あまり他人から見ても何とも思わない、逆に下らないブログという名の検証・記録を付け始めたのだが、、、何人かの方が見てくれていたり、「いいね」？なるものを付けたりして頂いた。大変、有難い事である。当然、そんな方がどの様なブログを書かれているか気になるわけで、覗いてみると実に多種多様なブログであった。私がチャレンジしたいと思っている事や、疑問に思っている事が書かれており、大変参考になっている。
そんな中で、チャレンジしたい事は「融資を受けること」であり、これは後日書いてみるつもりだが、今日は似たような事（タイトル）でご苦労されているであろうとお見受けした事があったので書いてみる事にした。
私のアメリカ不動産投資の手順（いろんな手順があると思うが、ここでは私の経験だけを書かせて頂く。）は、
１．購入意思表明
２．デポジット＆PSAサイン
３．D.D.
A．インスペクションレポートチェック（書面）
B．外観・内観チェック（目視）
C．テナントチェック（ヒアリング・書面？）
D．補修箇所チェック（書面）
４．各種ドキュメントサイン、残金送金
５．クローズ
おおまかには上記の様な流れとなるであろう。取り消し線の引いてある部分は、実は私が実施していない部分であり、今私の中での懸案事項（やり取りしている部分）に大きくかかわっているのでは？と思っている。
ずい分と古い建物を購入しているので、いくらリノベーションを施したと言っても、具体的にいつ・どこを・どの程度リノベーションしたのかが分からなければ、インスペクションレポートでは現れない部分については目視でもしない限りリノベーションの程度は分からない。
（テナントチェックについては割愛させて頂く。）
また、補修箇所があれば補修をお願いし、その補修結果を頂くわけだが、日本人的感覚の補修結果（レポート）のクオリティを要求するのは私の英語スキルでは難しいのが現実である。
今年買った物件だが、最近ようやく補修のレポートが届いた。（催促しまくり）
昨年買った物件は日本人販売会社経由で「リモデル」されてると言うのが謳い文句だ。今回は、経由ではなく直接買っているのでもしかしたら「リモデル」ではないかもしれないが、売主の謳い文句もリモデルなので違いはないと考える。私の中のリモデルの定義は、テナントが即入居可能な状態にする（壊れているものは直す、汚れているものは綺麗にする、後に瑕疵による訴えの出そうな経年劣化については修繕する）事だと考えているが、インスペクションレポート及び補修箇所チェックレポートを見る限り、リノベーションしてないんじゃないか？と言う疑問が湧いている。また、補修箇所も他の物件の写真を流用したんじゃないか？（これはここでは詳しく書きません）と思われるような有り様だ！
今は、確認している段階なので上記私の書いた事全てが真実だとは思っていない。この記録・検証は誰かを誹謗中傷するものではないので、そのあたりは誤解なきようと思っている。しかしながら、感じた事と事実はしっかりと残して行こうと思っている。
ここまで、今の現状を書いた。そして、ナーバスになっている。では、なぜそうなったのか検証してみたい。
１．エスクローオープン時の取り消し線の作業について
言わずもがな（前も語っているが、、、）、現地に行かなきゃ目視なんて出来ない。
つまり、この時点でインスペクションレポートを片手に一つ一つ点検しない限り、
のちの修繕費用となるであろう項目を見つけることは不可能に近い。
２．インスペクションレポートの事後受領について
L.O.I.を提出して、Subject toを付けて「インスペクション及び補修が何時何日まで完了する事を条件に購入する」、「買主が要求する補修箇所を修繕する事に合意する事を条件に購入する」等、要求つけてやれば、そんな事後受領による誤解は生まれない。
３．徹底的に英語を勉強して、売主と渡り合える互角力を身に付ける。無理なら、しっかりと通訳を雇う。
まず１．だが、そもそも現地に行く費用（航空券・ホテル・地上費等）と身体拘束時間（会社休める？）等を考慮すると土台難しい話なのである。（あくまでも私の場合）費用は最低でも数十万かかるだろうし、日程だって一週間程度はかかるだろうし。
そして３．これはネイティブでもない限り、永遠に解決しない問題だ。通訳とて不動産に精通してなければ意思の疎通は難しいと考える。なので、これは引き続き努力する以外ないのだ。
最後に２．、これは考え方だがここでリスクヘッジは出来るケースがあると考える。私の場合は、提示価格に対してオーケーをだし、いきなり売買契約書にサインしているのが現状だ。これを、しっかり自身でL.O.I.（レターオブインテント、この場合は買付意思表明として捉えて頂きたい）を書き、Subject toで条件を列記すれば私が抱えている問題はクリアできるのではないかと考える。また、経験を積む事により、屋根直したらいくら、配管修理したらいくら、窓修理したらいくら、壁にペンキ塗ったらいくら等、修繕箇所のコストが把握出来ればより盤石であろう。
ここまでは、素人でも分かる！
問題は、私は不動産投資をしていると言う事。当然、売り手・買い手双方がいなければ成立しない話である。そしてマーケットも重要だ。今は売り手市場？買い手市場？本当にいい物件を現地投資家に伍して獲得出来る？もっと言えば、私の場合は「売り手以外に君に金貸す奴いる？」なのである。LTV50～60%だと、早期エクイティの回収は可能になり、賃料を備える事で修繕くらいへっちゃらだ。デフォルトしたって元金は回収出来るのだ！（ノンリコースのからくりは色々あるし、必ずしもノンリコースになっていない場合もあるが、ここでは割愛！）早く買いたいと焦らず、こちらのペースを売主に理解させる（エスクローオープン期間にルールはない（慣習はあるが））事が大事だ！！何度も言ってるが、私高値掴みの銭失いかも知れない！でも、やってみなきゃ分からない以上、やるしかないのだ！目的がある以上、ここへの不動産投資は止められない（汗）
私の場合、上記検証と疑問と私の思いをグチャグチャにかき混ぜて、唯一出せる結論は、
「多少の修繕箇所は目をつぶるぜ！複数購入してリスク分散&修繕費用捻出だ！」
くらいである（涙）
いずれにしても、疑問点は投げてあるのでいつ帰って来るか分からないが返事が来たらまた書いてみたい。一応、どの様な返事でも彼から来年も買うつもりだ（爆）人柱上等！赤字上等！リアル不動産投資の記録としたい。（汗&涙）