チーム・マイナス６％

この度、千葉ロコロコ不動産 を運営する企業【アルフォート株式会社 】は「チーム・マイナス６％」への参加を宣言しました。

※チーム・マイナス６％：深刻な問題となっている地球温暖化。世界に約束した日本の温室効果ガス排出量の削減目標は、１９９０年に比べて６％削減すること。これを実現するための国民的プロジェクトが、「チーム・マイナス６％」です。

みんなで止めよう温暖化

小さな会社だって、ひとりひとりが少しずつでも始めればきっとその積み重ねが大きな削減になるはず。
まずは身近なところから、行動に移して取り組んでみようとおもいます。

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千葉ロコロコ不動産
運営：アルフォート株式会社
TEL 047-473-7560 FAX 047-473-2286
仲介手数料無料・半額・風水マンション情報は
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仕事の後は

今日は、二つの営業所をまわり、帰ってきて観た映画は、こいつ。なかなか面白かったような。

ぽかぼか

暖かい日でした。あと今年何日乗れるのだろう？

アルフォートティッシュ

最近、ＪＲ津田沼駅前でティッシュ配りを始めました。

【ザ・アルフォートティッシュ】

主に営業の２人の娘達 が

「行ってらっしゃいませー」
「お帰りなさいませー」
「ありがとうございまーす」
「アルフォートでーす」

と、これ以上ない笑顔で行き交う方々にお渡し致しております。

今後は、千葉工大前や東船橋駅、新京成沿線や京成線にも出没するかも知れません。

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購入資金プレゼント

先日の日本経済新聞に大京のライオンズマンション購入資金（割引券）プレゼント の広告がありました。
なんと、総額３億円！

１等：1000万円券×2本
２等：500万円券×5本
３等：300万円券×15本
４等：200万円券×50本
５等：100万円券×110本

抽選で182名に当たります。

最大手「大京」が仕掛けてきました。

敷金の考え方

先日、私共の管理物件で敷金の返還問題で退去者と大家様との間で少々行き違いがあった案件がありました。
退去者の希望は、敷金の全額返還。大家様の希望は、通常損耗以外の原状回復。

しかし、東京ルール施行以降この「通常損耗」の解釈が微妙に変化してきています。
特に「消費者契約法」なる法律ができてから・・・・・

【自然損耗等による原状回復費用を賃借人に負担させることは，契約締結にあたっての情報力及び交渉力に劣る賃借人の利益を一方的に害するものといえる…(だから)原状回復特約は消費者契約法10条により無効であると解するのが相当である】

なる判決が相次ぎました。
さらに、「敷金返還代理人」なる輩が登場し、この敷金返還問題に拍車をかけてきました。
ＮＰＯ法人や、司法書士達が成功報酬で敷金奪還の手伝いをするサービスです。

貸主の大家さんとしては、昔と比べて賃貸経営に対してシビアに考えることが必然となってきました。

それでは、そもそも「敷金」は何のために預かるものなのでしょうか。根本を考えてみます。
敷金は、賃借人の賃貸人に対する債務の担保として預かるものです。契約解除時に賃借人が家賃を滞納していたり、その他賃貸人に対して債務がある場合、敷金より差し引いて残額を返金するものです。当然、そういった債務が無い場合は敷金全額を賃借人に返金されるのです。したがって、退出時の原状回復費として全額充当できるものではありません。充当できるのはあくまでも賃借人が負担すべき原状回復の費用のみです。この「賃借人が負担すべき原状回復の費用」が、賃貸借契約上あいまいであったため、賃貸人と賃借人との間で解釈の相違が生じ、紛争がたびたび起こりました。「東京ルール」はそういった紛争を防止するために、原状回復についての一般原則や、特別に取決めた費用の負担区分を契約前に賃借人にしっかりと説明をするように義務付けられたものです。

「東京ルール」が施行されてからは、原状回復について、原則どおり、賃借人の故意過失により生じた修繕の無い限り、賃貸人が負担する傾向が多くなりま した。一部特約を設け、賃借人に費用負担を課すこともできるのですが、特約がすべて認められるわけではなく、紛争が生じたときに賃貸人が不利になると考えたためだと思われます。

家賃滞納についても、最近は、連帯保証人の代わりに（もしくは併用で）保証会社を利用することにより、家賃滞納対策で敷金を預かる意義も薄れてきたといえるでしょう。
そのような状況から、以前は、ここらへんの敷金設定は賃料の2ヶ月分が平均だったのですが、「東京ルール」施行後は、敷金の多くが返金されるケースが増えてきたことにより、ほとんど返すのであれば、はじめから預からないほうが良いだろうという事で、1ヶ月分もしくはそれ以下に設定する物件が増えてきました。空室対策として、賃借人の契約時における初期費用を軽減し、客付けを容易に行うためというのも理由の一つといえるでしょう。

敷金だけではなく、礼金、更新手数料などについても減額されている傾向が目立ちます。空室対策として預かり敷金を減額するのが必ずしも有効な手段とは思いませんが、競合物件が多くなり、今やどのエリアでも黙って満室になるということが無くなった今日では、あらゆる対策で、空室を無くしていかなければならないのだなと思います。

アルフォートの管理物件では、トリプルゼロプランで物件を賃貸する大家さんが増えてきました。
敷金ゼロ・礼金ゼロ・退去時精算ゼロのプランです。
大家さんが毎月の賃料から少しずつ退去時の原状回復費用を積立し、入居者が退去する時は故意過失以外の修繕については一切負担を求めないシステムです。
短い入居期間で、積み立て部分が少なくても対応致します。

当店では、ファミリータイプに多いようです。それも賃貸経営を生業としない分譲マンションを他に貸し付けるタイプの大家さんにとっては、原状回復トラブルにはストレス以外の何者でもありません。
ご希望があれば、詳しい資料をお送り致しますのでお気軽にお申し付け下さい。

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千葉ロコロコ不動産
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賃貸経営で成功する人

師走って何だかきぜわしいですね。
この時期になると、「今年はいったい一年何してたんだろう」って思います。

でも、まだ今日は４日。「あと２７日もあるっ！」と気持ちを切り替えて悔いのないよう目一杯突っ走りましょう。

ちょうど先月末に、国土交通省から新設住宅着工数 が発表されました。
10月の貸家の新設着工数は42,940戸で、前年比35.4%の増加です。
確かに昨年からの新建築基準法の影響の反動もあると思うのですが、この着工数はずーーっと減っていないのですよ。

と言う事は、それなりに需要があるのだと言う事でしょうか。
既存の賃貸アパート・マンションがタブついていると言いながら、今だどんどん賃貸住宅の新築は続いています。

これは、どう見ればいいのでしょう。
去年から、ほぼ3万戸以上の賃貸住宅が造られ続けている。
と言う事は、去年あるいは5年前、10年前に建てられた物件は、住み良さを求める入居者達によって、賃料さえ合えば常に快適な住居に移り住んで行かれてしまうと言う事です。

そうしたら、それらを所有する大家さん達はどうしたらいいのでしょう。
新築に移り住む入居者を指をくわえて見ているだけなのでしょうか？
ローンもあるし、固定資産税もある。相続対策なんてまだまだ先・・・せっかくの資産活用が頓挫してしまいます。

大切なのは、自分の所有する物件の「弱み」を知って「強みや売り」に変えることです。
畳の部屋だから、外壁が古いから、バランス釜だから・・・なんて悪いところばかりを気にするのではなく、良いところを長所をもっと前年に出していきましょう！と言うことです。
私共も含めて、業者さんやコンサルタントさんが「空室対策」の本やセミナーをあちこちで開催しています。

参考になる部分もあるでしょうし、「そんな大それた改修ばかりしていたら賃貸経営が成り立たないよ」なんてアドバイスもあるでしょう。
であれば、私達ではなくてこのアパートに住んでいる人達に「不満はないのか」「それはどんなことか」「どんな設備が欲しいか」「住み心地はどうなのか」・・・・等々の質問をして教えてもらうんです。

大家さん本人が聞きに行ったら言い辛いことも、手紙やアンケート方式にしたら結構本音を言ってくれるものです。
入居者の声は、我々企業・会社で言う「消費者の声」。

イオンの店中に張ってありますよね、「お客様の声」
お客様の不満に対して、店長がその対応策や対処の事後報告を記入しています。

「お客さんは、こんな不満を持っていたのか」
「これは良いアイディアだ、早速取り入れてみよう」
何て事がたくさん書いてあるはずです。

そして、アンケートよりデータを取ったら、即自分の物件やサービスに反映させます。
いわゆるＰＤＣＡです。

入居者の不満やニーズをくみ取ってくれた物件は、顧客満足度（ＣＳ）の向上に役立ち、さらに退去の防止に繋がるかも知れません。
プラス、これからの入居者募集のためのアイディアになるかも。
やれることは何でもやってみましょう。←自戒もこめて（笑）

風味忘年会

手羽の有名な店だそうな。お先に失礼！

どうなる？マンション業界

またもや、マンションデベが倒産。

東証２部上場の新興不動産会社、モリモトは２８日、民事再生法の適用を申請し、受理されました。
昨年後半からのマンション市況低迷などで業績が急速に悪化し、負債総額は１６１５億円で、東京商工リサーチによると、今年倒産した上場企業の中では、８月のアーバンコーポレイション（２５５８億円）に次いで２番目の規模だそうで･･･

上場ゼネコン、上場デベロッパー、これで何社目？ここまで急速に低迷するとは誰が予測したでしょうか？

同日、東証１部上場のマンション販売「日本綜合地所」（東京都港区）が内定者５３人の内定を取り消したことがニュースでやっていました。
内定を取り消された学生は、この時期に来て就職活動が振り出しに戻ってしまったという訳です。まさに学生達にとっては“悪夢”です。

学生によると、１０月１日に内定式があり、同社幹部が「マンション業界は不況だが、うちの会社は大丈夫」とあいさつしたという。だが、今月１７日に同社総務部長から電話で「経済状況が悪化して、入社させても苦しめてしまう。後日、役員が自宅に行って説明をしたい」と、内定取り消しを告知されたそうで。

中には「６社の内定を断ってこの会社に決めた。働くことを心待ちにしていた。」と話す学生もいたそうで、なんとももの悲しいお話しです。

ここ私の地元船橋でも、老舗の地場建設会社が、つい先日破産宣告したり、大手のみならず中小零細にも「不動産・建設業界」の業界不安という激震の余波は及んでいます。
このままでは、前回バブル後の失われた１０年の再来ともなりかねません。

しかしこの時は、デフレスパイラルと称されながらも、従来見られなかった産業形態の発達や、特定のサービスへと顧客が集中する流行現象など、不況下にあっても好成績を出す業態の存在が注目を集めました。
あまり、マスコミに踊らされ過ぎるのもいけません。
自分の足元を見て、自分たちの身の丈で真剣に経営を考えていけば、必ずや「顧客満足」や「従業員満足」を全うできると信じています。

もやもやと霧がかかっている状況は変わりありませんが、本質を見てみると、誠実で高潔な営業マンが適正な価格で安心な商品を提供し続ける限り、多少の時間は掛かっても必ず好転する筈です。
その時期が来るまで、我慢、忍耐、諦めない、陽転思考。

マンダラ手帳2009

かれこれ４年になりますか、マンダラビジネス手帳 を使い始めて。
ちょっと購入時期が遅かったかな？と思って会社の目の前のパルコの書店に行ってみたら･･･

ありました、２００９年版。

今年は何と、レッドを購入してしまいました。
本当は、ブラウンを毎年狙っているのですが、いつも売り切れててブラックに落ち着く。
今年はレッドが２冊程残っていたので、思い切って派手な色選んでみました。

店先には今年もたくさんの手帳が並んでいました。
人気はやはり、ワタミ渡邊美樹社長の『夢に日付を!システム手帳』なんでしょうか。

１１月の１７日から使えるようになっているので、急いで来年の先行計画を立てて２００９年版を使用するとしますか。
皆さんは、来年はどのような手帳を使う予定ですか？