株式会社アライアンス・リアルターのブログ

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11Jun
- 【賃貸募集中！】弊社管理物件のご紹介★ハイツ神田岩本町
  弊社管理物件に空きが出ました★★物件名★ハイツ神田岩本町★住所★東京都千代田区東神田1-11-7★アクセス★都営浅草線　岩本町駅　徒歩4分JR中央総武線　浅草橋駅　徒歩6分JR山手線　秋葉原駅　徒歩10分JR山手線　神田駅　徒歩11分当物件のオススメポイントは、内装リフォーム工事済★バスルーム・トイレは新品です★出張等、マンスリーでもお使いいただけるように家具付きです。※家具は不要でしたら弊社で搬出致します。設備32ｲﾝﾁﾃﾚﾋﾞ・冷蔵庫・洗濯機・エアコン・電子レンジ・ベッド・テーブル・ソファー賃料　81,000円共益費　7,000円ワンルーム　22.88㎡そのほか契約条件等はお問合せください★株式会社アライアンス・リアルター東京都新宿区西新宿3-9-6OYAビル7階電話　03-5309-2962ファックス　03-5309-2963
08Dec
- 師走★
  こんにちは(/・ω・)/あっという間に12月ですね！2017年ももう終わってしまいます。昨日、地元の公園がライトアップされていました。手前にいる白と黒のはパンダのようですが、上野動物園のシャンシャンをイメージしてるのかな？ん～冬ですねぇ(´・ω・｀)ｼﾐｼﾞﾐ
24May
- 朝活。
  おはようございます～早朝から活動することを【朝活】というそうです。デキる社会人は朝から自己鍛錬を怠らないのですね！本日、5月24日は仙台藩祖伊達政宗公の命日でございます。というわけで政宗公の亡くなったという上屋敷跡まで出勤前に出かけてきました。私は俗にいう「歴女」というものでして、長期の休みは日本各地の城、城跡、古戦場跡を巡っています。好きな城は宇和島城、好きな武将は伊達政宗公です(〃⌒ー⌒〃)政宗公は仙台の人というイメージが強いです。仙臺藩を築き上げた人ですからね。ですが、生まれは山形（米沢）で、亡くなった場所は江戸（東京）なんですよ。江戸の上屋敷・・・現在は日比谷公園があります。日比谷公園の中に伊達政宗終焉の地と書かれた看板もありますので興味のある方は行ってみてください！政宗様のお屋敷ってどのくらいの敷地だったんだろう？東西に145ｍ、南北に200ｍほど、つまり29,000㎡くらいだとのこと！坪数に換算すると8772.5坪(;´･ω･)都心の一等地にこんなに大きなお屋敷が(/・ω・)/政宗公、すごいな(*´▽｀*)この写真で見える範囲はほとんど上屋敷の敷地です。時間があったので日比谷公園をぐるりと散歩。日比谷公会堂がありました、なかなか歴史を感じますね。
23May
- 名著への誘い
  こんにちは！アライアンスリアルターの西原です。ここんとこ天気がよく気持ちが良い日が続いております。みなさまいかがお過ごしでしょうか。私、西原は現在台湾の出張準備などでバタバタしております。不動産投資は自分の土地勘があるとこだけしかやらないって方がたまにいらっしゃいますが、多くの方は検討物件の街を良くわかっていません。そんなとき、我々不動産屋がその街のデータを提供し、ご検討の材料にしていただきます。では街のデータとはどういうのがあるか。いくつかありますが、重要なものに都市計画があります。都市計画とは街の将来あるべき姿を想定し、そのために必要な規制、誘導、整備を行い、街を適正に発展させようとする方法や手段のことです。分かりやすく言うと街の未来予想図です。作られ方が街によってそれぞれ違うため、どれだけ具体性があるか、どれだけ計画に現実性があるかはその街によって大きく異なります。都市計画への本気度なんかも大事になってきます。23区の中でもしっかり作ってあるところもあれば、なんとなくやりましたみたいなところもあったりで、これを読むだけで結構面白いです。葛○区の都市計画なんかは........怒られそうなので続きは書けませんが、一度読んで、ご自分の住んでる街と比較してみてくださいね！さて、本題です。私は読書家でして、本がだいすきです。友人や家族、上司や同僚も私の好きな本に全く興味を示してくれず、私の本への情熱の吐き口はこのブログしかなさそうです( ；∀；)( ；∀；)( ；∀；)今日ご紹介するのは、アルベール·カミュ　『異邦人』です。カミュはフランスの作家で20世紀の作家で、1957年にノーベル文学賞を受賞しました。セイン·カミュはこの偉大な作家のお兄さんのお孫さんだそうです。『異邦人』は1942年のデビュー作です。アルジェに暮らすムルソー君が、アラブ人を殺してしまうお話です。カミュの文体は簡単な言葉を使って物語を構築していきます。時代を感じさせることなく、今読んでも新鮮で、深みのあるいい文章です。このムルソー君はアラブ人を殺した動機を「それは太陽が眩しかったからさ」と語ります。彼は懺悔を促されても懺悔はしません。ムルソーくんの美学は当たり前や偽善と対立しています。彼は自分が死刑になることを受け入れ、罵倒されることを望みます。そこに不条理と立ち向かうイノセンスが現れています。20世紀の文学はこうしたイノセンス、不条理をテーマにした名作が数多くあります。ぜひみなさんも読んでみてくださいね。次回は谷崎潤一郎についてご紹介します。会社で怒られなかったらの話ですが......
15May
- 台湾での活動について
  こんにちは。アライアンス・リアルターの温井です。先月、台湾にて日本の不動産の展示会に参加してきました。台湾に訪れたのは2度目です。台湾の印象ですが著しい発展が垣間見れました。高層ビルの建設ラッシュで国土は日本よりだいぶ狭い分必然的に土地の価格も上がっていってるのでしょう。日本への投資を考えている方がものすごく多い印象でした。実際に来日していただき何組か案内もさせていただいていますのでお客様の本気度合いを痛感しました。そして何より収穫になったのが人脈です。親日国というだけあって協力していただける人材の獲得がなによりの成果になりそうです。今月はセブ島へ社員旅行、来月はまた台湾へ出張へ。言葉の壁が大きいのでビジネスとしてはなかなかスムーズにいかない点が多々ございますがやり続けることで大きな結果をもたらせそうです。某上場企業も「地球が名簿」という営業理念があるらしく、弊社アライアンス・リアルターも海外という新しいマーケットに徐々に踏み込んでいきたいと思います。
25Apr
- 緑のあるオフィス～その２～
  こんにちは(/・ω・)/緑があるオフィスっていいよね～なんて話をしておりましたが、ドドーン！！！ミントとイタリアンパセリが新たに仲間入りしました。かわいらしい小瓶に種を蒔きました。窓際がにぎやかになってきました(n*´ω`*n)また更新いたします(/・ω・)/
20Apr
- 緑のあるオフィス
  こんにちは(/・ω・)/新宿にオフィスを移転して早一ヶ月…月日はあっという間に過ぎますね！最近、バジルの種を植えました。新芽がたくさん出てきています。大きく育つのが楽しみです(/・ω・)/緑のあるオフィスっていいですよね♪
03Apr
- 花見に行きました！
  こんにちは、はじめまして！西原と申します。1月にアライアンス・リアルターに入社しました。これから斎藤と交代でブログを更新しますので、読んでください(•ө•)♡昨日は上野で花見に行ってきました！桜よりも人のほうが多く感じられました笑写真も撮りましたが、へたっぴなのですぐにやめちゃいました(´；ω；｀)ビール片手にふらーっとお散歩して、その後は焼肉いきました！！花より肉な、お花見でしたლ(´ڡ`ლ)ლ(´ڡ`ლ)にしはら
01Apr
- 台湾で不動産投資セミナー開催★★
  こんにちは(n*´ω`*n)台湾で開催されるイベントに出展いたしますので、告知させていただきます★【2017春季日本房產投資博覽會】場所：台北信義誠品六樓日時：2017年4月8日(土)、4月9日(日)　11時～19時日本の不動産を紹介するイベントです。弊社では9日17時30分～18時に講演するのですが、目からウロコの投資情報をお話しします！！！ぜひお越しくださいね♪♪写真は台北101です★きれいにライトアップされていましたよ♪
06Jan
- 第四回　不動産投資セミナー
  明けましておめでとうございます。昨年末に弊社主催で初めて不動産投資セミナーを行い、大変ご好評いただきました。不動産投資は言わば事業です。何も勉強しないまま営業マンに言われるがままに不動産を買ってしまいますと失敗したときに大きなリスクを抱えかねません。将来、不動産投資をお考えの方は書籍やセミナーなどでしっかりと不動産投資について学んでからの購入することをオススメします。次回は1月24日に開催予定となっております。不動産投資をお考えの方は是非ご参加下さい。
03Dec
- 第三回　民泊ビジネス
  厚生労働省と国土交通省がついに来年4月から「民泊」を全国解禁する方針を発表致しました。「民泊」というのは個人が所有するマンションや戸建ての住宅の空き部屋に旅行者を有料で泊めるサービスのことです。現在は旅館業法などで原則禁止されていますが、無許可の営業が広がりトラブルも相次いでいます。しかし、訪日客の急増で宿泊施設の不足が深刻になっており、早急に明確な基準をつくり、安心して使える民泊を普及させていくことになりました。政府は来年中にネット仲介を通じた民泊の規制改革について結論を出そうとしたのですが、旅館業法違反で逮捕者が出たり、近隣の苦情が増えたりと問題が噴出したので早急に法改正を必要としない範囲で早急に基準を整えることになったそうです。民泊ビジネスのメリット・通常の賃貸より収支が圧倒的にいい・観光客への宿泊場所の提供による地域活性化民泊ビジネスのデメリット・管理の大変さ（掃除や鍵の受け渡しなど）・近隣への理解が必要東京オリンピックを2020年に迎え民泊の需要が確実に高くなるのは間違いないでしょう。オリンピック特需がもたらす大きなビッグビジネスになりそうですね。ただ知らない人が入れ替わり立ち代わりで入室するので近隣住民の理解が必要ですし、マンションでしたら管理規約に違反しないようにやるのが鉄則です。来年4月には全国解禁され許可制になるので東京都内で民泊を始めるオーナーさんが一気に増えそうですね。
23Nov
- 第二回　中古と新築どっちがいいの？
  二回目の投稿となります。さて、最近話題となりました「マンション傾斜問題」。実はこれを機に中古マンションへの関心が高まってきています。これは住宅用に限らず投資用も然りです。完成前に購入契約することが多い新築に比べ、中古というのは購入前に確認しやすい点があるからです。とは言っても新築も中古も一長一短の面があるので購入にあたり吟味しておく点がいくつかあるので確認しておきましょう。東日本流通機構によると、傾斜マンション問題が明らかになった10月、首都圏の中古マンションの取引件数は前年同月に比べて8.4%増加しました。11月も現時点で傾斜問題をきっかけに減る兆しはないと言われています。『仲介大手の野村不動産アーバンネットは「仲介物件において杭に関する問い合わせはきている」（経営企画室）という。ただ品質面で一定の確認ができれば「同じ立地や間取りで新築よりも安く買えるという中古マンションの基本的なニーズは衰えていない」（同）と話す。』（2015/11/21/日本経済新聞参照）実際にマンションを購入する方にとって現在の最大の関心ごとは建物の構造に致命的な欠陥がないかどうかですが、新築・中古に問わず、今回あった横浜市の傾斜問題のように基礎部分での欠陥があっても実際の建物の傾きが発生していなければ、購入前に欠陥構造を見抜くのは困難になります。しかし中古マンションであれば購入前に建物の品質をある程度まで把握するする手がかりはいくつかあります。例えば築年数。前回のブログでも書かせていただいたとおり新耐震基準の物で東日本大震災の揺れにも耐えた物件であれば安心材料のひとつとなります。マンション管理組合の中には専門家による診断サービスを発注しているところもあるので気になる方は購入前に管理組合に問い合わせるものいいでしょう。修繕積立金について建物の品質の他に大切なのが修繕積立金が十分確保されているかどうか。区分の場合修繕積立金、管理費が管理組合で定められています。積立金不足マンションは外壁タイルの貼り替え、配水管の更新といった共有部分の修繕ができていなかったり、仕様がさげられてたりして資産価値が下落しかねません。いずれ追加の積立金を負担するつもりで買っても反対意見のオーナーが多ければ思うような修繕ができないのです。修繕積立金の目安として東京都が認定する「優良マンション」の基準という物があります。築10年以上17年未満に物件は１戸あたり月9,000円以上。さらに古い場合は1万円以上と高くなる。一般に5年ごと築年数に応じて積立金の月額を上げる例がほとんどになります。ただこの基準は積立金不足が問題になり始めた94年に策定された基準でやや古い基準とされ、あくまでも最低限の目安で考えていたほうがいいかと思います。こうした長期修繕計画や積立金の詳細は、マンションを販売している仲介業者に頼めば管理会社より取り寄せてくれます。これもひとつの判断材料として見ておく必要があります。耐用年数についてマンションの構造を支える鉄筋コンクリートの設計上の耐用年数は、コンクリートの水とセメントの割合、鉄筋を覆っている厚さが目安となります。水分が少なく、コンクリートが厚いほど鉄筋が空気や水に触れてさびるまでに長い時間がかかるかといわれています。最近では「100年仕様」とうたう新築マンションもあります。中古マンションでも１棟全体をリノベーションする業者が売主となる場合、外壁にドリルで穴をあけてサンプルを採取し、アルカリ性だったコンクリートがどこまで中性化されているか測定すれば残りの耐用年数をはじきだすことが可能となっています。ほとんどの場合100年を下回ることはないと言われています。購入費用について新築物件の価格はディベロッパーの都合で決められています。土地原価、建物建築費、広告宣伝費、さらにディベロッパーの利益まで乗っかっています。中古ワンルームマンションは需要と供給の市場原理で価格が決まります。築数年の浅い物件でも分譲時の７割ほどの価格で購入することが可能です。しかしあくまでこれは価格でのお話で購入にあたり現金一括で買う方はほとんどいないでしょう。新築物件というのはフルローンで組めます。それに対して中古物件は手付金や仲介手数料などの諸費用がかかります。なぜかというと銀行が中古物件に100%融資できないからなのです。ほとんどの方は今後何かあった時のために現金は残しておきたいものです。いくら価格が安くても先に手出しの費用がかかってしまうくらいなら多少利回りが低くてもフルローンで買える新築物件を購入する方もいらっしゃるのではと思います。新築物件のメリット価格は高いがフルローンで組める中古物件のメリット価格は安く、利回りがいい。都内ならそこまで資産価値は落ちない。さてさて、では結局のところ新築と中古物件はどちらがいいのか？と言われれば正直どちらもメリット、デメリットがあるので一概にどちらがいいとは言えません。場所も構造も悪ければ新築に投資しないほうがよいですし、中古マンションにしても修繕費や諸費用が高ければなかなか購入するには困難になってしまいます。投資マンションの購入にあたりいくつかの判断材料をまとめるとするならば・賃貸ニーズがある地域か・保証をどこまでやってくれるか？（家賃保証してくれるところもあります）・修繕費、管理費は妥当か・売買価格は妥当か・中古の場合、新耐震基準を満たしているか・修繕履歴、今後の修繕計画・利回りは妥当か・購入にあたり自己資金をいくら用意できるかなど総合的に判断されるのがいいのかと思います。なので投資用、住宅用マンションを購入を検討されている方は色々な業者が販売している物件を見させてもらい、営業を沢山受け、勉強されるのが一番いいですね。最後になりますが実は「中古マンション」でも諸費用引きしてくれる業者さんというのがあります。扱っているのは都内の築浅（大体、築年数10年以内のもの）物件です。矛盾していますが中古物件を購入するには通常、銀行が物件価格に対して100%融資できないという理由で頭金を用意しないといけないのですが、仕入れの強い業者さんで売主でやっているところは諸費用を割引してくれてフルローンでやってくれる場合もごくたまにあるのです。築浅なので資産価値は十分ありますし、新築よりも安い分、収支もよくなおかつ賃貸ニーズの高い地域でしたら先ほど上記にある新築、中古のデメリットをカバーできていますね。もちろん提携先の金融機関もあるので金利もお安いです。こういった一般には知られていない超お得な商品を扱っている優良な不動産業者さんも中にはいるので沢山吟味されるのがよいでしょう。不動産投資と言っても一概には何かとは言えません。沢山勉強して、自分に合った賢い投資法を是非みつけてみてください。もちろん弊社も不動産会社です。横の繋がりは強い業界なので投資用マンションにご興味ある方は新築、中古含めて色々な業者さんをご紹介いたしますので是非お手伝いさせて頂ければ幸いです。株式会社アライアンス・リアルター東京都知事（１）第98442号tel 03-6432-4892fax 03-6432-4893mail shueki_info@alliancerealtor.co.jp
19Nov
- 第一回　不動産投資のメリットとデメリット
  初めまして。株式会社アライアンス・リアルターです。2015年5月に東京都港区新橋で開業しました不動産会社になります。2014年千葉県で文房具屋からはじまり、１年で不動産専門会社として構えることになりました。さて、第一回目は「不動産投資のメリットとデメリット」を簡単に説明致します。不動産投資といっても色々あります。一棟まるまる買う方もいれば区分といってマンションの一戸ごと購入して人に貸す方法もあります。近年、不動産投資に興味を持っている方が凄まじい勢いで増えてきました。なぜかというと不動産投資に関する情報が昔よりも耳にすることが増えてきたのと、地価がつまり土地の値段が上がってきたからです。現在は完全な売り手市場で購入の需要に対して売り物がない状態で、あったとしても値段が上がって手を出せないくらいの物件もザラにあります。まず、「不動産投資は有効な投資先か？」という問題について投資てといっても世の中には色々な投資話が転がっています。FX、株、事業投資、ファクタリング、不動産…FXや株などはリターンが大きい分、リスクもかなり大きいのは有名な話です。不動産投資はリターンは少ない分長期的安定的な収益をあげることがあります。そのためには、人口が減らない確かな地域、確かな物件を選ぶことが前提となります。代表的な地域でいえば「東京」。日本のGDPは年々低下していると言われていますが都市別GDPをみると東京は世界一のGDPを誇る都市なのです。GDPが高いということは人口が集まる都市、つまり賃貸ニーズが非常に高いと言えます。では「不動産投資のデメリット」とはなんでしょうか？それはいくつか考えられるリスクがあります。・空室リスク・家賃下落・滞納・地震・などなど確かに、必ず区分で言えば借りていた賃借人の方が出て行ってしまった場合空室になってしまうし、その際空室が長引けばその分ローンの返済を家賃収入からではなく自腹でやらなければなりません。そのために、物件の購入する際に先ほど説明した「賃貸ニーズの高い地域」は絶対条件になります。そして賃貸管理会社を選ぶことも重要なことになります。不動産会社によっては賃貸が得意なところもあれば不得意なところもあります。必ず賃貸が得意な会社におまかせして空室リスクを回避することが重要になってきます。信頼のおける管理会社に頼むと、家賃滞納されたときにも適切に対処してくれますし、サブリース会社（借り上げ）が家賃保証してくれる場合もあるので有効に活用できます。地震のリスクに関しては「新耐震基準」の物件を選びましょう。これは中古に限ったお話になりますが、昭和56年2月以降に建てられた建物は新耐震基準を満たした建物であり、あの東日本大震災の際に仙台でも唯一無傷に近い状態だったのが新耐震基準の建物でした。なので地震の災害リスクはほとんど新耐震基準の建物で回避できるのです。ではもしローン返済中に病気や怪我で亡くなってしまったりしたらどうなるのか？残された家族に返済が迫られるのか？不動産を購入の際に任意で「団体信用生命保険」というものに加入できます。これはローンの完済までにつく生命保険です。もし返済中に持ち主が亡くなられた場合、ローンの残債は無くなり、物件自体が残された家族のものになるのです。残された家族はその物件を売ることもできるし、収益物件として保有しておくのもよいでしょう。そして最後に年金と節税について。よく不動産投資で耳にするのが「年金対策」と「税金対策」だと思います。こちらも簡単に説明させていただきますと、近年年金受給者が団塊の世代を迎えますます年金の予算を圧迫し、税金が上がり、受給年齢も高くなる一方、現在30代の人が年金受給の年をむかえる頃にはほとんど年金をもらえないのではないかと実しやかに囁かれています。そうした年金対策に不動産投資が現在人気を集めています。ローンを完済する頃には50代、60代を迎え、仕事を引退し、保有している不動産で家賃収入を得ることもできますし、物件を売却してもよいかと思います。特に都内はどれだけ築年数が経過して古くなっても、買ったときの値段の半分以下にはならないと言われています。おすすめなのは保有不動産は１つに限らずいくつか持っておくのもリスク分散に繋がりますし収益性も高くなります。そして節税ですが、不動産購入できる方というのはもちろん誰でも買える訳ではありません。ある程度の収入と貯金、社会的信用があってこそ買えます。もちろん大金持ちだからキャッシュで買える方は別ですが、ほとんどの方は手元にお金を残しておきたいからローンを組んで不動産を購入します。税金とは１年間でどれだけの利益が出たかに対してかかるものになります。例えば会社の給料だけが収入の方はその分の税金を納めなくてはなりません。不動産投資、とは言わば事業です。まず不動産を買うのにあたり、色々と領収証を切れます。お茶代だったり、書籍代だったりと打ち合わせにした喫茶店、勉強につかった書籍代も「経費計上」できます。そして「修繕費」。こちらも当然ながら、不動産を長く保有していると物件自体が痛んでくるので定期的に修繕しなければなりませんし、奇麗な物件ほどお客さんもつきます。修繕費ももちろん経費計上できます。区分に関してはローン完済までは正直家賃収入は不動産を運営する上で経費がかかるのでプラマイ０くらいになってしまいますが、経費計上している分、年間の利益自体は減るので、かかってくる税金もうまく運営すれば年間50万、60万と安くなるのです。これが不動産を持つ上での節税メリットとなるのです。とは言いつつも「不動産は非常に高い買い物」。中には高い値段で販売している業者さんもいるので、しっかりと知識をみにつけ、信頼できる不動産業者さんにしっかり精査してもらいましょう！