時、着工時、上棟時など）、建物引渡し前に融資を受ける必要があります。そこで、つなぎ融資や分割融資が必要になります。つなぎ融資とは、上記のように建物引渡し前に支払いが必要なもののために、住宅ローンとは別にその期間を"つなぐ"ための融資です。住宅ローンとは別の融資のため、つなぎ融資の金利は変動金利に比べて大幅に高いため、注意が必要です。（変動金利が0.5%に対して、つなぎ融資の金利は2～3%程度とのこと。）金利だけでも数十万円になりますから、以外と大きな出費ですね。建物引渡し時に住宅ローンの融資が受けられるため、そのお金でつなぎ融資を返済し、住宅ローンの返済がスタートとなります。分割融資とは、上記のように建物引渡し前に支払いが必要なタイミングで、住宅ローンの融資を"分割して"受けることができます。つなぎ融資と違い、分割融資は住宅ローンなので、金利は住宅ローンと同じです。ただし、建物の引渡しまでは元金の返済はできず利息のみの支払いになる点は注意が必要です。（私が聞いたところではこうでしたが、銀行によって異なるのかもしれません。）私の場合はつなぎ融資か分割融資が必要だったので、いずれかに対応可能な銀行に絞る必要がありました。この条件により、低金利なネット銀行は大体NGとなりました。。※単独つなぎローンとネット銀行の組合せというワザもあるようでしたが、ただでさえ時間がない中で複数の金融機関とやり取りする自身がなかったことと、つなぎ融資の高い金利を考えると金銭的なメリットがそこまで大きくなさそうだったことから、これは諦めました。■手数料（保証料、事務手数料）都市銀行や地方銀行の場合、手数料（保証料）として借入額の2%程度（5,000万円なら100万円）が必要なので、かなり大きい金額です。それに対して事務手数料は数万円です。一方で、ネット銀行の場合はなんと手数料（保証料）が不要というところが多いです！え、ネット銀行めっちゃいいやん…！！ただし、条件をよく読んでいくと、事務手数料が都市銀行や地方銀行の保証料と同じくらいかかっています。保証料不要って全然意味ないやん…！結局、私が調べた範囲では手数料（保証料、事務手数料）はどの銀行も大差ありませんでした。■疾病保障（3大疾病保障、8大疾病保障など）金利を少し上乗せすることで、疾病保障を付けられるというものです。対象の疾病（8大疾病の場合はガン、急性心筋梗塞、脳卒中、高血圧症、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎）になった場合、一定期間住宅ローンの返済相当額の保障を受けられたり、住宅ローン残高が0円になるというものです。保障が受けられるようになるための条件は、対象の銀行により異なります。例えば、残高0円となる条件として、あるものは診断確定でよかったり、あるものは1年超就業不能状態が継続することや入院が180日以上継続することが条件だったりします。疾病保障を付けるために上乗せする金利が低いとか、あるいは金利上乗せ無しで魅力的！と思っても、実際は保障を受けるための条件が厳しすぎることもあります。例えば対象の疾病の平均入院日数が30日にも満たないのに、保障を受ける条件が入院180日というのは厳しすぎますよね。。疾病保障については、我が家ではこちらの記事も参考にしつつ、以下の3つの理由から結局不要と判断しました。 基本的に保障を受けられる条件が厳しいと感じたこと。 若いうちは住宅ローン残高は多いが病気のリスクは低く、一方で年を取ってからは病気のリスクは高くなるが住宅ローン残高は少ないこと。つまり、年をとってから病気になって住宅ローン残高0円になってもあまり恩恵を受けないと考えたこと。 働けなくなった場合のリスクについては、収入保障型の生命保険でカバーしていること。例えば、住信SBIネット銀行では金利上乗せなしで全疾病保障を付けられるという条件でしたが、だからと言ってこれをプラス要素としては考えませんでした。■比較検討した銀行 みずほ銀行 三井住友銀行 三菱東京UFJ銀行 りそな銀行 横浜銀行 住信SBIネット銀行 auじぶん銀行 楽天銀行===============================================このような比較検討の結果、我が家は横浜銀行を選びました。分割融資に対応していて、金利もネット銀行よりは少し高いが都市銀行・地方銀行の中ではトップクラスに低い、そしてなんと、、「本審査の段階では工事請負契約書は必要なく、融資実行から3カ月以内に提出すれば良い」という条件だったのです！！間取り、見積や支払いスケジュールは必要でしたが、後々別のハウスメーカー/工務店に変わってもOKとのこと！横浜銀行は審査も早く、4月下旬には本審査を通過できました。これにより、1カ月以内にハウスメーカー/工務店を決めなければならないというプレッシャーから解放されました。いや～、本当に良かったです……無知とは恐ろしいものですね。危うく、納得行くまで比較検討する時間もない中でハウスメーカー/工務店を決めざるを得ない状況になるとことでした。とはいえ、このように安心できたのは4月末の話で、それまでは4月中にハウスメーカー/工務店を決めるべく奔走していました。次回から、ハウスメーカー/工務店選びについて書いていこうと思います。
