不動産投資を考えていますが、いろんな投資家さんや仲介の話を聞くと、自分がどのような投資が向いているのか迷います。
都内編
・新築ワンルーム投資：無し。
業者が紹介してくる案件が、キャッシュフローマイナスが当たり前。表面利回りが都内４％とかでも、売買コストや金利1.5％前後、固定資産税等のコストを考えると実質利回りマイナスの案件ばかり。しかも空室期間内前提。
節税対策というような甘い文句も聞きますが、自分の財布からお金垂れ流しつつ支払う予定の税金を減らせる希望に託すなんてことはできません・・・。
・半住半投の２LDKマンションを入籍後？
彼と自分の実需ニーズのあるエリアがたまたま現在大規模再開発が進行中の麻布台エリア。
先日も森ビルがアマンレジデンスを創ると発表していて、やはり購入で低金利で（0.475%~0.7%）ペアローンを引いて家賃の代わりに返済をしつつ、再開発終了後に値上がり益を狙うべきだろうか・・・！ということで、マンションを4，5物件見つつ、計算をしております。
新築、綺麗な中古、リノベ後の中古、多少リノベした方がよさそうな中古（問題があるというより、デザインや設備が少し古め）をある程度大きくて名が知れてる億ションで見てみました。
実際賃貸するより割がよくなりそう、あわよくば売却益もそれなりに得られそうな見込みはありそうですが、実需でこそ難しいのは
「麻布台エリアは物件が少ない・・・あまり割安物件を掘り出せない」
「そもそも割安物件を掘り出せても、それが「自分が住みたいと思える物件」である確率がかなり低い」・・・こだわりがないわけではないので。。。
割安の中古物件で間取りや内装気に入らないなら自分たちで住みながら少しずつ割安のリノベをかけて行って、最後にその分綺麗になった部屋と再開発の分織り込まれた値上がりを両方享受するのはどうだろう、という案を現在は模索中です。
・割安ボロ一軒家をリフォームして賃貸に出し、しばらくして売却？
こちらに関しては勉強中。心配な点としては、ノウハウが必要な点、コストを抑えるには工夫が必要だが（DIYにしたり、複数の工務店や材料仕入れのため回ったり。。。）本業が忙しい中、その辺実際にできるのだろうか。
しかもローンも引ける確率が低いため、購入時や期中に手元流動性が必要だったり、売却時にローンが引けない物件だと困難・・・仲介に金融機関のあてがあれば、買主にローン引くところまでお手伝いしてあげられるので問題ないと思いますが、現実性につき不明なので調べている最中です。
今日の頭の整理はここまで！
お付き合いいただきありがとうございました。